Info Case & Abitazioni

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI

2008-10-21T03:19:00.000-07:00

La Legge 27-07-1978, n. 392. Art. 9 - Oneri accessori - dice che:

"Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi".

In generale, e sintetizzando, si può dire che:

- le spese di cosumo come luce, acqua, gas, ecc., sono a carico dell'inquilino;

- le spese per nuovi impianti (per esempio l'installazione di un'antenna parabolica o di un video citofono) sono a carico del proprietario;

- le spese di ordinaria manutenzione (tipo un rubinetto che perde) sono a carico dell'inquilino;

- le spese di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.

Non sempre è semplice capire precisamente a carico di chi è una spesa, non essendoci una regola precisa in tal senso.

AFFITTARE CASA

2008-10-14T02:06:00.000-07:00

Quando si vuole prendere in affitto una casa bisognerebbe avere un po’ di tempo a disposizione per valutare in modo approfondito cosa offre il mercato nella zona in cui si vuole andare ad abitare (come è ben risaputo, la fretta è sempre la peggiore delle consigliere).
La prima azione da farsi è capire il “prezzo medio” dei canoni d’affitto, leggendo le inserzioni nei vari giornalini di annunci immobiliari gratuitamente distribuiti e nei molti siti internet che si occupano di vendite o affitti di immobili e case. Questa ricerca darà un buon parametro in base al quale si potrà capire se un prezzo è fuori mercato (nella stessa zona e per la stessa tipologia di appartamento si riscontrano anche 100/120 Euro mensili di differenza al mese!) o se il prezzo è troppo basso (in questo caso potrebbe esserci una situazione poco limpida e quindi da analizzare approfonditamente).
Fatto ciò la seconda cosa da fare è decidere se rivolgersi ad un’agenzia immobiliare o se fare da soli. In entrambi i casi ci sono dei lati positivi e negativi da considerare.

Se ci si rivolge ad un’agenzia si risparmierà tempo perché si avrà la possibilità di valutare in pochi minuti più offerte e nel contempo si potrà disporre dei servizi e delle consulenze che l’agenzia offre per l’espletamento delle varie pratiche necessarie alla realizzazione del contratto di affitto ed eventualmente delle pratiche per l’intestazione delle utenze (acqua, luce, gas); per contro, per i servizi prestati l’agenzia richiederà una commissione che mediamente si aggira su un importo che corrisponde ad una mensilità del canone di affitto; inoltre, è bene tener presente che l’agente immobiliare che seguirà la pratica cercherà innanzitutto di curare i suoi interessi, che consistono nel buon esito della ricerca, perciò soventemente avviene che esercita una pressione psicologica nei confronti della persona che sta cercando casa per indurlo a concludere in tempi stretti; nel caso in cui ci si rivolga ad un agente immobiliare per affittare una casa, è bene tenere presente le seguenti regole:
- è opportuno verificare la professionalità dell’agente immobiliare; questo non significa che questa categoria è composta da persone imbroglione, però un agente regolarmente iscritto all’albo è sicuramente preferibile a chi opera senza le opportune autorizzazioni;
- mai firmare qualcosa senza prima averla letta attentamente; prima di sottoscrivere la proposta di locazione e il contratto d’affitto è bene farseli anticipare e controllarli con calma, magari con l’ausilio di qualche persona di fiducia che sia esperta in materia;
- una volta che un’agenzia immobiliare mostra una casa ad un cliente, la commissione è dovuta anche se si tenta di “scavalcarla” andando a concludere il contratto direttamente con il proprietario.

Se si opta per il fai da te, si ha sicuramente un risparmio di denaro, ma non di tempo, sia per la ricerca della casa, sia per informarsi su ciò che bisogna sapere per evitare problemi.

Una soluzione che si potrebbe tentare, se non si ha un bisogno immediato di prendere casa, è provare ad arrangiarsi; bisogna leggere gli annunci pubblicitari, si chiede a qualcuno se sa dove ci siano delle case in affitto (per esempio basta recarsi in un bar e chiedere al barista) e girare per le vie guardando se ci sono cartelli che segnalano una casa in affitto; se a lungo andare questo fai da te non produce risultati concreti, allora forse è il caso di prendere in considerazione l’agenzia immobiliare.

In un caso o nell’altro, quando si è in procinto di prendere casa in affitto è bene tenere presente i seguenti semplici accorgimenti:
- visitare più volte la casa, anche in compagnia di altre persone (parenti, amici) che possano dare consigli e notare alcune cose sulle quali non si è focalizzata l’attenzione; il proprietario dell’immobile e l’agente immobiliare cercheranno di sottolineare solamente gli aspetti positivi cercando di distrarre l’attenzione dell’interessato all’affitto da quelle che sono le lacune;
- prestare un occhio di riguardo non solo alla casa, ma anche a quanto la circonda (rumorosità dell’ambiente eterno, presenza di locali notturni o attività rumorose tipo fabbriche, i vicini come sono);
- un buon sistema per capire pregi e difetti di una casa è chiedere alle persone che già vi abitano se si tratta di un condominio oppure chiedete ai confinanti se si tratta di case singole;
- prestare molta attenzione agli spazi per capire se possono contenere i mobili che già si possiede (se non si vuole cambiarli) perché raramente accade che mobili presi per un’abitazione vadano bene per un’altra, soprattutto se si tratta di case nuove nelle quali gli spazi sono molto ridotti rispetto alle costruzioni di qualche anno fa;
- se si tratta di una casa usata bisogna esaminare attentamente lo stato degli impianti, delle finestre, dei pavimenti e di tutto quello che può essere soggetto a manutenzione perché quella straordinaria è a carico del proprietario ma quella ordinaria è a carico dell’inquilino;
- se si tratta di appartamento in un condominio è bene leggere attentamente il regolamento condominiale per capire se ci sono delle restrizioni ed è poi opportuno informarsi sulle spese condominiali, magari chiedendo direttamente all’amministratore condominiale perché su questo punto gli agenti immobiliari ed i proprietari sono alquanto evasivi fornendo cifre indicative che nella maggior parte dei casi sono molto inferiori a quanto effettivamente si dovrà spendere.

DECRETO LEGISLATIVO 311/06

2008-09-25T14:54:00.000-07:00

Decreto Legislativo 29 dicembre 2006, n. 311
"Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell'edilizia"
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 26 del 1 febbraio 2007 - Supplemento ordinario n. 26/L
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Visto il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia;
Vista la direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell'edilizia;
Vista la legge 31 ottobre 2003, n. 306, ed in particolare l'articolo 1, comma 4, che prevede che entro un anno dalla data di entrata in vigore di ciascuno dei decreti legislativi previsti, nel rispetto dei principi e dei criteri direttivi fissati dalla legge medesima, il Governo può emanare, con la procedura ivi indicata, disposizioni integrative e correttive dei decreti emanati;
Vista la legge 9 gennaio 1991, n. 10, ed in particolare il titolo II, recante norme per il contenimento dei consumi di energia negli edifici;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, di attuazione della legge 9 gennaio 1991, n. 10;
Visto il decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112;
Vista la legge 1° giugno 2002, n. 120;
Visto il decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
Vista la legge 23 agosto 2004, n. 239;
Ritenuto opportuno apportare le modifiche e le integrazioni necessarie, al fine di meglio conformare le disposizioni contenute nel predetto decreto legislativo alla direttiva 2002/91/CE;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 6 ottobre 2006;
Acquisito il parere della Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, reso nella seduta del 30 novembre 2006;
Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 22 dicembre 2006;
Sulla proposta del Ministro per le politiche europee e del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con i Ministri per gli affari regionali e le autonomie locali, degli affari esteri, della giustizia, dell'economia e delle finanze, dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare e delle infrastrutture;
E m a n ail seguente decreto legislativo:
Art. 1.Modifiche all'articolo 3 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. All'articolo 3, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, di seguito denominato: «decreto legislativo n. 192 del 2005», sono apportate le seguenti modificazioni: a) il comma 1 e' sostituito con il seguente: «1. Salve le esclusioni di cui al comma 3, il presente decreto si applica, ai fini del contenimento dei consumi energetici: a) alla progettazione e realizzazione di edifici di nuova costruzione e degli impianti in essi installati, di nuovi impianti installati in edifici esistenti, delle opere di ristrutturazione degli edifici e degli impianti esistenti con le modalità e le eccezioni previste ai commi 2 e 3; b) all'esercizio, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici degli edifici, anche preesistenti, secondo quanto previsto agli articoli 7, 9 e 12; c) alla certificazione energetica degli edifici, secondo quanto previsto all'articolo 6.»; b) alla lettera b) del comma 2, dopo la parola: «applicazione» sono inserite le seguenti: «integrale, ma»; c) il numero 1) della lettera c) del comma 2 e' sostituito con il seguente: «1) ristrutturazioni totali o parziali, manutenzione straordinaria dell'involucro edilizio e ampliamenti volumetrici all'infuori di quanto già previsto alle lettere a) e b);»; d) al comma 3, dopo la parola: «edifici» sono inserite le seguenti: «e di impianti»; e) al comma 3), lettera a), dopo le parole: «recante il codice dei beni culturali e del paesaggio» sono aggiunte, in fine, le seguenti: «nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe una alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici»; f) al comma 3, dopo la lettera c) e' aggiunta la seguente: «c-bis) gli impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell'edificio, anche se utilizzati, in parte non preponderante, per gli usi tipici del settore civile.».
Art. 2.Modifiche all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. La rubrica dell'articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 e' sostituita dalla seguente: «Certificazione energetica degli edifici».
2. All'articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005, dopo il comma 1, sono inseriti i seguenti: «1-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano agli edifici che non ricadono nel campo di applicazione del comma 1 con la seguente gradualità temporale e con onere a carico del venditore o, con riferimento al comma 4, del locatore: a) a decorrere dal 1° luglio 2007, agli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile; b) a decorrere dal 1° luglio 2008, agli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile con l'esclusione delle singole unità immobiliari; c) a decorrere dal 1° luglio 2009 alle singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso. 1-ter. A decorrere dal 1° gennaio 2007, l'attestato di certificazione energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessata, conforme a quanto specificato al comma 6, e' necessario per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell'unità immobiliare, dell'edificio o degli impianti. Sono in ogni caso fatti salvi i diritti acquisiti ed il legittimo affidamento in relazione ad iniziative già formalmente avviate a realizzazione o notificate all'amministrazione competente, per le quali non necessita il preventivo assenso o concessione da parte della medesima. 1-quater. A decorrere dal 1° luglio 2007, tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura comunque come committente un soggetto pubblico, debbono prevedere la predisposizione dell'attestato di certificazione energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessati entro i primi sei mesi di vigenza contrattuale, con predisposizione ed esposizione al pubblico della targa energetica.».
3. All'articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005, dopo il comma 2, e' inserito il seguente: «2-bis. Salvo quanto previsto dall'articolo 8, comma 2, l'attestato di qualificazione energetica può essere predisposto a cura dell'interessato, al fine di semplificare il rilascio della certificazione energetica, come precisato al comma 2 dell'allegato A.».
4. All'articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005, i commi 3 e 4 sono sostituiti dai seguenti: «3. Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica in base ai commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater, detto attestato e' allegato all'atto di trasferimento a titolo oneroso, in originale o copia autenticata. 4. Nel caso di locazione di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica in base ai commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater, detto attestato e' messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso.».
Art. 3.Modifiche all'articolo 8 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. All'articolo 8 del decreto legislativo n. 192 del 2005, i commi 2 e 3 sono sostituiti dai seguenti: «2. La conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti ed alla relazione tecnica di cui al comma 1, nonche' l'attestato di qualificazione energetica dell'edificio come realizzato, devono essere asseverati dal direttore dei lavori e presentati al comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente. La dichiarazione di fine lavori e' inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non e' accompagnata da tale documentazione asseverata. 3. Una copia della documentazione di cui ai commi 1 e 2 e' conservata dal comune, anche ai fini degli accertamenti di cui al comma 4. A tale scopo, il comune può richiedere la consegna della documentazione anche in forma informatica.».
Art. 4.Modifiche all'articolo 9 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. All'articolo 9 del decreto legislativo n. 192 del 2005, dopo il comma 3, sono inseriti i seguenti: «3-bis. Ai sensi dell'articolo 1, comma 3, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano in accordo con gli enti locali, predispongono entro il 31 dicembre 2008 un programma di sensibilizzazione e riqualificazione energetica del parco immobiliare territoriale, sviluppando in particolare alcuni dei seguenti aspetti: a) la realizzazione di campagne di informazione e sensibilizzazione dei cittadini, anche in collaborazione con le imprese distributrici di energia elettrica e gas, in attuazione dei decreti del Ministro delle attività produttive 20 luglio 2004 concernenti l'efficienza energetica negli usi finali; b) l'attivazione di accordi con le parti sociali interessate alla materia; c) l'applicazione di un sistema di certificazione energetica coerente con i principi generali del presente decreto legislativo; d) la realizzazione di diagnosi energetiche a partire dagli edifici presumibilmente a più bassa efficienza; e) la definizione di regole coerenti con i principi generali del presente decreto legislativo per eventuali sistemi di incentivazione locali; f) la facoltà di promuovere, con istituti di credito, di strumenti di finanziamento agevolato destinati alla realizzazione degli interventi di miglioramento individuati con le diagnosi energetiche nell'attestato di certificazione energetica, o in occasione delle attività ispettive di cui all'allegato L, comma 16. 3-ter. Ai fini della predisposizione del programma di cui al comma 3-bis, i comuni possono richiedere ai proprietari e agli amministratori degli immobili nel territorio di competenza di fornire gli elementi essenziali, complementari a quelli previsti per il catasto degli impianti di climatizzazione di cui al comma 3, per la costituzione di un sistema informativo relativo agli usi energetici degli edifici. A titolo esemplificativo, tra detti elementi, si segnalano: il volume lordo climatizzato, la superficie utile corrispondente e i relativi consumi di combustibile e di energia elettrica. 3-quater. Su richiesta delle regioni e dei comuni, le aziende di distribuzione dell'energia rendono disponibili i dati che le predette amministrazioni ritengono utili per i riscontri e le elaborazioni necessarie alla migliore costituzione del sistema informativo di cui al comma 3-ter. 3-quinquies. I dati di cui ai commi 3, 3-ter e 3-quater possono essere utilizzati dalla pubblica amministrazione esclusivamente ai fini dell'applicazione del presente decreto legislativo.».
2. All'articolo 9 del decreto legislativo n. 192 del 2005, dopo il comma 5 e' aggiunto il seguente: «5-bis. Le regioni, le province autonome di Trento e di Bolzano e gli enti locali considerano, nelle normative e negli strumenti di pianificazione ed urbanistici di competenza, le norme contenute nel presente decreto, ponendo particolare attenzione alle soluzioni tipologiche e tecnologiche volte all'uso razionale dell'energia e all'uso di fonti energetiche rinnovabili, con indicazioni anche in ordine all'orientamento e alla conformazione degli edifici da realizzare per massimizzare lo sfruttamento della radiazione solare e con particolare cura nel non penalizzare, in termini di volume edificabile, le scelte conseguenti.».
Art. 5.Modifiche all'articolo 11 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. All'articolo 11 del decreto legislativo n. 192 del 2005, dopo il comma 1 sono aggiunti, in fine, i seguenti: «1-bis. Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 6, comma 9, l'attestato di certificazione energetica degli edifici e' sostituito a tutti gli effetti dall'attestato di qualificazione energetica rilasciato ai sensi dell'articolo 8, comma 2, o da una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal comune con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005. 1-ter. Trascorsi dodici mesi dall'emanazione delle Linee guida nazionali di cui all'articolo 6, comma 9, l'attestato di qualificazione energetica e la equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal comune perdono la loro efficacia ai fini di cui al comma 1-bis.».
Art. 6.Modifiche all'articolo 15 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. All'articolo 15 del decreto legislativo n. 192 del 2005, sono apportate le seguenti modificazioni: a) al comma 1 la parola: «progettista» e' sostituita dalle seguenti: «professionista qualificato» e dopo la parola: «certificazione» sono inserite le seguenti: «o qualificazione»; b) al comma 2 la parola: «progettista» e' sostituita dalle seguenti: «professionista qualificato» e dopo la parola: «certificazione» sono inserite le seguenti: «o qualificazione»; c) al comma 3, dopo le parole: «conformità delle opere» sono inserite le seguenti: «e dell'attestato di qualificazione energetica»; d) il comma 4 e' sostituito dal seguente: «4. Salvo che il fatto costituisca reato, il direttore dei lavori che presenta al comune la asseverazione di cui all'articolo 8, comma 2, nella quale attesta falsamente la correttezza dell'attestato di qualificazione energetica o la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto o alla relazione tecnica di cui all'articolo 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, e' punito con la sanzione amministrativa di 5000 euro.»; e) al comma 8 la parola: «compratore» e' sostituita dalla seguente: «acquirente».
Art. 7.Modifiche all'articolo 16 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. Il comma 1 dell'articolo 16 del decreto legislativo n. 192 del 2005 e' sostituito dai seguenti: «1. Sono abrogate le seguenti norme della legge 9 gennaio 1991, n. 10: a) l'articolo 4, commi 1, 2 e 4; l'articolo 28, commi 3 e 4; l'articolo 29; l'articolo 30; l'articolo 31, comma 2, l'articolo 33, commi 1 e 2; l'articolo 34, comma 3. 1-bis. Il comma 2 dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, e' sostituito dal seguente: "2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali."».
2. Il comma 2 dell'articolo 16 del decreto legislativo n. 192 del 2005, e' sostituito dal seguente: «2. Il decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, si applica, in quanto compatibile con il presente decreto legislativo, e può essere modificato o abrogato con i decreti di cui all'articolo 4. Di tale decreto sono abrogate le seguenti norme: a) l'articolo 5, commi 1, 2, 3 e 4; l'articolo 7, comma 7; l'articolo 8; l'articolo 11, commi 4, 12, 14, 15, 16, 18, 19, 20.».
Art. 8.Modifiche agli allegati tecnici del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192
1. Gli allegati A, C, E, F, G, H, I e L del decreto legislativo n. 192 del 2005 sono sostituiti con gli allegati A, C, E, F, G, H, I e L al presente decreto.
2. L'allegato D del decreto legislativo n. 192 del 2005, e' abrogato.
Art. 9.Copertura finanziaria
1. All'attuazione del presente decreto si dovrà provvedere con le risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
Art. 10.Entrata in vigore
1. Il presente decreto legislativo entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

DECRETO LEGISLATIVO N. 192/05

2008-09-25T14:47:00.000-07:00

Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192
"Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia"
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 222 del 23 settembre 2005 - Supplemento Ordinario n. 158
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 31 ottobre 2003, n. 306, ed in particolare l'articolo 1, commi 1, e 5 e l'allegato «A»;
Vista la direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell'edilizia;
Vista la legge 9 gennaio 1991, n. 10, ed in particolare il titolo II, recante norme per il contenimento dei consumi di energia negli edifici;
Visto il decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112;
Visto il decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
Vista la legge 1° giugno 2002, n. 120;
Vista la legge 23 agosto 2004, n. 239;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, di attuazione della legge 9 gennaio 1991, n. 10;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 15 novembre 1996, n. 660;
Vista la delibera del Comitato interministeriale per la programmazione economica n. 1233 del 19 dicembre 2002, recante revisione delle linee guida per le politiche e misure nazionali di riduzione delle emissioni dei gas serra, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana - serie generale - n. 68 del 22 marzo 2003;
Considerato che l'articolo 1, comma 1, della legge 23 agosto 2004, n. 239, stabilisce che gli obiettivi e le linee della politica energetica nazionale, nonche' i criteri generali per la sua attuazione, sono elaborati e definiti dallo Stato che si avvale anche dei meccanismi esistenti di raccordo e di cooperazione con le autonomie regionali;
Considerato che le norme concernenti l'efficienza energetica degli edifici integrano esigenze di diversificazione delle fonti, flessibilità e sicurezza degli approvvigionamenti, sviluppo e qualificazione dei servizi energetici, concorrenza tra imprese, incolumità delle persone e delle cose, sicurezza pubblica e tutela dell'ambiente;
Considerato che la legge 9 gennaio 1991, n. 10, ed il decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, attuano, per una parte, la direttiva 2002/91/CE;
Ritenuto di dover procedere, ai fini dell'attuazione della direttiva 2002/91/CE a introdurre modifiche, integrazioni e aggiornamenti alla disciplina vigente in materia, al fine di evitare disarmonie con le nuove normative, fatte salve le materie oggetto di delegificazione ovvero i procedimenti oggetto di semplificazione amministrativa;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 27 maggio 2005;
Acquisito il parere della Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, reso nella seduta del 30 giugno 2005;
Acquisito il parere delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;
Vista deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 29 luglio 2005;
Sulla proposta del Ministro per le politiche comunitarie e del Ministro delle attività produttive, di concerto con i Ministri degli affari esteri, della giustizia, dell'economia e delle finanze, dell'ambiente e della tutela del territorio, delle infrastrutture e dei trasporti e per gli affari regionali;
E m a n ail seguente decreto legislativo:
TITOLO I PRINCIPI GENERALI
Art. 1.Finalità
1. Il presente decreto stabilisce i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici al fine di favorire lo sviluppo, la valorizzazione e l'integrazione delle fonti rinnovabili e la diversificazione energetica, contribuire a conseguire gli obiettivi nazionali di limitazione delle emissioni di gas a effetto serra posti dal protocollo di Kyoto, promuovere la competitività dei comparti più avanzati attraverso lo sviluppo tecnologico.
2. Il presente decreto disciplina in particolare:
a) la metodologia per il calcolo delle prestazioni energetiche integrate degli edifici;
b) l'applicazione di requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici;
c) i criteri generali per la certificazione energetica degli edifici;
d) le ispezioni periodiche degli impianti di climatizzazione;
e) i criteri per garantire la qualificazione e l'indipendenza degli esperti incaricati della certificazione energetica e delle ispezioni degli impianti;
f) la raccolta delle informazioni e delle esperienze, delle elaborazioni e degli studi necessari all'orientamento della politica energetica del settore;
g) la promozione dell'uso razionale dell'energia anche attraverso l'informazione e la sensibilizzazione degli utenti finali, la formazione e l'aggiornamento degli operatori del settore.
3. Ai fini di cui al comma 1, lo Stato, le regioni e le province autonome, avvalendosi di meccanismi di raccordo e cooperazione, predispongono programmi, interventi e strumenti volti, nel rispetto dei principi di semplificazione e di coerenza normativa, alla:
a) attuazione omogenea e coordinata delle presenti norme;
b) sorveglianza dell'attuazione delle norme, anche attraverso la raccolta e l'elaborazione di informazioni e di dati;
c) realizzazione di studi che consentano adeguamenti legislativi nel rispetto delle esigenze dei cittadini e dello sviluppo del mercato;
d) promozione dell'uso razionale dell'energia e delle fonti rinnovabili, anche attraverso la sensibilizzazione e l'informazione degli utenti finali.
Art. 2.Definizioni
1. Ai fini del presente decreto si definisce:
a) «edificio» e' un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l'ambiente esterno, il terreno, altri edifici; il termine può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a se' stanti;
b) «edificio di nuova costruzione» e' un edificio per il quale la richiesta di permesso di costruire o denuncia di inizio attività, comunque denominato, sia stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto;
c) «prestazione energetica, efficienza energetica ovvero rendimento di un edificio» e' la quantità annua di energia effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare i vari bisogni connessi ad un uso standard dell'edificio, compresi la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e l'illuminazione. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono conto della coibentazione, delle caratteristiche tecniche e di installazione, della progettazione e della posizione in relazione agli aspetti climatici, dell'esposizione al sole e dell'influenza delle strutture adiacenti, dell'esistenza di sistemi di trasformazione propria di energia e degli altri fattori, compreso il clima degli ambienti interni, che influenzano il fabbisogno energetico;
d) «attestato di certificazione energetica o di rendimento energetico dell'edificio» e' il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto, attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio;
e) «cogenerazione» e' la produzione e l'utilizzo simultanei di energia meccanica o elettrica e di energia termica a partire dai combustibili primari, nel rispetto di determinati criteri qualitativi di efficienza energetica;
f) «sistema di condizionamento d'aria» e' il complesso di tutti i componenti necessari per un sistema di trattamento dell'aria, attraverso il quale la temperatura e' controllata o può essere abbassata, eventualmente in combinazione con il controllo della ventilazione, dell'umidità e della purezza dell'aria;
g) «generatore di calore o caldaia» e' il complesso bruciatore-caldaia che permette di trasferire al fluido termovettore il calore prodotto dalla combustione;
h) «potenza termica utile di un generatore di calore» e' la quantità di calore trasferita nell'unità di tempo al fluido termovettore; l'unità di misura utilizzata e' il kW;
i) «pompa di calore» e' un dispositivo o un impianto che sottrae calore dall'ambiente esterno o da una sorgente di calore a bassa temperatura e lo trasferisce all'ambiente a temperatura controllata;
l) «valori nominali delle potenze e dei rendimenti» sono i valori di potenza massima e di rendimento di un apparecchio specificati e garantiti dal costruttore per il regime di funzionamento continuo.
2. Ai fini del presente decreto si applicano, inoltre, le definizioni dell'allegato A.
Art. 3.Ambito di intervento
1. Salve le esclusioni di cui al comma 3, il presente decreto si applica agli edifici di nuova costruzione e agli edifici oggetto di ristrutturazione con le modalità e le eccezioni previste ai commi 2 e 3.
2. Nel caso di ristrutturazione di edifici esistenti, e per quanto riguarda i requisiti minimi prestazionali di cui all'articolo 4, e' prevista un'applicazione graduale in relazione al tipo di intervento. A tale fine, sono previsti diversi gradi di applicazione:
a) una applicazione integrale a tutto l'edificio nel caso di:
1) ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati;
2) demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati;
b) una applicazione limitata al solo ampliamento dell'edificio nel caso che lo stesso ampliamento risulti volumetricamente superiore al 20 per cento dell'intero edificio esistente;
c) una applicazione limitata al rispetto di specifici parametri, livelli prestazionali e prescrizioni, nel caso di interventi su edifici esistenti, quali:
1) ristrutturazioni totali o parziali e manutenzione straordinaria dell'involucro edilizio all'infuori di quanto già previsto alla lettera a), numero 1;
2) nuova installazione di impianti termici in edifici esistenti o ristrutturazione degli stessi impianti;
3) sostituzione di generatori di calore.
3. Sono escluse dall'applicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici:
a) gli immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio;
b) i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.
Art. 4.Adozione di criteri generali, di una metodologia di calcolo e requisiti della prestazione energetica
1. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con uno o più decreti del Presidente della Repubblica, sono definiti:
a) i criteri generali, le metodologie di calcolo e i requisiti minimi finalizzati al contenimento dei consumi di energia e al raggiungimento degli obiettivi di cui all'articolo 1, tenendo conto di quanto riportato nell'allegato «B» e della destinazione d'uso degli edifici. Questi decreti disciplinano la progettazione, l'installazione, l'esercizio, la manutenzione e l'ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici, per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari e, limitatamente al settore terziario, per l'illuminazione artificiale degli edifici;
b) i criteri generali di prestazione energetica per l'edilizia sovvenzionata e convenzionata, nonche' per l'edilizia pubblica e privata, anche riguardo alla ristrutturazione degli edifici esistenti e sono indicate le metodologie di calcolo e i requisiti minimi finalizzati al raggiungimento degli obiettivi di cui all'articolo 1, tenendo conto di quanto riportato nell'allegato «B» e della destinazione d'uso degli edifici;
c) i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l'indipendenza degli esperti o degli organismi a cui affidare la certificazione energetica degli edifici e l'ispezione degli impianti di climatizzazione. I requisiti minimi sono rivisti ogni cinque anni e aggiornati in funzione dei progressi della tecnica.
2. I decreti di cui al comma 1 sono adottati su proposta del Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e con il Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio, acquisita 1'intesa con la Conferenza unificata, sentiti il Consiglio nazionale delle ricerche, di seguito denominato CNR, l'Ente per le nuove tecnologie l'energia e l'ambiente, di seguito denominato ENEA, il Consiglio nazionale consumatori e utenti, di seguito denominato CNCU.
Art. 5.Meccanismi di cooperazione
1. Il Ministro delle attività produttive, di concerto con i Ministri dell'ambiente e della tutela del territorio e delle infrastrutture e dei trasporti, acquisita l'intesa con la Conferenza unificata, promuove, senza nuovi o ulteriori oneri a carico del bilancio dello Stato, iniziative di raccordo, concertazione e cooperazione per l'attuazione dei decreti di cui all'articolo 4, comma 1, anche con il supporto dell'ENEA e del CNR, finalizzati a:
a) favorire l'integrazione della questione energetico ambientale nelle diverse politiche di settore;
b) sviluppare e qualificare i servizi energetici di pubblica utilità;
c) favorire la realizzazione di un sistema di ispezione degli impianti all'interno degli edifici, minimizzando l'impatto e i costi di queste attività sugli utenti finali;
d) sviluppare un sistema per un'applicazione integrata ed omogenea su tutto il territorio nazionale della normativa;
e) predispone progetti mirati, atti a favorire la qualificazione professionale e l'occupazione.
Art. 6.Certificazione energetica degli edifici di nuova costruzione
1. Entro un anno dalla data di entrata in vigore del presente decreto, gli edifici di nuova costruzione e quelli di cui all'articolo 3, comma 2, lettera a), sono dotati, al termine della costruzione medesima ed a cura del costruttore, di un attestato di certificazione energetica, redatto secondo i criteri e le metodologie di cui all'articolo 4, comma 1.
2. La certificazione per gli appartamenti di un condominio può fondarsi, oltre sulla valutazione dell'appartamento interessato:
a) su una certificazione comune dell'intero edificio, per i condomini dotati di un impianto termico comune;
b) sulla valutazione di un altro appartamento rappresentativo dello stesso condominio e della stessa tipologia.
3. Nel caso di compravendita dell'intero immobile o della singola unità immobiliare, l'attestato di certificazione energetica e' allegato all'atto di compravendita, in originale o copia autenticata.
4. Nel caso di locazione, l'attestato di certificazione energetica e' messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso.
5. L'attestato relativo alla certificazione energetica, rilasciato ai sensi del comma 1, ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio, ed e' aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione che modifica la prestazione energetica dell'edificio o dell'impianto.
6. L'attestato di certificazione energetica comprende i dati relativi all'efficienza energetica propri dell'edificio, i valori vigenti a norma di legge e valori di riferimento, che consentono ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell'edificio. L'attestato e' corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione.
7. Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico, la cui metratura utile totale supera i 1000 metri quadrati, l'attestato di certificazione energetica e' affisso nello stesso edificio a cui si riferisce in luogo facilmente visibile per il pubblico.
8. Gli edifici di proprietà pubblica che sono oggetto dei programmi di cui all'articolo 13, comma 2, dei decreti adottati dal Ministero delle attività produttive il 20 luglio 2004, sono tenuti al rispetto dei commi 5 e 6 e all'affissione dell'attestato di certificazione energetica in luogo facilmente visibile al pubblico.
9. Entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, il Ministro delle attività produttive, di concerto con i Ministri dell'ambiente e della tutela del territorio, delle infrastrutture e dei trasporti, d'intesa con la Conferenza unificata, avvalendosi delle metodologie di calcolo definite con i decreti di cui all'articolo 4, comma 1, e tenuto conto di quanto previsto nei commi precedenti, predispone Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, sentito il CNCU, prevedendo anche metodi semplificati che minimizzino gli oneri.
Art. 7.Esercizio e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale e estiva
1. Il proprietario, il conduttore, l'amministratore di condominio, o per essi un terzo, che se ne assume la responsabilità, mantiene in esercizio gli impianti e provvede affinche' siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni della normativa vigente.
2. L'operatore incaricato del controllo e della manutenzione degli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva, esegue dette attività a regola d'arte, nel rispetto della normativa vigente. L'operatore, al termine delle medesime operazioni, ha l'obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conformemente ai modelli previsti dalle norme del presente decreto e dalle norme di attuazione, in relazione alle tipologie e potenzialità dell'impianto, da rilasciare al soggetto di cui al comma 1 che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione.
Art. 8.Relazione tecnica, accertamenti e ispezioni
1. La documentazione progettuale di cui all'articolo 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, e' compilata secondo le modalità stabilite con decreto del Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio, da adottare entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, sentita la Conferenza unificata.
2. La conformità delle opere realizzate, rispetto al progetto e alla relazione tecnica di cui al comma 1, deve essere asseverata dal direttore dei lavori, e presentata al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori. Il Comune dichiara irricevibile la dichiarazione di fine lavori se la stessa non e' accompagnata dalla predetta asseverazione del direttore lavori.
3. Una copia della documentazione di cui al comma 1, e' conservata dal Comune, anche ai fini degli accertamenti previsti al comma 4.
4. Il Comune, anche avvalendosi di esperti o di organismi esterni, qualificati e indipendenti, definisce le modalità di controllo, ai fini del rispetto delle prescrizioni del presente decreto, accertamenti e ispezioni in corso d'opera, ovvero entro cinque anni dalla data di fine lavori dichiarata dal committente, volte a verificare la conformità alla documentazione progettuale di cui al comma 1.
5. I Comuni effettuano le operazioni di cui al comma 4 anche su richiesta del committente, dell'acquirente o del conduttore dell'immobile. Il costo degli accertamenti ed ispezioni di cui al presente comma e' posto a carico dei richiedenti.
Art. 9.Funzioni delle regioni e degli enti locali
1. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano provvedono all'attuazione del presente decreto.
2. Le autorità competenti realizzano, con cadenza periodica, privilegiando accordi tra gli enti locali o anche attraverso altri organismi pubblici o privati di cui sia garantita la qualificazione e l'indipendenza, gli accertamenti e le ispezioni necessarie all'osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell'esercizio e manutenzione degli impianti di climatizzazione e assicurano che la copertura dei costi avvenga con una equa ripartizione tra tutti gli utenti finali e l'integrazione di questa attività nel sistema delle ispezioni degli impianti all'interno degli edifici previsto all'articolo 1, comma 44, della legge 23 agosto 2004, n. 239, così da garantire il minor onere e il minor impatto possibile a carico dei cittadini; tali attività, le cui metodologie e requisiti degli operatori sono previsti dai decreti di cui all'articolo 4, comma 1, sono svolte secondo principi di imparzialità, trasparenza, pubblicità, omogeneità territoriale e sono finalizzate a:
a) ridurre il consumo di energia e i livelli di emissioni inquinanti;
b) correggere le situazioni non conformi alle prescrizioni del presente decreto;
c) rispettare quanto prescritto all'articolo 7;
d) monitorare l'efficacia delle politiche pubbliche.
3. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, allo scopo di facilitare e omogeneizzare territorialmente l'impegno degli enti o organismi preposti agli accertamenti e alle ispezioni sugli edifici e sugli impianti, nonche' per adempiere in modo più efficace agli obblighi previsti al comma 2, possono promuovere la realizzazione di programmi informatici per la costituzione dei catasti degli impianti di climatizzazione presso le autorità competenti, senza nuovi o maggiori oneri per gli enti interessati. In questo caso, stabilendo contestualmente l'obbligo per i soggetti di cui all'articolo 7, comma 1, di comunicare ai Comuni le principali caratteristiche del proprio impianto e le successive modifiche significative e per i soggetti di cui all'articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1999, n. 551, di comunicare le informazioni relative all'ubicazione e alla titolarità degli impianti riforniti negli ultimi dodici mesi.
4. Per gli impianti che sono dotati di generatori di calore di età superiore a quindici anni, le autorità competenti effettuano, con le stesse modalità previste al comma 2, ispezioni dell'impianto termico nel suo complesso comprendendo una valutazione del rendimento medio stagionale del generatore e una consulenza su interventi migliorativi che possono essere correlati.
5. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano riferiscono periodicamente alla Conferenza unificata e ai Ministeri delle attività produttive, dell'ambiente e della tutela del territorio e delle infrastrutture e dei trasporti, sullo stato di attuazione del presente decreto.
Art. 10.Monitoraggio, analisi, valutazione e adeguamento della normativa energetica nazionale e regionale
1. Il Ministero delle attività produttive, il Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, per quanto di rispettiva competenza ed anche avvalendosi di accordi con enti tecnico scientifici e agenzie, pubblici e privati, provvedono a rilevare il grado di attuazione del presente decreto, valutando i risultati conseguiti e proponendo eventuali interventi di adeguamento normativo.
2. In particolare, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano provvedono alle seguenti attività:
a) raccolta e aggiornamento dei dati e delle informazioni relativi agli usi finali dell'energia in edilizia e la loro elaborazione su scala regionale per una conoscenza del patrimonio immobiliare esistente nei suoi livelli prestazionali di riferimento;
b) monitoraggio dell'attuazione della legislazione regionale e nazionale vigente, del raggiungimento degli obiettivi e delle problematiche inerenti;
c) valutazione dell'impatto sugli utenti finali dell'attuazione della legislazione di settore in termini di adempimenti burocratici, oneri posti a loro carico e servizi resi;
d) valutazione dell'impatto del presente decreto e della legislazione di settore sul mercato immobiliare regionale, sulle imprese di costruzione, di materiali e componenti per l'edilizia e su quelle di produzione e di installazione e manutenzione di impianti di climatizzazione;
e) studio per lo sviluppo e l'evoluzione del quadro legislativo e regolamentare che superi gli ostacoli normativi e di altra natura che impediscono il conseguimento degli obiettivi del presente decreto;
f) studio di scenari evolutivi in relazione alla domanda e all'offerta di energia del settore civile;
g) analisi e valutazione degli aspetti energetici e ambientali dell'intero processo edilizio, con particolare attenzione alle nuove tecnologie e ai processi di produzione, trasporto, smaltimento e demolizione;
h) proposta di provvedimenti e misure necessarie a uno sviluppo organico della normativa energetica nazionale per l'uso efficiente dell'energia nel settore civile.
3. I risultati delle attività di cui al comma 2 sono trasmessi al Ministero delle attività produttive ed al Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio, che provvedono a riunirli, elaborarli ed integrarli con i risultati di analoghe attività autonome a livello nazionale, al fine di pervenire ad un quadro conoscitivo unitario da trasmettere annualmente al Parlamento ad integrazione della relazione prevista ai sensi dell'articolo 20 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, nonche' alla Conferenza unificata. Il Ministero delle attività produttive ed il Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio provvedono altresì al monitoraggio della legislazione negli Stati membri dell'Unione europea, per lo sviluppo di azioni in un contesto di metodologie ed esperienze il più possibile coordinato, riferendone al Parlamento ed alla Conferenza unificata nell'ambito del quadro conoscitivo di cui al periodo precedente.
TITOLO II NORME TRANSITORIE
Art. 11.Requisiti della prestazione energetica degli edifici
1. Fino alla data di entrata in vigore dei decreti di cui all'articolo 4, comma 1, il calcolo della prestazione energetica degli edifici nella climatizzazione invernale ed, in particolare, il fabbisogno annuo di energia primaria e' disciplinato dalla legge 9 gennaio 1991, n. 10, come modificata dal presente decreto, dalle norme attuative e dalle disposizioni di cui all'allegato I.
Art. 12.Esercizio, manutenzione e ispezione degli impianti termici
1. Fino alla data di entrata in vigore dei decreti di cui all'articolo 4, comma 1, il contenimento dei consumi di energia nell'esercizio e manutenzione degli impianti termici esistenti per il riscaldamento invernale, le ispezioni periodiche, e i requisiti minimi degli organismi esterni incaricati delle ispezioni stesse sono disciplinati dagli articoli 7 e 9, dal decreto del Presidente della Repubblica del 26 agosto 1993, n. 412, e successive modificazioni, e dalle disposizioni di cui all'allegato L.
TITOLO III DISPOSIZIONI FINALI
Art. 13.Misure di accompagnamento
1. Il Ministero delle attività produttive, predispone programmi, progetti e strumenti di informazione, educazione e formazione al risparmio energetico.
2. I programmi e i progetti di cui sopra privilegiano le sinergie di competenza e di risorse dei pertinenti settori delle amministrazioni regionali e possono essere realizzati anche avvalendosi di accordi con enti tecnico scientifici e agenzie, pubblici e privati. Gli stessi programmi e progetti hanno come obiettivo:
a) la piena attuazione del presente decreto attraverso nuove e incisive forme di comunicazione rivolte ai cittadini, e agli operatori del settore tecnico e del mercato immobiliare;
b) la sensibilizzazione degli utenti finali e della scuola con particolare attenzione alla presa di coscienza che porti a modifiche dei comportamenti dei cittadini anche attraverso la diffusione di indicatori che esprimono l'impatto energetico e ambientale a livello individuale e collettivo. Tra questi indicatori, per immediatezza ed elevato contenuto comunicativo, si segnala l'impronta ecologica;
c) l'aggiornamento del circuito professionale e la formazione di nuovi operatori per lo sviluppo e la qualificazione di servizi, anche innovativi, nelle diverse fasi del processo edilizio con particolare attenzione all'efficienza energetica e alla installazione e manutenzione degli impianti di climatizzazione e illuminazione;
d) la formazione di esperti qualificati e indipendenti a cui affidare il sistema degli accertamenti e delle ispezioni edili ed impiantistiche.
3. Le attività per il raggiungimento degli obiettivi di cui al comma 2, lettere a) e b), sono integrate nel piano nazionale di educazione e informazione sul risparmio e sull'uso efficiente dell'energia realizzato dal Ministero delle attività produttive, di concerto con il Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio, ai sensi dell'articolo 1 comma 119, lettera a), della legge 23 agosto 2004, n. 239, limitatamente agli anni 2005 e 2006. Gli strumenti predisposti nell'ambito di questa attività e i risultati raggiunti sono resi disponibili alle regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano.
4. Le attività per il raggiungimento degli obiettivi di cui al comma 2, lettere c) e d) competono alle regioni e alle province autonome di Trento e Bolzano, che possono provvedervi nell'ambito delle risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente.
Art. 14.Copertura finanziaria
1. All'attuazione del presente decreto, fatta eccezione per le misure di accompagnamento di cui all'articolo 13, comma 3, si dovrà provvedere con le risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
2. Agli oneri derivanti dalle misure di accompagnamento di cui all'articolo 13, comma 3, pari a euro 400.000 per ciascuno degli anni 2005 e 2006, si provvede mediante utilizzo delle risorse dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 1, comma 119, lettera a), della legge 24 agosto 2004, n. 239.
Art. 15.Sanzioni
1. Il progettista che rilascia la relazione di cui all'articolo 8 compilata senza il rispetto delle modalità stabilite nel decreto di cui all'articolo 8, comma 1, o un attestato di certificazione energetica senza il rispetto dei criteri e delle metodologie di cui all'articolo 4, comma 1, e' punito con la sanzione amministrativa pari al 30 per cento della parcella calcolata secondo la vigente tariffa professionale.
2. Salvo che il fatto costituisca reato, il progettista che rilascia la relazione di cui all'articolo 8 o un attestato di certificazione energetica non veritieri, e' punito con la sanzione amministrativa pari al 70 per cento della parcella calcolata secondo la vigente tariffa professionale; in questo caso l'autorità che applica la sanzione deve darne comunicazione all'ordine o al collegio professionale competente per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
3. Il direttore dei lavori che omette di presentare al Comune l'asseverazione di conformità delle opere, di cui all'articolo 8, comma 2, contestualmente alla dichiarazione di fine lavori, e' punito con la sanzione amministrativa pari al 50 per cento della parcella calcolata secondo vigente tariffa professionale; l'autorità che applica la sanzione deve darne comunicazione all'ordine o al collegio professionale competente per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
4. Il direttore dei lavori che presenta al Comune la asseverazione di conformità delle opere di cui all'articolo 8, comma 2, nella quale attesta falsamente la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto ed alla relazione tecnica di cui all'articolo 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, e' punito con la reclusione fino a sei mesi o con la multa fino a 500 euro.
5. Il proprietario o il conduttore dell'unità immobiliare, l'amministratore del condominio, o l'eventuale terzo che se ne e' assunta la responsabilità, che non ottempera a quanto stabilito dell'articolo 7, comma 1, e' punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro.
6. L'operatore incaricato del controllo e manutenzione, che non ottempera a quanto stabilito all'articolo 7, comma 2, e' punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 1000 euro e non superiore a 6000 euro. L'autorità che applica la sanzione deve darne comunicazione alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di appartenenza per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
7. Il costruttore che non consegna al proprietario, contestualmente all'immobile, l'originale della certificazione energetica di cui all'articolo 6, comma 1, e' punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 5000 euro e non superiore a 30000 euro.
8. In caso di violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 3, il contratto e' nullo. La nullità può essere fatta valere solo dal compratore.
9. In caso di violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 4, il contratto e' nullo. La nullità può essere fatta valere solo dal conduttore.
Art. 16.Abrogazioni e disposizioni finali
1. Sono abrogate le seguenti norme della legge 9 gennaio 1991, n. 10:
a) l'articolo 4, commi 1 e 2; l'articolo 28, commi 3 e 4; l'articolo 29; l'articolo 30; l'articolo 33, commi 1 e 2; l'articolo 34, comma 3.
2. Sono abrogate le seguenti norme del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412:
a) l'articolo 5, commi 1, 2 e 4; l'articolo 7, comma 7; l'articolo 8.
3. E' abrogato l'articolo 1 del decreto del Ministro dell'industria commercio e artigianato in data 6 agosto 1994, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 197 del 24 agosto 1994, recante recepimento delle norme UNI attuative del decreto del Presidente della Repubblica del 26 agosto 1993, n. 412, recante il regolamento per il contenimento dei consumi di energia degli impianti termici degli edifici, e rettifica del valore limite del fabbisogno energetico normalizzato.
4. Gli allegati, che costituiscono parte integrante del presente decreto, sono modificati con decreto del Ministro delle attività produttive, di concerto con i Ministri dell'ambiente e della tutela del territorio e delle infrastrutture e trasporti, sentita la Conferenza unificata, in conformità alle modifiche tecniche rese necessarie dal progresso ovvero a quelle introdotte a livello comunitario a norma dell'articolo 13 della legge 4 febbraio 2005, n. 11.
Art. 17.Clausola di cedevolezza
1. In relazione a quanto disposto dall'articolo 117, quinto comma, della Costituzione, e fatto salvo quanto previsto dall'articolo 16, comma 3, della legge 4 febbraio 2005, n. 11, per le norme afferenti a materie di competenza esclusiva delle regioni e province autonome, le norme del presente decreto e dei decreti ministeriali applicativi nelle materie di legislazione concorrente si applicano per le regioni e province autonome che non abbiano ancora provveduto al recepimento della direttiva 2002/91/CE fino alla data di entrata in vigore della normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma. Nel dettare la normativa di attuazione le regioni e le province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti dall'ordinamento comunitario e dei principi fondamentali desumibili dal presente decreto e dalla stessa direttiva 2002/91/CE.

AGEVOLAZIONI FISCALI SUI MUTUI

2008-09-24T14:00:00.000-07:00

Quando si acquista una casa mediante l'utilizzo di un mutuo ipotecario, è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri acessori. L'importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di Euro 3.615,20. Pertanto, la detrazione non sarà mai superiore ad Euro 686,89, pari al 19% di 3615,20 Euro.

Per poter usufruire di questa detrazione, si devono verificare le seguenti condizioni:

1) la casa deve essere adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto e questa condizione deve permanere per tutto il periodo di imposta per il quale si richiedono le detrazioni; fanno eccezione i seguenti casi:

- trasferimento per motivi di lavoro (la detrazione non si perde se la casa viene lcata);

- ricovero permanente in case di cura o di riposo, a condizione che l'abitazione non venga locata;

- forze armate e forze di polizia nei quali casi la detrazione è fruibile anche se non si tratta di dimora abituale, a condizione che si tratti di una casa costituente unica abitazione di proprietà;

2) l'acquisto dell'abitazione deve avvenire nell'anno precedente o successivo alla stipula del contratto di mutuo.

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo, tra i quali rientrano:

- l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;

- le spese di perizia;

- le spese di istruttoria;

- la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;

- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;

- la penalità per anticipata estinzione del mutuo;

- le quote di rivalutazione dipndenti da clausole di indicizzazione;

- le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;

- l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca;

- l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.

ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

2008-09-22T03:31:00.000-07:00

Nei contratti di "credito fondiario", la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario; ma, generalmente, anche nei contratti di diritto ordinario è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi.
A fronte di questo mancato guadagno la banca poteva, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (penale). Secondo una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2002, che peraltro era dettata solo per i mutui di "credito fondiario", il compenso doveva (nel caso) essere fissato in via "esclusiva" e "omnicomprensiva", e il contratto prevedere con apposita ed espressa menzione, che "nessun altro onere può essere addebitato". Non solo: doveva essere indicata specificamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando, nel caso, indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula.
Il compenso per l'estinzione anticipata doveva essere espressamente indicato sia nel prospetto informativo europeo (E.S.I.S.), sia nel "foglio informativo" e nel documento di sintesi prescritti dal C.I.C.R.
In un contratto di mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento ordinario, il compenso, se esisteva, era generalmente fissato in percentuali contenute.
Massima attenzione, invece, era da prestare in caso di mutui a tasso fisso, o con piani di ammortamento particolarmente flessibili: in tali casi, infatti, le banche erano solite accentuare, a volte in termini non del tutto chiari, l'importo della penale al dichiarato intento di fare fronte a eventuali variazioni del costo del denaro.
Con l’entrata in vigore (avvenuta il 3 aprile 2007) della legge n. 40 del 2 aprile 2007 di conversione con modificazioni del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, i compensi (o le penali) per l’estinzione o anche per la decurtazione anticipate sono stati eliminati con riguardo ai seguenti contratti: mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria (INAIL, INPS, ecc..) per acquistare o ristrutturare unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica e professionale da parte di persone fisiche.
Le nuove norme sulle clausole penali sono valide per i mutui contratti dopo il 2 febbraio 2007 (giorno dell'entrata in vigore del decreto legge).
Per i mutui contratti prima del 2 febbraio 2007 il costo effettivo a carico del cliente, in caso di estinzione anticipata, è stato stabilito da un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori siglato il 2 maggio 2007, che ha provveduto a ridurre i compensi precedentemente pattuiti.L'emanazione della nuova normativa ha offerto lo spunto affinché l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Territorio con una Circolare congiunta (la n. 6 pubblicata il 14 giugno 2007) riaffermassero la compatibilità del regime agevolato dell'imposta sostitutiva di cui al d.p.r. n. 601 del 1973 (vedi Trattamento fiscale dei mutui ipotecari) con la facoltà di estinzione anticipata del mutuo da parte del soggetto finanziato.A fronte del testo normativo, il quale ammette il contratto al regime fiscale agevolato dell’imposta sostitutiva a condizione che il finanziamento abbia una durata minima di “più di diciotto mesi”, una isolata pronuncia della Cassazione (la n. 11165 del 26 maggio 2005) aveva ritenuto tale durata incompatibile con le clausole che prevedessero la facoltà del debitore di sciogliersi dal rapporto di finanziamento in qualsiasi momento. Richiamandosi a tale sentenza, alcuni locali uffici delle entrate avevano proceduto a richiedere ai mutuatari l’imposta di iscrizione pari al 2% dell’importo dell’ipoteca, disconoscendo l’applicazione delle agevolazioni. Le cifre in questione erano anche rilevanti, specialmente in considerazione del contemporaneo rialzo dei tassi e del primo manifestarsi delle conseguenze negative della crisi americana dei mutui subprimes.Il Consiglio Nazionale del Notariato, anche in persona del suo Presidente, è intervenuto mediante l’elaborazione di studi interpretativi, la richiesta esplicita di chiarimenti e la predisposizione di ricorsi pilota contro i primi recuperi di imposta tentati dalle singole Agenzie delle Entrate; ed ha, quindi, contribuito a che l’Amministrazione finanziaria rivedesse la sua linea interpretativa riconducendo ad equità il sistema. E’ stato evidenziato, tra l’altro, come la possibilità di adempimento anticipato costituisca il presupposto perché, anche in materia di mutui ipotecari, si realizzi un regime di maggiore concorrenza tra le varie banche: è evidente, infatti, che una penalizzazione sotto l’aspetto fiscale dell’adempimento anticipato avrebbe potuto bloccare anche le iniziative legali (c.d. decreto Bersani-bis) volte a consentire la possibilità di sostituzione del mutuo con il minor aggravio possibile per i consumatori.L’intervento del Notariato ha, quindi, consentito di riportare la certezza del diritto ed ha contribuito a suscitare, con la predetta Circolare n. 6 del 2007, un intervento chiarificatore da parte della Agenzia delle Entrate: è stato, infatti, chiaramente affermato che la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente al soggetto finanziato di risolvere anticipatamente il rapporto attraverso l’estinzione del debito anche prima che decorra la durata minima stabilita dalla legge, non determina l’incompatibilità di tali convenzioni con il regime tributario agevolativo. Sono risultate così definitivamente superate le opposte conclusioni di una precedente circolare (la n. 6 del 5 dicembre 2006), che avevano determinato la necessità di inserire in molti contratti clausole limitative del diritto all’adempimento anticipato.

DIRITTI E OBBLIGHI DELL'ACQUIRENTE

2008-09-22T03:29:00.001-07:00

Diritti - Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.
E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).
E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.
L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.Obblighi - Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene (per eventuali forme di garanzie connesse alla concessione della dilazione si rinvia a “Venditore- Diritti”).
A tal riguardo si ricordano le prescrizioni del d.l. n. 223 del 2006, che pone a carico delle parti della compravendita di indicare analiticamente le modalità di pagamento del prezzo della vendita, dichiarando altresì se una delle due o entrambe si siano avvalse dell'opera di un mediatore (si veda la parte “diritti ed obblighi”).
Inoltre essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l'obbligo di pagare può essere adempiuto a mezzo di assegni circolari non trasferibili, bancari o postali non trasferibili e bonifico bancario, anche se molto spesso quest’ultimo è preceduto da un mandato irrevocabile dato dal compratore alla banca finanziatrice dell’acquisto, di corrispondere quella data somma di denaro direttamente al venditore.
A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga: rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria (quietanza, appunto) del pagamento del prezzo di vendita.

DIRITTI DEL VENDITORE

2008-09-22T03:27:00.000-07:00

Diritti – Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita.E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.
Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.
Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.
Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario.
Delle suddette modalità quella sicuramente più in uso è il pagamento tramite assegno circolare, proprio perché, garantito dalla copertura, dà sicuramente maggiore sicurezza al venditore: il venditore può quindi pretendere che il prezzo della vendita venga liquidato in siffatto modo, essendo ormai questa la prassi legale invalsa.
Non è infrequente però che la banca, finanziatrice della somma necessaria per l’acquisto della casa, ed a cui l’acquirente si è rivolto per la concessione di un mutuo, non metta subito a disposizione dell'acquirente tale somme di danaro, e che al contrario ne subordini l’erogazione all'effettuazione degli adempimenti di natura fiscale e pubblicitaria cui è tenuto il notaio e in taluni casi anche al decorso di un termine legale: a tale scopo, l'acquirente conferisce alla banca apposito mandato irrevocabile di eseguire il bonifico di pagamento per l’importo convenuto direttamente in favore del venditore, cosicché la banca finanziatrice e mandataria, una volta ricevuto dal notaio rogante la comunicazione in merito al buon esito degli adempimenti relativi e conseguenti alla compravendita, provvederà a pagare la somma concordata proprio nelle mani del venditore.
Con tale pratica da una parte la banca si assicura che il suo cliente finanziato acquisti definitivamente l'immobile e dall'altra il venditore è parimenti garantito giacché l’acquirente debitore, dopo aver conferito tale mandato, non potrebbe più revocarlo ed impedire alla banca di pagare.
Obblighi e compiti – Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.
Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo.Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.
Il venditore infine ha l’obbligo: di indicare al notaio il titolo di provenienza dell'immobile, dal quale risulti la legittima proprietà dello stesso e gli estremi del titolo urbanistico abilitativo (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …) del fabbricato venduto; di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio; presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni; di presentare il certificato di agibilità nonché la documentazione relativa agli impianti.
E’ opportuno sottolineare che il notaio non solo coadiuva le parti nel reperimento della documentazione e delle informazioni necessarie, ma esegue nell’ambito delle sue cognizioni e competenze, anche e soprattutto i dovuti controlli circa la veridicità di quanto dalla parte venditrice dichiarato, a garanzia del perfezionamento il più possibile solerte e sicuro della compravendita.
Il venditore garantisce altresì il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa; di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario; di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.
In riferimento all’ICI, dal 14 novembre 2002 le parti sono esonerate dall'obbligo di dichiarazione ICI in tutti i casi in cui l'atto notarile da cui dipende il trasferimento immobiliare sia registrato telematicamente.
Il venditore ha inoltre una serie di obblighi di natura fiscale, come meglio è riportato nella parte a ciò dedicata.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

2008-09-22T03:22:00.001-07:00

L'8 ottobre 2005 è entrato in vigore il decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192 , successivamente modificato dal D.Lgs. 29 dicembre 2006 n. 311, (entrambi riportati nella sezione "le leegi") per l'attuazione della direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia. Scopo di tale normativa è di stabilire i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici al fine del "contenimento dei consumi energetici".
Ruolo di primaria importanza va riconosciuto, nell'ambito della disciplina dettata dal D.Lgs. 192/2005, alla cd. "certificazione energetica", non solo come strumento di controllo successivo (ex post) del rispetto, in fase di realizzazione degli edifici, delle prescrizioni volte a migliorarne le prestazioni energetiche (art. 8 comma secondo), ma soprattutto come strumento di "informazione" dell'acquirente (art. 6 comma terzo) o del conduttore – nel caso di locazione/affitto - (art. 6 comma quarto), ritenendo il legislatore che una preventiva esauriente conoscenza da parte degli acquirenti o dei conduttori dei dati relativi all'efficienza e alla prestazione energetica dell'edificio e, soprattutto, dei suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione, costituisca presupposto imprescindibile per ottenere un costante e graduale miglioramento delle prestazioni energetiche anche degli edifici già esistenti (sia come incentivo per gli attuali proprietari a migliorare tali prestazioni per rendere l'immobile più "appetibile" sul mercato sia come incentivo per gli acquirenti di orientare eventuali opere di manutenzione, in via prioritaria, verso quegli interventi che possano in qualche modo consentire il "contenimento dei consumi energetici").
Le informazioni contenute in questa pagina si basano esclusivamente sulla legislazione nazionale. Alcune regioni hanno però adottato, o stanno adottando, disposizioni integrative che possono influire in modo anche sostanziale sul quadro qui presentato.
Gli attestati
La legge, al riguardo, prevede due diversi "attestati" al fine della "certificazione energetica":
- l’attestato di qualificazione energetica chiamato a svolgere il ruolo di strumento di controllo successivo del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici, delle prescrizioni volte a migliorarne le prestazioni energetiche (art. 8 comma secondo);
- l'attestato di certificazione energetica, chiamato a svolgere il ruolo di strumento di "informazione" dell'acquirente o del conduttore (art. 6 commi terzo e quarto) circa la prestazione energetica ed il grado di efficienza energetica degli edifici; in particolare, al fine di assicurare quella funzione di "strumento di informazione" propria dell'attestato di certificazione energetica, il legislatore ha prescritto che lo stesso, in caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o di singole unità immobiliari, debba essere allegato all'atto traslativo, e ciò a pena di nullità (relativa) dell'atto medesimo ovvero che lo stesso, in caso di locazione, venga consegnato o messo a disposizione del conduttore, sempre a pena di nullità (relativa) del contratto.
I due attestati si distinguono, oltre che per le diverse "funzioni", anche per quanto riguarda le caratteristiche del "certificatore": infatti mentre l'attestato di qualificazione energetica può essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio "non necessariamente estraneo alla proprietà e quindi non necessariamente “terzo”, l’attestato di certificazione energetica dovrà, invece, essere rilasciato da "esperti" o "organismi" "terzi", dei quale dovranno essere garantiti "la qualificazione e l'indipendenza".
Attualmente non è possibile ottenere un attestato di certificazione energetica. Infatti presupposto imprescindibile per ottenere un attestato di certificazione energetica è l'emanazione:- dei decreti ministeriali che debbono fissare i criteri ed i requisiti professionali per l'individuazione degli esperti o degli organismi cui affidare la certificazione energetica;- delle linee guida nazionali per la certificazione energetica.
Senza tale normativa "regolamentare" non è possibile, sul piano operativo, ottenere un attestato di certificazione energetica. A tutt'oggi tale normativa regolamentare, peraltro, non è ancora stata emanata.

La disciplina transitoria
La disciplina transitoria, applicabile in attesa dell'emanazione della regolamentazione normativa, è dettata dall'art. 11 comma 1-bis del D.Lgs. 192/2005, introdotto, con decorrenza dal 2 febbraio 2007, dal D.Lgs. 311/2006; detta norma stabilisce che, fintantoché non siano state emanate le norme regolamentari che consentano la redazione dell'attestato di certificazione energetica degli edifici, lo stesso è sostituito a tutti gli effetti (e quindi anche agli effetti dell'allegazione agli atti traslativi e della consegna in caso di locazione) dall'attestato di qualificazione energetica o da una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005.
Con l’introduzione della disciplina transitoria di cui al D.Lgs. 311/2006, peraltro, l'obbligo di allegazione non riguarda, attualmente, tutte le fattispecie traslative, dovendosi pur sempre tener conto della "gradualità temporale" prevista, per l'entrata in vigore di tale obbligo, dall'art. 6, commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater del D.Lgs. 192/2005; in particolare:

Attualmente (e sino al 1° luglio 2008)
l'obbligo di allegazione riguarda i seguenti edifici:
A) I "NUOVI EDIFICI"
Ossia gli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l'8 ottobre 2005 (in caso di permesso di costruire è alla data della richiesta e non alla data del rilascio che bisogna fare riferimento).
B) GLI EDIFICI RADICALMENTE RISTRUTTURATI
Ossia gli edifici di superficie utile superiore a 1000 mq. che siano stati oggetto di interventi di ristrutturazione radicale in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l'8 ottobre 2005.
Per "ristrutturazione radicale" ai fini della disciplina in tema di allegazione della certificazione energica si intendono:- la ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati;- la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati).
C) GLI EDIFICI "AGEVOLATI"
Ossia gli immobili sui quali siano stati eseguiti, successivamente al 1° gennaio 2007, interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intenda accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, in relazione ai quali sia già stato rilasciato l'attestato di certificazione energetica o, in via transitoria l'attestato di qualificazione energetica.
D) GLI EDIFICI "PUBBLICI"
Ossia edifici pubblici o detenuti da soggetto pubblici per i quali dopo il 1 °luglio 2007 siano stati rinnovati ovvero stipulati nuovi contratti relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione.
E) GLI EDIFICI DI SUPERFICIE UTILE SUPERIORE A 1.000 MQ
Ossia gli edifici o singole unità, a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, di superficie utile superiore a 1000 mq, sempre che l'atto traslativo abbia per oggetto l'intero immobile.

Dal 1° luglio 2008
l'obbligo di allegazione riguarderà oltre gli edifici di cui sopra sub A), sub B), sub C) e sub D) anche tutti gli altri edifici, a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla superficie utile, escluse, soltanto, le singole unità immobiliari di superficie inferiore a 1000 mq.

Dal 1° luglio 2009
l'obbligo di allegazione riguarderà tutti gli edifici a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla superficie utile.

L’abrogazione dell’obbligo di allegazione
Il 5 agosto 2008 la Camera ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, recante disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria.
L’art. 35 comma 2-bis del provvedimento dispone l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 del d.lgs. 192/2005 (che prevedono l’obbligo di allegazione e consegna del certificato energetico) e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 (che stabiliscono la sanzione della nullità “relativa”) .
A seguito di tale abrogazione, mentre sembra certa la soppressione dell’obbligo di allegazione del certificato energetico agli atti traslativi degli edifici esistenti nelle regioni che non hanno legiferato dopo il d.lgs. n. 192/2005 (come successivamente modificato dal d.lgs. 29 dicembre 2006 n. 311), meno sicura appare l’abrogazione dello stesso obbligo in quelle regioni (come ad esempio Piemonte, Lombardia, Liguria, Val d’Aosta, Emilia Romagna) che, con norme o delibere di giunta, hanno previsto non solo l’allegazione agli atti negoziali ma – in alcuni casi – anche le relative sanzioni.

INQUINAMENTO ACUSTICO

2008-09-22T03:08:00.000-07:00

Legge 26-10-1995, n. 447
Legge quadro sull'inquinamento acustico G.U. n. 254 del 30-10-1995, suppl. ord. n. 125.
Art. 1 - Finalità della legge 1. La presente legge stabilisce i princìpi fondamentali in materia di tutela dell'ambiente esterno e dell'ambiente abitativo dall'inquinamento acustico, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 117 della Costituzione. 2. I princìpi generali desumibili della presente legge costituiscono per le regioni a statuto speciale e per le province autonome di Trento e di Bolzano norme fondamentali, di riforma economico-sociale della Repubblica.
Art. 2 - Definizioni 1. Ai fini della presente legge si intende per: a) inquinamento acustico: l'introduzione di rumore nell'ambiente abitativo o nell'ambiente esterno tale da provocare fastidio o disturbo al riposo ed alle attività umane, pericolo per la salute umana, deterioramento degli ecosistemi, dei beni materiali, dei monumenti, dell'ambiente abitativo o dell'ambiente esterno o tale da interferire con le legittime fruizioni degli ambienti stessi; b) ambiente abitativo: ogni ambiente interno ad un edificio destinato alla permanenza di persone o di comunità ed utilizzato per le diverse attività umane, fatta eccezione per gli ambienti destinati ad attività produttive per i quali resta ferma la disciplina di cui al decreto legislativo 15 agosto 1991, n. 277, salvo per quanto concerne l'immissione di rumore da sorgenti sonore esterne ai locali in cui si svolgono le attività produttive; c) sorgenti sonore fisse: gli impianti tecnici degli edifici e le altre installazioni unite agli immobili anche in via transitoria il cui uso produca emissioni sonore; le infrastrutture stradali, ferroviarie, aeroportuali, marittime, industriali, artigianali, commerciali ed agricole; i parcheggi; le aree adibite a stabilimenti di movimentazione merci; i depositi dei mezzi di trasporto di persone e merci; le aree adibite ad attività sportive e ricreative; d) sorgenti sonore mobili: tutte le sorgenti sonore non comprese nella lettera c); e) valori limite di emissione: il valore massimo di rumore che può essere emesso da una sorgente sonora, misurato in prossimità della sorgente stessa; f) valori limite di immissione: il valore massimo di rumore che può essere immesso da una o più sorgenti sonore nell'ambiente abitativo o nell'ambiente esterno, misurato in prossimità dei ricettori; g) valori di attenzione: il valore di rumore che segnala la presenza di un potenziale rischio per la salute umana o per l'ambiente; h) valori di qualità: i valori di rumore da conseguire nel breve, nel medio e nel lungo periodo con le tecnologie e le metodiche di risanamento disponibili, per realizzare gli obiettivi di tutela previsti dalla presente legge. 2. I valori di cui al comma 1, lettere e), f) g) e h), sono determinati in funzione della tipologia della sorgente, del periodo della giornata e della destinazione d'uso della zona da proteggere. 3. I valori limite di immissione sono distinti in: a) valori limite assoluti, determinati con riferimento al livello equivalente di rumore ambientale; b) valori limite differenziali, determinati con riferimento alla differenza tra il livello equivalente di rumore ambientale ed il rumore residuo. 4. Restano ferme le altre definizioni di cui all'allegato A al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 57 dell'8 marzo 1991. 5. I provvedimenti per la limitazione delle emissioni sonore sono di natura amministrativa, tecnica, costruttiva e gestionale. Rientrano in tale ambito: a) le prescrizioni relative ai livelli sonori ammissibili, ai metodi di misurazione del rumore, alle regole applicabili alla fabbricazione; b) le procedure di collaudo, di omologazione e di certificazione che attestino la conformità dei prodotti alle prescrizioni relative ai livelli sonori ammissibili; la marcatura dei prodotti e dei dispositivi attestante l'avvenuta omologazione; c) gli interventi di riduzione del rumore, distinti in interventi attivi di riduzione delle emissioni sonore delle sorgenti e in interventi passivi, adottati nei luoghi di immissione o lungo la via di propagazione dalla sorgente al ricettore o sul ricettore stesso; d) i piani dei trasporti urbani ed i piani urbani del traffico; i piani dei trasporti provinciali o regionali ed i piani del traffico per la mobilità extraurbana; la pianificazione e gestione del traffico stradale, ferroviario, aeroportuale e marittimo; e) la pianificazione urbanistica, gli interventi di delocalizzazione di attività rumorose o di ricettori particolarmente sensibili. 6. Ai fini della presente legge è definito tecnico competente la figura professionale idonea a effettuare le misurazioni, verificare l'ottemperanza ai valori definiti dalle vigenti norme, redigere i piani di risanamento acustico, svolgere le relative attività di controllo. Il tecnico competente deve essere in possesso del diploma di scuola media superiore ad indirizzo tecnico o del diploma universitario ad indirizzo scientifico ovvero del diploma di laurea ad indirizzo scientifico. 7. L'attività di tecnico competente può essere svolta previa presentazione di apposita domanda all'assessorato regionale competente in materia ambientale corredata da documentazione comprovante l'aver svolto attività, in modo non occasionale, nel campo dell'acustica ambientale da almeno quattro anni per i diplomati e da almeno due anni per i laureati o per i titolari di diploma universitario. 8. Le attività di cui al comma 6 possono essere svolte altresì da coloro che, in possesso del diploma di scuola media superiore, siano in servizio presso le strutture pubbliche territoriali e vi svolgano la propria attività nel campo dell'acustica ambientale, alla data di entrata in vigore della presente legge. 9. I soggetti che effettuano i controlli devono essere diversi da quelli che svolgono le attività sulle quali deve essere effettuato il controllo.
Art. 3 - Competenze dello Stato 1. Sono di competenza dello Stato: a) la determinazione, ai sensi della legge 8 luglio 1986, n. 349, e successive modificazioni, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dell'ambiente, di concerto con il Ministro della sanità e sentita la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, dei valori di cui all'articolo 2; b) il coordinamento dell'attività e la definizione della normativa tecnica generale per il collaudo, l'omologazione, la certificazione e la verifica periodica dei prodotti ai fini del contenimento e dell'abbattimento del rumore; il ruolo e la qualificazione dei soggetti preposti a tale attività nonché, per gli aeromobili, per i natanti e per i veicoli circolanti su strada, le procedure di verifica periodica dei valori limite di emissione relativa ai prodotti medesimi. Tale verifica, per i veicoli circolanti su strada, avviene secondo le modalità di cui all'articolo 80 del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni; c) la determinazione, ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616, con decreto del Ministro dell'ambiente, di concerto con il Ministro della sanità e, secondo le rispettive competenze, con il Ministro dei lavori pubblici, con il Ministro dei trasporti e della navigazione e con il Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato, delle tecniche di rilevamento e di misurazione dell'inquinamento acustico, tenendo conto delle peculiari caratteristiche del rumore emesso dalle infrastrutture di trasporto; d) il coordinamento dell'attività di ricerca di sperimentazione tecnico-scientifica ai sensi della legge 8 luglio 1986, n. 349, e successive modificazioni, e dell'attività di raccolta, di elaborazione e di diffusione dei dati. Al coordinamento provvede il Ministro dell'ambiente, avvalendosi a tal fine anche dell'Istituto superiore di sanità, del Consiglio nazionale delle ricerche (CNR), dell'Ente per le nuove tecnologie, l'energia e l'ambiente (ENEA), dell'Agenzia nazionale per la protezione dell'ambiente (ANPA), dell'Istituto superiore per la prevenzione e la sicurezza del lavoro (ISPESL), del Centro superiore ricerche e prove autoveicoli e dispositivi (CSRPAD) del Ministero dei trasporti e della navigazione, nonché degli istituti e dei dipartimenti universitari; e) la determinazione, fermo restando il rispetto dei valori determinati ai sensi della lettera a), con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dell'ambiente, di concerto con il Ministro della sanità e, secondo le rispettive competenze, con il Ministro dei lavori pubblici, con il Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato e con il Ministro dei trasporti e della navigazione, dei requisiti acustici delle sorgenti sonore e dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti, allo scopo di ridurre l'esposizione umana al rumore. Per quanto attiene ai rumori originati dai veicoli a motore definiti dal titolo III del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni, restano salve la competenza e la procedura di cui agli articoli 71, 72, 75 e 80 dello stesso decreto legislativo; f) l'indicazione, con decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro dell'ambiente e con il Ministro dei trasporti e della navigazione, dei criteri per la progettazione, l'esecuzione e la ristrutturazione delle costruzioni edilizie e delle infrastrutture dei trasporti, ai fini della tutela dell'inquinamento acustico; g) la determinazione, con decreto del Ministro dell'ambiente, di concerto con il Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato e con il Ministro dei trasporti e della navigazione, dei requisiti acustici dei sistemi di allarme anche antifurto con segnale acustico e dei sistemi di refrigerazione, nonché la disciplina della installazione, della manutenzione e dell'uso dei sistemi di allarme anche antifurto e anti-intrusione con segnale acustico installato su sorgenti mobili e fisse, fatto salvo quanto previsto dagli articoli 71, 72, 75, 79, 155 e 156 del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni; h) la determinazione, con le procedure previste alla lettera e), dei requisiti acustici delle sorgenti sonore nei luoghi di intrattenimento danzante o di pubblico spettacolo; i) l'adozione di piani pluriennali per il contenimento delle emissioni sonore prodotte per lo svolgimento di servizi pubblici essenziali quali linee ferroviarie, metropolitane, autostrade e strade statali entro i limiti stabiliti per ogni specifico sistema di trasporto, ferme restando le competenze delle regioni, delle province e dei comuni, e tenendo comunque conto delle disposizioni di cui all'articolo 155 del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni; l) la determinazione, con decreto del Ministro dell'ambiente, di concerto con il Ministro dei trasporti e della navigazione, dei criteri di misurazione del rumore emesso da imbarcazioni di qualsiasi natura e della relativa disciplina per il contenimento dell'inquinamento acustico; m) la determinazione, con decreto del Ministro dell'ambiente, di concerto con il Ministro dei trasporti e della navigazione, dei criteri di misurazione del rumore emesso dagli aeromobili e della relativa disciplina per il contenimento dell'inquinamento acustico, con particolare riguardo: 1) ai criteri generali e specifici per la definizione di procedure di abbattimento del rumore valevoli per tutti gli aeroporti e all'adozione di misure di controllo e di riduzione dell'inquinamento acustico prodotto da aeromobili civili nella fase di decollo e di atterraggio; 2) ai criteri per la classificazione degli aeroporti in relazione al livello di inquinamento acustico; 3) alla individuazione delle zone di rispetto per le aree e le attività aeroportuali e ai criteri per regolare l'attività urbanistica nelle zone di rispetto. Ai fini della presente disposizione per attività aeroportuali si intendono sia le fasi di decollo o di atterraggio, sia quelle di manutenzione, revisione e prove motori degli aeromobili; 4) ai criteri per la progettazione e la gestione dei sistemi di monitoraggio per il controllo dei livelli di inquinamento acustico in prossimità degli aeroporti; n) la predisposizione, con decreto del Ministro dell'ambiente, sentite le associazioni di protezione ambientale riconosciute ai sensi dell'articolo 13 della legge 8 luglio 1986, n. 349, nonché le associazioni dei consumatori maggiormente rappresentative, di campagne di informazione del consumatore e di educazione scolastica. 2. I decreti di cui al comma 1, lettere a), c, e), h) e l), sono emanati entro nove mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge. I decreti di cui al comma 1, lettere f), g) e m), sono emanati entro diciotto mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge. 3. I provvedimenti previsti dal comma 1, lettere a), c), d), e), f), g), h), i), l) e m), devono essere armonizzati con le direttive dell'Unione europea recepite dallo Stato italiano e sottoposti ad aggiornamento e verifica in funzione di nuovi elementi conoscitivi o di nuove situazioni. 4. I provvedimenti di competenza dello Stato devono essere coordinati con quanto previsto dal decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 57 dell'8 marzo 1991.
Art. 4 - Competenze delle regioni 1. Le regioni, entro il termine di un anno dalla data di entrata in vigore della presente legge, definiscono con legge: a) i criteri in base ai quali i comuni, ai sensi dell'articolo 6, comma 1, lettera a), tenendo conto delle preesistenti destinazioni d'uso del territorio ed indicando altresì aree da destinarsi a spettacolo a carattere temporaneo, ovvero mobile, ovvero all'aperto procedono alla classificazione del proprio territorio nelle zone previste dalle vigenti disposizioni per l'applicazione dei valori di qualità di cui all'articolo 2, comma 1, lettera h), stabilendo il divieto di contatto diretto di aree, anche appartenenti a comuni confinanti, quando tali valori si discostano in misura superiore a 5 dBA di livello sonoro equivalente misurato secondo i criteri generali stabiliti dal decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 57 dell'8 marzo 1991. Qualora nell'individuazione delle aree nelle zone già urbanizzate non sia possibile rispettare tale vincolo a causa di preesistenti destinazioni d'uso, si prevede l'adozione dei piani di risanamento di cui all'articolo 7; b) i poteri sostitutivi in caso di inerzia dei comuni o degli enti competenti ovvero di conflitto tra gli stessi; c) modalità, scadenze e sanzioni per l'obbligo di classificazione delle zone ai sensi della lettera a) per i comuni che adottano nuovi strumenti urbanistici generali o particolareggiati; d) fermo restando l'obbligo di cui all'articolo 8, comma 4, le modalità di controllo del rispetto della normativa per la tutela dall'inquinamento acustico all'atto del rilascio delle concessioni edilizie relative a nuovi impianti ed infrastrutture adibiti ad attività produttive, sportive e ricreative e a postazioni di servizi commerciali polifunzionali, dei provvedimenti comunali che abilitano alla utilizzazione dei medesimi immobili ed infrastrutture, nonché dei provvedimenti di licenza o di autorizzazione all'esercizio di attività produttive; e) le procedure e gli eventuali ulteriori criteri, oltre a quelli di cui all'articolo 7, per la predisposizione e l'adozione da parte dei comuni di piani di risanamento acustico; f) i criteri e le condizioni per l'individuazione, da parte dei comuni il cui territorio presenti un rilevante interesse paesaggistico-ambientale e turistico, di valori inferiori a quelli determinati ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera a), della presente legge; tali riduzioni non si applicano ai servizi pubblici essenziali di cui all'articolo 1 della legge 12 giugno 1990, n. 146; g) le modalità di rilascio della autorizzazioni comunali per lo svolgimento di attività temporanee e di manifestazioni in luogo pubblico o aperto al pubblico qualora esso comporti l'impiego di macchinari o di impianti rumorosi; h) le competenze delle province in materia di inquinamento acustico ai sensi della legge 8 giugno 1990, n. 142; i) l'organizzazione nell'ambito del territorio regionale dei servizi di controllo di cui all'articolo 14; l) i criteri da seguire per la redazione della documentazione di cui all'articolo 8, commi 2, 3 e 4; m) i criteri per la identificazione delle priorità temporali degli interventi di bonifica acustica del territorio. 2. Le regioni, in base alle proposte pervenute e alle disponibilità finanziarie assegnate dallo Stato, definiscono le priorità e predispongono un piano regionale triennale di intervento per la bonifica dall'inquinamento acustico, fatte salve le competenze statali relative ai piani di cui all'articolo 3, comma 1, lettera i), per la redazione dei quali le regioni formulano proposte non vincolanti. I comuni adeguano i singoli piani di risanamento acustico di cui all'articolo 7 al piano regionale.
Art. 5 - Competenze delle province 1. Sono di competenza delle province: a) le funzioni amministrative in materia di inquinamento acustico previste dalla legge 8 giugno 1990, n. 142; b) le funzioni ad esse assegnate dalle leggi regionali di cui all'articolo 4; c) le funzioni di controllo e di vigilanza di cui all'articolo 14, comma 1.
Art. 6 - Competenze dei comuni 1. Sono di competenza dei comuni, secondo le leggi statali e regionali e i rispettivi statuti: a) la classificazione del territorio comunale secondo i criteri previsti dall'articolo 4, comma 1, lettera a); b) il coordinamento degli strumenti urbanistici già adottati con le determinazioni assunte ai sensi della lettera a); c) l'adozione dei piani di risanamento di cui all'articolo 7; d) il controllo, secondo le modalità di cui all'articolo 4, comma 1, lettera d), del rispetto della normativa per la tutela dall'inquinamento acustico all'atto del rilascio delle concessioni edilizie relative a nuovi impianti ed infrastrutture adibiti ad attività produttive, sportive e ricreative e a postazioni di servizi commerciali polifunzionali, dei provvedimenti comunali che abilitano alla utilizzazione di medesimi immobili ed infrastrutture, nonché dei provvedimenti di licenza o di autorizzazione all'esercizio di attività produttive; e) l'adozione di regolamenti per l'attuazione della disciplina statale e regionale per la tutela dall'inquinamento acustico; f) la rilevazione e il controllo delle emissioni sonore prodotte dai veicoli, fatte salve le disposizioni contenute nel decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni; g) i controlli di cui all'articolo 14, comma 2; h) l'autorizzazione, anche in deroga ai valori limite di cui all'articolo 2, comma 3, per lo svolgimento di attività temporanee e di manifestazioni in luogo pubblico o aperto al pubblico e per spettacoli a carattere temporaneo ovvero mobile, nel rispetto delle prescrizioni indicate dal comune stesso. 2. Al fine di cui al comma 1, lettera e), i comuni, entro un anno dalla data di entrata in vigore della presente legge, adeguano i regolamenti locali di igiene e sanità o di polizia municipale, prevedendo apposite norme contro l'inquinamento acustico, con particolare riferimento al controllo, al contenimento e all'abbattimento delle emissioni sonore derivanti dalla circolazione degli autoveicoli e dall'esercizio di attività che impiegano sorgenti sonore. 3. I comuni il cui territorio presenti un rilevante interesse paesaggistico-ambientale e turistico, hanno la facoltà di individuare limiti di esposizione al rumore inferiori a quelli determinati ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera a), secondo gli indirizzi determinati dalla regione di appartenenza, ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera f). Tali riduzioni non si applicano ai servizi pubblici essenziali di cui all'articolo 1 della legge 12 giugno 1990, n. 146. 4. Sono fatte salve le azioni espletate dai comuni ai sensi del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 57 dell'8 marzo 1991, prima della data di entrata in vigore della presente legge. Sono fatti salvi altresì gli interventi di risanamento acustico già effettuati dalle imprese ai sensi dell'articolo 3 del citato decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991. Qualora detti interventi risultino inadeguati rispetto ai limiti previsti dalla classificazione del territorio comunale, ai fini del relativo adeguamento viene concesso alle imprese un periodo di tempo pari a quello necessario per completare il piano di ammortamento degli interventi di bonifica in atto, qualora risultino conformi ai princìpi di cui alla presente legge ed ai criteri dettati dalle regioni ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera a).
Art. 7 - Piani di risanamento acustico 1. Nel caso di superamento dei valori di attenzione di cui all'articolo 2, comma 1, lettera g), nonché nell'ipotesi di cui all'articolo 4, comma 1, lettera a), ultimo periodo, i comuni provvedono all'adozione di piani di risanamento acustico, assicurando il coordinamento con il piano urbano del traffico di cui al decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni, e con i piani previsti dalla vigente legislazione in materia ambientale. I piani di risanamento sono approvati dal consiglio comunale. I piani comunali di risanamento recepiscono il contenuto dei piani di cui all'articolo 3, comma 1, lettera i), e all'articolo 10, comma 5. 2. I piani di risanamento acustico di cui al comma 1 devono contenere: a) l'individuazione della tipologia ed entità dei rumori presenti, incluse le sorgenti mobili, nelle zone da risanare individuate ai sensi dell'articolo 6, comma 1, lettera a); b) l'individuazione dei soggetti a cui compete l'intervento; c) l'indicazione delle priorità, delle modalità e dei tempi per il risanamento; d) la stima degli oneri finanziari e dei mezzi necessari; e) le eventuali misure cautelari a carattere d'urgenza per la tutela dell'ambiente e della salute pubblica. 3. In caso di inerzia del comune ed in presenza di gravi e particolari problemi di inquinamento acustico, all'adozione del piano si provvede, in via sostitutiva, ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera b). 4. Il piano di risanamento di cui al presente articolo può essere adottato da comuni diversi da quelli di cui al comma 1, anche al fine di perseguire i valori di cui all'articolo 2, comma 1, lettera h). 5. Nei comuni con popolazione superiore a cinquantamila abitanti la giunta comunale presenta al consiglio comunale una relazione biennale sullo stato acustico del comune. Il consiglio comunale approva la relazione e la trasmette alla regione ed alla provincia per le iniziative di competenza. Per i comuni che adottano il piano di risanamento di cui al comma 1, la prima relazione è allegata al piano stesso. Per gli altri comuni, la prima relazione è adottata entro due anni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Art. 8 - Disposizioni in materia di impatto acustico 1. I progetti sottoposti a valutazione di impatto ambientale ai sensi dell'articolo 6 della legge 8 luglio 1986, n. 349, ferme restando le prescrizioni di cui ai decreti del Presidente del Consiglio dei ministri 10 agosto 1988, n. 377, e successive modificazioni, e 27 dicembre 1988, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 4 del 5 gennaio 1989, devono essere redatti in conformità alle esigenze di tutela dall'inquinamento acustico delle popolazioni interessate. 2. Nell'ambito delle procedure di cui al comma 1, ovvero su richiesta dei comuni, i competenti soggetti titolari dei progetti o delle opere predispongono una documentazione di impatto acustico relativa alla realizzazione, alla modifica o al potenziamento delle seguenti opere: a) aeroporti, aviosuperfici, eliporti; b) strade di tipo A (autostrade), B (strade extraurbane principali), C (strade extraurbane secondarie), D (strade urbane di scorrimento), E (strade urbane di quartiere) e F (strade locali), secondo la classificazione di cui al decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni; c) discoteche; d) circoli privati e pubblici esercizi ove sono installati macchinari o impianti rumorosi; e) impianti sportivi e ricreativi; f) ferrovie ed altri sistemi di trasporto collettivo su rotaia. 3. E' fatto obbligo di produrre una valutazione previsionale del clima acustico delle aree interessate alla realizzazione delle seguenti tipologie di insediamenti: a) scuole e asili nido; b) ospedali; c) case di cura e di riposo; d) parchi pubblici urbani ed extraurbani; e) nuovi insediamenti residenziali prossimi alle opere di cui al comma 2. 4. Le domande per il rilascio di concessioni edilizie relative a nuovi impianti ed infrastrutture adibiti ad attività produttive, sportive e ricreative e a postazioni di servizi commerciali polifunzionali, dei provvedimenti comunali che abilitano alla utilizzazione dei medesimi immobili ed infrastrutture, nonché le domande di licenza o di autorizzazione all'esercizio di attività produttive devono contenere una documentazione di previsione di impatto acustico. 5. La documentazione di cui ai commi 2, 3 e 4 del presente articolo è resa, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera l), della presente legge, con le modalità di cui all'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15. 6. La domanda di licenza o di autorizzazione all'esercizio delle attività di cui al comma 4 del presente articolo, che si prevede possano produrre valori di emissione superiori a quelli determinati ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera a), deve contenere l'indicazione delle misure previste per ridurre o eliminare le emissioni sonore causate dall'attività o dagli impianti. La relativa documentazione deve essere inviata all'ufficio competente per l'ambiente del comune ai fini del rilascio del relativo nulla-osta.
Art. 9 - Ordinanze contingibili ed urgenti 1. Qualora sia richiesto da eccezionali ed urgenti necessità di tutela della salute pubblica o dell'ambiente il sindaco, il presidente della provincia, il presidente della giunta regionale, il prefetto, il Ministro dell'ambiente, - secondo quanto previsto dall'articolo 8 della legge 3 marzo 1987, n. 59, e il Presidente del Consiglio dei ministri, nell'ambito delle rispettive competenze, con provvedimento motivato, possono ordinare il ricorso temporaneo a speciali forme di contenimento o di abbattimento delle emissioni sonore, inclusa l'inibitoria parziale o totale di determinate attività. Nel caso di servizi pubblici essenziali, tale facoltà è riservata esclusivamente al Presidente del Consiglio dei ministri. 2. Restano salvi i poteri degli organi dello Stato preposti, in base alle leggi vigenti, alla tutela della sicurezza pubblica.
Art. 10 - Sanzioni amministrative 1. Fatto salvo quanto previsto dall'articolo 650 del codice penale, chiunque non ottempera al provvedimento legittimamente adottato dall'autorità competente ai sensi dell'articolo 9, è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire 2.000.000 a lire 20.000.000. 2. Chiunque, nell'esercizio o nell'impiego di una sorgente fissa o mobile di emissioni sonore, supera i valori limite di emissione e di immissione di cui all'articolo 2, comma 1, lettere e) e f), fissati in conformità al disposto dell'articolo 3, comma 1, lettera a), è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire 1.000.000 a lire 10.000.000. 3. La violazione dei regolamenti di esecuzione di cui all'articolo 11 e delle disposizioni dettate in applicazione della presente legge dallo Stato, dalle regioni, dalle province e dai comuni, è punita con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire 500.000 a lire 20.000.000. 4. Il 70 per cento delle somme derivanti dall'applicazione delle sanzioni di cui ai commi 1, 2 e 3 del presente articolo è versato all'entrata del bilancio dello Stato, per essere devoluto ai comuni per il finanziamento dei piani di risanamento di cui all'articolo 7, con incentivi per il raggiungimento dei valori di cui all'articolo 2, comma 1, lettere f) e h); 5. In deroga a quanto previsto ai precedenti commi, le società e gli enti gestori di servizi pubblici di trasporto o delle relative infrastrutture, ivi comprese le autostrade, nel caso di superamento dei valori di cui al comma 2, hanno l'obbligo di predisporre e presentare al comune piani di contenimento ed abbattimento del rumore, secondo le direttive emanate dal Ministro dell'ambiente con proprio decreto entro un anno dalla data di entrata in vigore della presente legge. Essi devono indicare tempi di adeguamento, modalità e costi e sono obbligati ad impegnare, in via ordinaria, una quota fissa non inferiore al 5 per cento dei fondi di bilancio previsti per le attività di manutenzione e di potenziamento delle infrastrutture stesse per l'adozione di interventi di contenimento ed abbattimento del rumore. Per quanto riguarda l'ANAS la suddetta quota è determinata nella misura dell'1,5 per cento dei fondi di bilancio previsti per le attività di manutenzione. Nel caso dei servizi pubblici essenziali, i suddetti piani coincidono con quelli di cui all'articolo 3, comma 1, lettera i); il controllo del rispetto della loro attuazione è demandato al Ministero dell'ambiente.
Art. 11 - Regolamenti di esecuzione 1. Entro un anno dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dell'ambiente di concerto, secondo le materie di rispettiva competenza, con i Ministri della sanità, dell'industria, del commercio e dell'artigianato, dei trasporti e della navigazione, dei lavori pubblici e della difesa, sono emanati regolamenti di esecuzione, distinti per sorgente sonora relativamente alla disciplina dell'inquinamento acustico avente origine dal traffico veicolare, ferroviario, marittimo ed aereo, avvalendosi anche del contributo tecnico-scientifico degli enti gestori dei suddetti servizi, dagli autodromi, dalle piste motoristiche di prova e per attività sportive, da natanti, da imbarcazioni di qualsiasi natura, nonché dalle nuove localizzazioni aeroportuali. 2. I regolamenti di cui al comma 1 devono essere armonizzati con le direttive dell'Unione europea recepite dallo Stato italiano. 3. La prevenzione e il contenimento acustico nelle aree esclusivamente interessate da installazioni militari e nelle attività delle Forze armate sono definiti mediante specifici accordi dai comitati misti paritetici di cui all'articolo 3 della legge 24 dicembre 1976, n. 898, e successive modificazioni.
Art. 12 - Messaggi pubblicitari 1. All'articolo 8 della legge 6 agosto 1990, n. 223 , dopo il comma 2, è inserito il seguente: omissis 2. La disposizione di cui al comma 1 si applica dodici mesi dopo la data di entrata in vigore della presente legge. La vigilanza e le sanzioni sono disposte ai sensi del decreto legislativo 25 gennaio 1992, n. 74.
Art. 13 - Contributi agli enti locali 1. Le regioni nell'ambito dei propri bilanci possono concedere contributi in conto interessi ed in conto capitale per le spese da effettuarsi dai comuni e dalle province per l'organizzazione del sistema di monitoraggio e di controllo, nonché per le misure previste nei piani di risanamento. 2. Nella concessione dei contributi ai comuni, di cui al comma 1 del presente articolo, è data priorità ai comuni che abbiano adottato i piani di risanamento di cui all'articolo 7.
Art. 14 - Controlli 1. Le amministrazioni provinciali, al fine di esercitare le funzioni di controllo e di vigilanza per l'attuazione della presente legge in ambiti territoriali ricadenti nel territorio di più comuni ricompresi nella circoscrizione provinciale, utilizzano le strutture delle agenzie regionali dell'ambiente di cui al decreto-legge 4 dicembre 1993, n. 496, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 gennaio 1994, n. 61. 2. Il comune esercita le funzioni amministrative relative al controllo sull'osservanza: a) delle prescrizioni attinenti il contenimento dell'inquinamento acustico prodotto dal traffico veicolare e dalle sorgenti fisse; b) della disciplina stabilita all'articolo 8, comma 6, relativamente al rumore prodotto dall'uso di macchine rumorose e da attività svolte all'aperto; c) della disciplina e delle prescrizioni tecniche relative all'attuazione delle disposizioni di cui all'articolo 6; d) della corrispondenza della normativa vigente dei contenuti della documentazione fornita ai sensi dell'articolo 8, comma 5. 3. Il personale incaricato dei controlli di cui al presente articolo ed il personale delle agenzie regionali dell'ambiente, nell'esercizio delle medesime funzioni di controllo e di vigilanza, può accedere agli impianti ed alle sedi di attività che costituiscono fonte di rumore, e richiedere i dati, le informazioni e i documenti necessari per l'espletamento delle proprie funzioni. Tale personale è munito di documento di riconoscimento rilasciato dall'ente o dall'agenzia di appartenenza. Il segreto industriale non può essere opposto per evitare od ostacolare le attività di verifica o di controllo.
Art. 15 - Regime transitorio 1. Nelle materie oggetto dei provvedimenti di competenza statale e dei regolamenti di esecuzione previsti dalla presente legge, fino all'adozione dei provvedimenti e dei regolamenti medesimi si applicano, per quanto non in contrasto con la presente legge, le disposizioni contenute nel decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 57 dell'8 marzo 1991, fatta eccezione per le infrastrutture dei trasporti, limitatamente al disposto di cui agli articoli 2, comma 2, e 6, comma 2. 2. Ai fini del graduale raggiungimento degli obiettivi fissati dalla presente legge, le imprese interessate devono presentare il piano di risanamento acustico di cui all'articolo 3 del citato decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991, entro il termine di sei mesi dalla classificazione del territorio comunale secondo i criteri di cui all'articolo 4, comma 1, lettera a), della presente legge. Nel piano di risanamento dovrà essere indicato con adeguata relazione tecnica il termine entro il quale le imprese prevedono di adeguarsi ai limiti previsti dalle norme di cui alla presente legge. 3. Le imprese che non presentano il piano di risanamento devono adeguarsi ai limiti fissati dalla suddivisione in classi del territorio comunale entro il termine previsto per la presentazione del piano stesso. 4. Con decreto del Ministro dell'ambiente, di concerto con il Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, sono stabiliti i criteri e le modalità per l'applicazione delle disposizioni di cui all'articolo 2, comma 3, del citato decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 15 marzo 1991.
Art. 16 - Abrogazione di norme 1. Con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, è emanato, ai sensi dell'articolo 17, comma 2, della legge 23 agosto 1988, n. 400, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, su proposta del Ministro dell'ambiente, di concerto con i Ministri competenti, un apposito regolamento con il quale sono individuati gli atti normativi incompatibili con la presente legge, che sono abrogati con effetto dalla data di entrata in vigore del regolamento medesimo.
Art. 17 - Entrata in vigore 1. La presente legge entra in vigore sessanta giorni dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

LE SPESE NEL CONDOMINIO

2008-09-22T03:05:00.000-07:00

Distinguiamo la ripartizione delle spese tra:
proprietari in un condominio
proprietario e inquilino nella locazione.
Ripartizione tra proprietari in condominio. E' causa di litigi e contenziosi nei condominii e nelle assemblee di condominio. Il regolamento di condominio è il principale documento a cui devi fare riferimento nella ripartizione delle spese tra condomini. Il regolamento di condominio specialmente se "contrattuale" prevale sugli articoli del Codice Civile per quanto riguarda la ripartizione delle spese.In esso sono contenute le regole per suddividere le spese inerenti le parti comuni tra i proprietari degli alloggi. Queste regole possono riprendere gli articoli del codice civile, ma possono anche dettare norme diverse ed escludere dalla partecipazione alla spesa alcune proprietà. Tutti i proprietari sono tenuti ad osservarlo. Le tabelle per la ripartizione delle spese contenute nel regolamento in genere sono quella millesimale o di proprietà, di riscaldamento, di ascensore e in alcuni casi quella della pulizia scale e quella delle autorimesse.
La tabella millesimale o di proprietà in genere regolamenta le spese di amministrazione e di manutenzione straordinaria dello stabile.
La tabella del riscaldamento regolamenta le spese di consumo conbustibile e di manutenzione ordinaria dell'impianto termico.
La tabella dell'ascensore, idem come sopra, regolamenta, le spese di consumo corrente elettrica del motore ascensore e quelle di manutenzione ordinaria dell'impianto di scensore.
Se il regolmento non esiste, devi fare riferimento all'atto di compravendita dell'alloggio e vedere se in esso ci sono delle norme che regolano la suddivisione delle spese.Se l'atto notarile nulla dice, fa testo il Codice civile e la giurisprudenza, la quale non sempre è coerente nel sentenziare sulla ripartizione delle spese.Le spese inerenti alla gestione di un condominio, comprese quelle amministrative come le spese di corrispondenza per la convocazione d'assemblea devono essere ripartite fra tutti i condomini, in relazione all'utilità che ciascuna unità di proprietà esclusiva ricava dall'uso delle parti comuni e dei servizi dello stabile.Al fine dell'esigibilità delle rate, da corrispondersi da parte di ciascun condomino, l'amministratore deve richiedere l'approvazione del riparto preventivo d'esercizio: senza tale delibera, infatti, non può richiedere ai condomini le spese da lui sostenute, pur nell'interesse del condominio. La stessa cosa per quanto riguarda il rendiconto consuntivo; solo l'approvazione del relativo rendiconto rende esigibile il conguaglio dovuto dal condomino.La Cassazione ha precisato che l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea potendo l'amministratore, in base ai suoi poteri, provvedere a tali esborsi, così come le spese sostenute per opere urgenti e indilazionabili. Spese necessarie sono le spese destinate ad assicurare la stabilità e l'efficenza delle cose comuni, la loro naturale destinazione o il loro naturale servizio al fine di evitare danni e l'invecchiamento delle strutture murarie. Le spese di gestione condominiale, nell'ipotesi di nudo proprietario e usufruttuario, vanno ripartite secondo il criterio legale; conseguentemente, tutta la manutenzione ordinaria è a carico dell'usufruttuario e, quindi, va dallo stesso pagata, mentre la manutenzione straordinaria dell'immobile è a carico del nudo proprietario e da quest'ultimo dev'essere corrisposta.Nell'ipotesi specifica di un appartamento, la cui proprietà competa a più soggetti pro indiviso o a due coniugi in comunione dei beni, tutti i comproprietari sono obbligati, indistintamente e solidalmente, a corrispondere le spese necessarie per la gestione del condominio. Per cui, l'amministratore può chiedere anche ad un solo comproprietario l'intera voce di spesa a carico di un determinato appartamento.Vi sono delle spese che competono solo ad alcuni condomini in funzione dell'utilizzo che gli stessi effettuano di alcune parti comuni o di alcuni servizi comuni come per esempio dell'impianto di ascensore o delle colonne di scarico delle fognature o del cancello automatico dell'accesso ai box. Il regolamento condominiale può derogare però a tale disciplina, in particolare per quanto riguarda il consumo dell'acqua potabile. In questo caso, rientra anche l'ipotesi di una servitù di una parte comune a favore di un proprietario esclusivo. Il Presupposto di tale diversa ripartizione delle spese è, secondo l'art. 1123, Codice civile, secondo comma, che le cose siano destinate a servire i condomini in misura diversa: il contributo deve essere proporzionato all'uso che deve essere diverso da condomino a condomino.Si ricorda che la giurisprudenza ha ritenuto di suddividere tra tutti i condomini la spesa inerente al rifacimento dei frontalini dei balconi seppure di proprietà privata, considerando l'aspetto estetico e il decoro architettonico dell'intero edificio condominiale che costituisce un bene comune.Le spese relative alla riparazione e all'impermeabilizzazione di lastrici solari o terrazze a livello risultano, secondo l'art. 1126 del Codice civile, per un terzo a carico del proprietario del lastrico solare o della terrazza a livello, che la utilizza direttamente, e per due terzi non a carico di tutti gli altri condomini dello stabile, ma solo ed esclusivamente a carico dei condomini che sono proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico solare, in quanto quest'ultimo ne costituisce la copertura, anche se il condomino proprietario sottostante non lo utilizza.Comunque, per ogni spesa condominiale, di proprietà o di gestione, il criterio legale di ripartizione della stessa disposto dagli artt. 1123 del Codice civile e 68 delle disposizioni d'attuazione al Codice civile , può essere derogato esclusivamente con una convenzione che abbia natura contrattuale, vale a dire, che sia pattuita fra tutti i condomini all'unanimità.Nel caso di riparazioni urgenti ed il condominio sia formato da due soli condomini, si deve applicare l'art. 1110 Codice civile e non l'art. 1134 del Codice civile.Le spese legali dovute dal condominio soccombente in una causa si ripartiscono tra tutti i i condomini, eccettuati quelli che hanno agito in giudizio e quelli che tempestivamente hanno notificato il loro dissenso alla lite. nel caso il condominio sia risultato vittorioso, non può addebitare al singolo condomino soccombente l'eccedenza delle spese legali sostenute rispetto a quelle liquidate dal magistrato.Ciascun condomino, in presenza di una tabella millesimale, se ritenuta errata in fatto o in diritto, può rivolgersi all'Autorità giudiziaria per l'accertamento esatto dei millesimi ai fini della ripartizione delle spese condominiali oppure ricorrere ad un accordo complessivo con tutti gli altri condomini, che costituisca un contratto di modifica dell'originaria tabella millesimale.L'assemblea che delibera a maggioranza una ripartizione di una spesa differentemente dai criteri adottati nel condominio è annullabile e non nulla con le relative conseguenze in tema della sua impugnazione (30 gg).L'acquirente di un appartamento in condominio è tenuto a pagare le spese condominiali anche se deliberate in assemblea dal suo dante causa, anche se la giurisprudenza non è unanime su tale tesi.

LE TABELLE MILLESIMALI

2008-09-22T03:03:00.000-07:00

La tabella millesimale è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.I millesimi con la relativa tabella di solito si trovano nei regolamenti condominiali o negli atti di compra vendita.
L'argomento è regolato dall'art. 1118 del Codicie civile e dall'articolo 68 delle Disposizione di attuazione del Cod. Civ.
Il condominio, in quanto ente di gestione delle parti e degli impianti comuni al servizio delle singole unità di proprietà esclusiva, ha bisogno di un criterio per la ripartizione delle spese di gestione delle parti comuni e per la ripartizione delle spese di manutenzione, riparazione fra i proprietari dei vari appartamenti, in relazione al valore di ciascuno rispetto all'intero edificio.
Non è richiesta la forma scritta per la formazione della tabella millesimale. Basta che il consenso unanime dei condomini possa manifestarsi con comportamenti costanti ed inequivoci quali il pagamento delle spese ripartite in base a tali tabelle. Le tabelle non possono essere modificate a maggioranza da una delibera condominiale, ma occorre l'unanimità dei condomini.
La tabella millesimale di un condominio può essere revisionata soltanto se si sono verificati errori essenziali nella determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore dei singoli appartamenti, come l'estensione dei medesimi, la loro altezza, la loro ubicazione, la loro esposizione e accertabili.
Tali errori possono essere di puro calcolo relativi, per esempio, alla determinazione della superficie di un appartamento oppure errori di diritto in quanto chi ha predisposto le tabelle millesimali può non aver valutato correttamente l'ubicazione. Se sussistono tali errori è possibile sostituire la tabella millesimale originaria con quella esatta; ogni altro possibile errore, di natura soggettiva, di chi ha redatto l'originaria tabella millesimale, non determina la sua nullità e quindi la sua sostituzione
Al fine di modificare una tabella millesimale è necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, soprattutto se sia stata fatta dall'originario costruttore dell'edificio ed inserita nel regolamento allegato ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti.
Nel caso in cui soltanto alcuni condomini dell'edificio ritengono sbagliata la tabella, mentre altri non ne vogliono sapere, i primi possono ricorrere all'Autorità giudiziaria per sentire ordinare al condominio l'applicazione delle nuove tabelle millesimali corrette. Tale azione può essere fatta anche da un solo condomino o usufruttuario e non è soggetta a scadenza
In questi casi non può essere convocato in giudizio il solo amministratore del condominio, pur essendone il legale rappresentante, ma è necessario convocare in giudizio tutti i condomini, assenti o dissenzienti che siano, perché per la revisione delle tabelle millesimali la giurisprudenza ha stabilito che tra i condomini sussiste un "litisconsorzio" necessario e, quindi, tutti i condomini e comproprietari devono stare in giudizio. Tutti i comproprietari devono partecipare all'assemblea indetta per deliberare la modifica delle tabelle millesimali, non essendo sufficiente la partecipazione di un solo contitolare dell'unità immobiliare.
Infine le tabelle millesimali possono essere revisionate per intervenute variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari, quali una sopraelevazione anche nell'interesse di un singolo condomino, purché si sia notevolmente alterato il rapporto originario dei valori delle singole unità. Sino a che tale modifica non sia attuata (convenzionalmente in assemblea con voto unanime o con sentenze del giudice, ex art. 69, disp. att., Codice civile ) le spese condominiali devono essere ripartite con la tabella millesimale originaria.
Le somme pagate in base alla precedente tabella sono irripetibili avendo la sentenza, che modifica le tabelle stesse, natura costitutiva. Le spese, invece, inerenti alla formazione delle nuove tabelle sono da porsi a carico del condomino che con la sua attività (per es. sopraelevazione ) le ha determinate.
Infine si deve rilevare che la sentenza di accoglimento della domanda di revisione dell'originaria tabella millesimale ha natura costitutiva e l'efficacia di tale sentenza decorre dal passaggio in giudicato dalla stessa.
Le spese legali possono essere compensate tra tutte le parti, mentre le spese per la consulenza tecnica possono essere suddivise pro-quota millesimale.

L'ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

2008-09-22T03:01:00.000-07:00

L'assemblea di condominio è il luogo dove si riuniscono i partecipanti al condominio per decidere sulle sorti delle parti comuni della casa. Spesso succede che si trasforma in un luogo dove si litiga e dove ogni condomino ha modo di sfogare la propria rabbia nei confronti del vicino o dell'amministratore. Quasi sempre sono banalità, piccoli screzi della vita quotidiana, ma che a volte ci fanno perdere la testa per questioni di orgoglio personale.
Hanno diritto di partecipare alla assemblea e, di conseguenza, devono essere avvisati nelle forme dell'art. 66 disp. att. tutti i condomini. All'assemblea è affidata dalla legge la funzione di provvedere alla gestione ordinaria e straordinaria delle parti e dei servizi comuni nonché al controllo della medesima.
L'assemblea condominiale è regolata dagli articoli del Codice Civile 1135, 1136, 1137 e dagli aricoli 66 e 67 delle Disposizioni di attuazione del codice civile.
Durante l'assemblea si forma una volontà comune, collegiale, distinta ed autonoma da quella dei singoli partecipanti. Infatti è sufficiente la maggioranza per esprimere una delibera valida, inoltre le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini anche assenti o dissenzienti (salva facoltà della impugnazione delle delibere contrarie alla legge o al regolamento), le norme relative alla validità della costituzione dell'assemblea e alla validità delle delibere sono inderogabili (art. 1138 Codice civile ).
Calcolo delle maggioranze necessarie per le deliberazione. (Precisiamo che per la validità delle deliberazioni non basta la sola maggioranza millesimale, ma occorre anche quella di teste cioè di numero, questo al fine di evitare che una sola persona proprietaria di mezzo condominio decida di fare lui solo il bello o il brutto tempo).
Tabella riassuntiva:
maggioranze minime occorrenti
validità della regolare costituzione dell'assemblea
validità delibere su questioni ordinarie, spese di manutenzione ordinaria, ecc.
validità delibere su nomina e revoca amministratore, riparazioni straordinarie di notevole entità, formazione e revisione regolamento di condominio, ecc.
validità delibere inerenti le innovazioni (art. 1120 C.C.)
in prima convocaz.
2/3 dei partecipanti al condominio
2/3 del valore millesimale
maggioranza degli intervenuti in assemblea
50% del valore millesimale
maggioranza degli intervenuti in assemblea
50% del valore millesimale
maggioranza dei partecipanti al condominio
2/3 del valore millesimale
in seconda convocaz.
1/3 dei partecipanti al condominio
1/3 del valore millesimale
1/3 dei partecipanti del condominio
1/3 del valore millesimale
1/3 + uno dei partecipanti al condominio
50% del valore millesimale
maggioranza dei partecipanti al condominio
2/3 del valore millesimale
L'art. 67, disp. att., Codice civile regola il caso in cui un piano o porzione di piano sia in proprietà indivisa a più persone, ipotesi frequente nella pratica in caso di pluralità di coeredi, di coniugi in regime di comunione legale o convenzionale, di comunione convenzionale in genere. Fermo restando che ciascun comunista può prendere parte all'assemblea, la facoltà di parola e di voto è tuttavia attribuita soltanto al loro rappresentante accreditato presso l'assemblea. In difetto, il presidente provvede al sorteggio che, ovviamente, non può che attuarsi nei riguardi dei comunisti presenti e sempre che risulti essere stato inviato avviso di convocazione a ciascuno di essi. Nel caso non si provveda alla nomina del rappresentante comune, ove all'assemblea siano presenti tutti i comunisti, la volontà espressa dalla maggioranza di costoro viene assunta dal condominio come quella vincolante dell'intera comunione, rimanendo irrilevanti i conflitti interni alla comunione stessa e la volontà eventualmente contraria della minoranza. Tale operazione si rende necessaria anche quando il condomino sia una società di persone con pluralità di soci amministratori e salvo non risultino pattuizioni sociali (ex artt. 2266 e 2295, Codice civile) attributivi del potere di rappresentanza ad un singolo socio.Partecipazione dell'inquilino conduttore. Art. 10, legge n. 392/78 L'art. 10 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria (Cass. Sez. III, 3 aprile 1990, n. 2762). Stabilisce, inoltre, il diritto del conduttore di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Si è osservato in giurisprudenza, che la legge si è limitata a stabilire un meccanismo per consentire la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali, ma deve escludersi che i conduttori possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali (Cass. Sez. III, 3 agosto 1995, n. 8484).

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

2008-09-22T03:00:00.000-07:00

Vogliono introdurre l'albo degli amministratori di condominio.
Con la scusa di togliere dai piedi la miriade di amministratori "fai da te" incompetenti in materie condominiali e normative varie (secondo loro!), per fare largo agli amministratori professionisti dotati di timbro rotondo, ci sono stati e ci sono ancora diversi tentativi di "golpe" per cercare di introdurre il famigerato albo degli amministratori di condominio che dovrebbe garantire una gestione più professionale e competente del condominio (secondo loro!), ma anche più salata. Noi siamo contro perché nessun albo o certificazione può garantire l'onestà e la competenza di una figura professionale, anzi.
Se con la scusa di garantire una maggiore professionalità e correttezza nella gestione del condominio si invoca l'istituzione di un albo degli amministratori, a maggiore ragione si dovrebbe invocare un albo anche per gli amministratori comunali, regionali e nazionali. Questi ultimi gestiscono i soldi di noi contribuenti, cifre dell'ordine di diverse migliaia di miliardi. Chi ci garantisce della loro competenza, professionalità e onestà ? A questo punto perchè non invocare un albo anche per loro ? I recenti scandali messi in luce dai giornali renderebbero urgente e necessario tale albo. La legge è uguale per tutti o per alcuni è più uguale?
Perchè a nessuno viene in mente di istituire un albo per i nostri amministratori che stanno al governo? Loro hanno responsabilità ben più grosse degli amministratori di condominio.
Mentre si parla di abolizione degli ordini professionali e dei relativi albi, noi remiamo contro corrente.
Lasciamo perdere! Siamo in Italia ! Il paese del diritto e del rovescio.
Come riconoscere un amministratore di condominio corretto.
L'amministratore corretto si riconosce dalla serietà della sua gestione:
Non impone la sua volontà nelle assemblee di condominio e nelle decisioni importanti.
Alla scadenza del suo mandato si rimette in gioco e chiede ai condomini una riconferma esplicita. (Amministratori poco seri, la voce "riconferma amministratore" che di solito viene posta all'ordine del giorno nella convocazione, non la discutono nemmeno, la saltano completamente, dandola per scontata).
Accetta preventivi lavori portati dai condomini. (Gli amministratori poco seri e con tendenze tangentare, di solito non accettano preventivi lavori portati dai condomini e sai quale è la scusa? "Ma non conosco quella ditta, non ci ho mai lavorato insieme, non mi fido di affidare lavori a ditte con le quali non ho mai lavorato, la responsabilità dei lavori è mia, preferisco lavorare con ditte di mia fiducia"). Un comportamento simile dovrebbe farti venire la puzza sotto il naso.
Si fa pagare, non sottopagare.
Non tollera ritardi nei pagamenti delle rate spese condominiali.
Apre un conto corrente intestato al condominio e dà il rendiconto della sua gestione in modo chiaro e trasparente.
Altri consigli sul sito dell'A.L.A.C.
Aspetti giuridici(vedi articoli 1129 e seguenti del codice civile)
E' obbligatorio nominare un amministratore quando il numero dei condomini in un edificio è maggiore di quattro. Se il numero è uguale o minore di quattro la nomina di un amministratore è facoltativa.
Per la nomina di un amministratore occorre la maggioranza qualificata dall'art. 1136 cod. civ. con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e contemporaneamente la maggioranza dei condomini intervenuti all'assemblea. Sono nulli gli articoli del regolamento di condominio che derogano all'art. 1136 del cod. civ.
Chi lo può fare. Tutti possono fare l'amministratore di condominio, sia un condomino che una persona esterna al condominio, gli unici vincoli possono venire dal regolamento di condominio. Non sono necessari particolari titoli di studio, anche un analfabeta può essere nominato ad amministrare un condominio.
Quanto costa un amministratore? Non ci sono vincoli particolari. L'aspirante amministratore propone il suo compenso e se l'assemblea è d'accordo lo può accettare o anche rifiutare.
Revoca. L'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria anche su ricorso di ciascun condomino nei seguenti casi:
se per due anni non ha reso il conto della sua gestione.
esistono fondati sospetti di gravi irregolarità (da dimostrare)
mancata convocazione dell'assemblea per informarla di citazioni e provvedimenti che abbiano un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (per esempio un'azione giudiziaria).
Compiti. Le mansioni attribuite ad un amministratore sono:
curare l'osservanza del regolamento di condominio e farlo rispettare da tutti i condomini
eseguire le delibere dell'assemblea
disciplinare l'uso delle cose comuni
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione e il buon funzionamento degli impianti comuni
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio.
rendere il conto della sua gestione annualmente. L'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi. Può altresì essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE

2008-09-22T02:59:00.001-07:00

Il condominio è un ente di gestione che si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva.L'assemblea condominiale può adottare qualsiasi deliberazione inerente alla gestione condominiale, anche se non è stata redatta la tabella millesimale per la ripartizione delle spese, e anche se soprattutto non è stato ancora approvato e trascritto un regolamento condominiale.Se i condomini sono in numero maggiore di dieci è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale ai sensi dell'art. 1138 del Codicie civile.
I dettami del regolamento di condominio, relativi all'uso delle cose comuni, vincolano i condomini e devono essere osservati non solo dai proprietari condomini, ma anche da coloro che utilizzano le proprietà esclusive, quali i conduttori e i comodatari dei singoli appartamenti costituenti l'edificio.Nel caso un conduttore violi una clausola del regolamento, per tale inadempimento nei confronti del condominio è responsabile comunque il condomino proprietario (il quale è sempre il capro espiatorio di tutto).
Regolamento contrattuale e assembleareIl regolamento contrattuale è quello predisposto dall'unico costruttore o proprietario dell'edificio e fatto accettare dagli acquirenti delle singole unità immobiliari con il rogito notarile.Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea dei condomini ex art. 1138 del Codice civile.Il regolamento contrattuale contiene sia norme regolamentari che norme propriamente contrattuali. Hanno natura contrattuale le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, mentre hanno natura regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. Devono essere considerate clausole contrattuali, anche quelle riguardanti l'uso delle cose comuni, quando dalla loro eventuale modifica possa derivare un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune.Le norme regolamentari sono suscettibili di variazione con una delibera adottata dalla maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile , vale a dire con una maggioranza di cinquecento millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e in particolare con un voto manifestato in forma scritta. Tra le clausole di cui trattasi rientrano quelle che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese, incidendo le stesse sulla sfera soggettiva dei condomini. In ogni caso qualora le spese di manutenzione di alcune parti dell'edificio siano attribuite soltanto ad alcuni condomini, la presunzione di comproprietà opera a favore esclusivamente di tali condomini.E' legittima una deroga ai criteri di riparto previsti dall'art. 1123 Codice civile compresa la clausola di esonero parziale di una singola unità dal contributo alle spese, soprattutto se il regolamento del condominio è stato predisposto anteriormente all'entrata in vigore dell'attuale Codice civile. In sostanza il regolamento contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile costituisce un contratto e assume forza vincolante in quanto accettato dai singoli acquirenti dei diversi appartamenti dello stabile, mediante atto specifico di adesione consensuale contenuto sostanzialmente nel rogito d'acquisto dell'immobile.Il regolamento contrattuale costituisce una convenzione pattuita tra tutti gli acquirenti dello stabile in condominio, dove possono essere inserite clausole vincolanti per tutti i condomini anche se in difformità della normativa legislativa purché non si tratti ovviamente di norme inderogabili per legge (art. 1138, ultimo comma Codice civile ). E' ammissibile l'inserimento nell'ambito del regolamento contrattuale, di una ripartizione delle spese condominiali diversa da quella stabilita dalla legge.Con il regolamento contrattuale, predisposto dall'originario proprietario dell'intero stabile e non adottato in base all'art. 1138 del Codice civile dall'assemblea condominiale, è possibile porre limiti alle proprietà esclusive private, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio cioè porre limiti all'aspetto architettonico dell'edificio.Altri divieti possono essere fissati con regolamento contrattuale come i divieti sulla destinazione dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva . Tali limitazioni configurano un vero e proprio onere reale e quindi per essere validi devono essere stati accettati da tutti i condomini come avviene per l'appunto nell'ambito di un regolamento condominiale contrattuale accettato da tutti gli acquirenti dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva.I limiti di destinazione alla proprietà esclusiva possono anche essere deliberati dall'assemblea condominiale purché adottati all'unanimità da tutti i condomini costituenti il condominio. I limiti di destinazione degli appartamenti di proprietà individuale normalmente ineriscono l'uso abitativo che non può essere mutato in uso diverso cioè in usi particolari quali studi medici, palestre, discoteche, ovvero altre attività pericolose o rumorose e che possono pertanto essere vietate nell'ambito condominiale.Anche i conduttori di singole unità immobiliari sono obbligati ad osservare le norme del regolamento condominiale nei limiti e con le facoltà che eventualmente competono ai condomini loro locatori.

ISOLAMENTO ACUSTICO DELLE CASE E DELLE ABITAZIONI

2008-09-22T02:44:00.000-07:00

Perché isolare acusticamente
Dal punto di vista della qualità della vita, una delle principali preoccupazioni per milioni di persone in Italia è l'eccesso di rumore.Gli effetti sulla salute e sulla vita relazionale confermano che il problema del rumore deve essere considerato seriamente. La casa, ad esempio, è il luogo dove le persone maggiormente aspirano a godere relax e distacco dalle pressioni del mondo esterno: ma la presenza di rumore, anche di livello molto basso, prodotto dal vicinato, può rivelarsi un disturbo a volte cosi irritante da generare un livello di stress nervoso che implica conseguenze negative per la salute quali insonnia, ipertensione o emicrania. Di qui la necessità di un buon ISOLAMENTO ACUSTICO

Rumore intrusivo: un problema crescente
Il livello di conflittualità riconducibile a problemi legati al rumore ha registrato in Italia un significativo aumento negli ultimi anni. Nel periodo compreso fra il 1986 ed il 1996 si è registrato un marcato incremento di tali fenomeni. In base a recenti ricerche di mercato, si è potuto evidenziare che circa tre quarti di tutti i nuclei familiari lamentano problemi legati al rumore prodotto da traffico, attività produttive, apparecchiature tecniche, ecc. o più semplicemente dai vicini di casa. Quasi la metà di queste lamentele riguardano rumori aerei intrusivi e da calpestio provenienti dagli appartamenti confinanti.
Esistono molte ragioni che spiegano questo aumento del rumore intrusivo. Il numero degli elettrodomestici rumorosi è nettamente aumentato dagli anni '50, quando le normative definirono per la prima volta una serie di standard per il controllo del rumore. Attualmente sono molti di più i nuclei familiari che possiedono elettrodomestici come lavatrici, telefoni, aspirapolvere ed impianti di intrattenimento, ad esempio televisione, stereo e computer.
Il miglioramento delle condizioni di vita e la ridotta dimensione media delle unità abitative ha comportato un incremento della sensibilità verso i rumori intrusivi evidenziando la necessità di vivere indisturbati in uno spazio personale, e di ridurre interferenze provenienti dall'esterno.
Le normative vigenti tendono sia a determinare i livelli massimi di rumorosità ammissibili in ambito urbano che a ridurre lo scambio sonoro tra appartamenti. C'e quindi la speranza che in un prossimo futuro si possano raggiungere livelli di rumorosità più accettabili e un maggiore comfort acustico interno
Controllo del rumore intrusivo
La normativa edilizia richiede specifici accorgimenti costruttivi per assicurare un corretto ISOLAMENTO ACUSTICO , secondo due diverse categorie:
* Rumore aereo - generato all'interno degli spazi costruiti, ad esempio da voci, impianti stereo o televisori;
* Rumore da calpestio - generato dai passi o dalla caduta di oggetti sul pavimento.
Le soluzioni tradizionali ai problemi di rumore aereo sono la realizzazione di strutture massicce o l'utilizzo di strati di materiale fonoassorbente e isolante di grande spessore, mentre la trasmissione del suono da calpestio attraverso i pavimenti viene tutt'ora affrontata con l'inserimento di strati resilienti. In molti casi queste soluzioni sono impraticabili, soprattutto in ristrutturazioni o interventi di manutenzione ordinaria.

Il suono
Il suono è una forma di energia prodotta quando una sorgente genera onde (rapide variazioni di pressione) all'interno di un mezzo. Esso viene percepito quando le onde raggiungono il ricevitore. La frequenza del suono, misurata in Hertz (Hz,) è definita come il numero di onde generate al secondo.
L'intensità di un suono dipende dalla variazione di pressione all'interno del mezzo. La misura fondamentale dell'intensità è il livello di pressione acustica espresso in decibel (dB). Il livello di pressione acustica espresso in decibel rappresenta l'incremento di pressione sonora rispetto ad una pressione convenzionale di riferimento pari alla soglia minima di udibilità di un suono per l'orecchio umano. E' una grandezza logaritmica; questo nella pratica significa che, in presenza di una sorgente sonora puntiforme, raddoppiando l'effettiva pressione acustica il livello di pressione acustica aumenta di 6 dB.
La percezione umana dell'intensità sonora dipende dal picco, ovvero dalla frequenza del suono: l'orecchio è meno reattivo ai suoni caratterizzati da picchi molto alti e molto bassi rispetto a quelli nella gamma intermedia (500 - 4000 Hz). Gli specialisti indicano che quando un livello di pressione acustica viene ridotto di 10 dB l'orecchio umano percepisce il rumore come dimezzato.
La registrazione del livello sonoro come un singolo valore può risultare sufficiente per la maggior parte degli usi quotidiani ma non è precisa per gli impieghi acustici poiché il singolo valore può mascherare variazioni sostanziali dei livelli sonori a diverse frequenze. Pertanto i livelli sonori sono misurati su diverse frequenze, generalmente su una gamma di 6 ottave (125, 250, 500, 1000, 2000, 4000 Hz) in bande di larghezza pari a 1/3 di ottava.
La trasmissione del suono
Il suono viene trasmesso fra diverse parti degli edifici e fra edifici adiacenti in due modi.
» Suono aereoQuando il suono generato all'interno di un ambiente raggiunge le superfici che lo delimitano, una parte della sua energia viene riflessa, una parte viene assorbita nell'elemento strutturale che perimetra l'ambiente ed infine un'altra parte genera vibrazioni all'interno dell'elemento stesso. Queste vibrazioni, in presenza di sufficiente energia, producono rumore sull'altro lato dell'elemento stesso e si propagano nell'ambiente confinante.
» Rumore da calpestioL'impatto diretto sulla struttura dell'edificio, come ad esempio i passi, un colpo di martello, un oggetto che cade o una porta chiusa con forza, provoca la vibrazione della struttura e produce onde sonore su entrambi i lati della superficie colpita.
Controllo del rumore
Le misure necessarie per ridurre la trasmissione del rumore all'interno degli edifici e fra un edificio e l'altro variano in base al tipo di struttura e alla sua reazione all'energia sonora. I fattori principali che influiscono sul comportamento delle strutture investite dal rumore comprendono:
» la massa: è necessaria una maggiore quantità di energia per trasmettere vibrazioni in una struttura piena e densa che in una struttura leggera; una struttura massiccia è quindi meno incline alla trasmissione del suono;
» la rigidità: quando un elemento costruttivo è costituito da diverse parti l'entità del suono trasmesso dipende dalla rigidità dei collegamenti fra queste parti, ad esempio un collegamento murario o uno strato resiliente in un pavimento galleggiante. Tanto più rigido è il collegamento tanto maggiore risulta la trasmissione sonora fra le diverse parti della struttura;
» l'assorbimento: i componenti che assorbono l'energia sonora convertendola in calore riducono la trasmissione del rumore attraverso la struttura dell'edificio.
» le cavità: le cavità favoriscono la riduzione della trasmissione acustica isolando le diverse parti degli elementi costruttivi; la larghezza della cavità ed il numero dei collegamenti che la attraversano influiscono sull'entità della riduzione.
Trasmissione laterale
La trasmissione laterale o di fiancheggiamento si verifica quando l'onda sonora viene trasmessa da uno spazio ad un altro contiguo indirettamente ossia attraverso parti adiacenti della struttura.
Questo può verificarsi, ad esempio, quando un rumore da calpestio viene trasmesso da un ambiente ad un altro sottostante non solo direttamente attraverso il pavimento ma anche tramite la parete laterale portante. Altri casi comuni di trasmissione laterale sono ad esempio le controsoffittature e le pareti divisorie, o anche tubi e condotti. Per essere realmente efficaci, le soluzioni per la riduzione del rumore devono tenere conto di queste possibili trasmissioni.
Unità di misura della riduzione del rumore
Rumore aereo
* Rw (indice di valutazione del potere fonoisolante) - Misurazione di laboratorio della capacità di riduzione acustica di un elemento di edificio.
* R'w (indice di valutazione del potere fonoisolante apparente) - Misurazione in opera dell'isolamento dai rumori aerei fra due ambienti. Tiene conto, oltre che della trasmissione diretta attraverso la partizione in esame, anche della trasmissione che si verifica attraverso le strutture laterali dell'ambiente sorgente e dell'ambiente ricevente. Valori più elevati denotano prestazioni migliori.
* DnT,w - Misurazione della riduzione dei livelli sonori fra un ambiente e l'altro; i valori più elevati denotano le prestazioni migliori.
Rumore da calpestio
* Ln,w - Misurazione di laboratorio della trasmissione del rumore da calpestio
* L'n,w (indice di valutazione del livello di rumore da calpestio normalizzato) - Misurazione in opera della trasmissione del rumore da impatto fra ambienti; i valori più bassi denotano le prestazioni migliori.
* L'nT,w - Misura il livello del rumore da impatto trasmesso fra ambienti; i valori più bassi denotano le prestazioni migliori.

L'ACCOLLO DEL MUTUO

2008-09-22T01:23:00.000-07:00

Si parla di accollo di un mutuo quando si acquista un'abitazione su cui grava già un mutuo.

In tal caso il venditore dell'abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all'acquirente.
In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario.

A fronte di tale accollo, il mutuo residuo, in linea capitale, dovrà essere decurtato dal prezzo convenuto per la compravendita. In sede di stipula dell'atto definitivo di cessione dell'immobile, si provvederà al conguaglio della quota interessi relativa alla rata in scadenza e, quindi, successiva alla data di questo atto.

Se il mutuatario è il costruttore, occorre accertarsi che la banca abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull'intero edificio.

Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite.

Inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'appartamento.
Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiedere di esserne liberato).
Questo accade perché l'accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio. Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il liberante.

Le banche possono anche non aderire all'accollo, nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

LA DOMANDA
Sto acquistando un appartamento di nuova costruzione. Tutto il fabbricato è gravato da un mutuo richiesto dalla società costruttrice. Poiché ho intenzione di accollarmi una quota del mutuo, quali garanzie devo richiedere?
In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all'iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato. Dato che i tempi d'annotamento sono lunghi (circa un anno), l'atto di frazionamento e l'avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.
È evidente che si debba pretendere il frazionamento del mutuo prima dell'atto definitivo di compravendita.
Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.

LA PORTABILITA' DEL MUTUO

2008-09-22T01:22:00.001-07:00

Un mutuatario ha la possibilità trasferire il suo mutuo da una banca ad un’altra che gli propone condizioni migliori.
Si parla in questo senso di portabilità del mutuo. Il decreto legge n.7 del 31 gennaio 2007 (il cosiddetto Decreto Bersani) ha stabilito che per tutti i mutui debba essere garantita la piena portabilità. In termini giuridici ciò avviene appellandosi all’articolo 1202 del Codice Civile, che detta la disciplina della “surrogazione per volontà del debitore”.In passato la sostituzione di mutuo implicava necessariamente la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova. Il Decreto Bersani ha invece stabilito che quest’operazione possa essere condotta con un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili.In questo modo la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, e la surrogazione risulterà da un’annotazione a margine dell’ipoteca.L’istituto subentrante provvederà dunque a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario, che si troverà a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima. Se il contratto originario prevedeva la corresponsione di una penale di estinzione anticipata, questa dovrà comunque essere riconosciuta al vecchio creditore, a compensazione della perdita dell’operazione. In termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti in relazione al mutuo sostituito.Ad oggi non tutti gli istituti di credito hanno predisposto le procedure di surrogazione necessarie per garantire la portabilità del mutuo. La sostituzione può essere effettuata pertanto solo nella forma classica, anche se essendo entrata in vigore il 2 aprile 2007 la nuova disciplina sulla cancellazione dell’ipoteca, il costo dell’operazione si avvicina ormai a quello della "portabilità", differendo solo per l’imposta sul mutuo, che andrà nuovamente pagata.

QUANTO MUTUO CHIEDERE

2008-09-22T00:57:00.001-07:00

I mutui in genere coprono l’80% del valore periziato dell’immobile, ma in relazione al reddito del richiedente la percentuale può essere minore. Chi finanzia analizzerà prima la capacità di far fronte al debito negli anni futuri, poi il valore della casa che si acquista.Chi ha intenzione di chiedere un mutuo dovrà quindi fare un'attenta previsione di quello che potrà accantonare mese per mese per pagare le singole rate.
Una buona regola da tenere presente è quella di non chiedere mai un finanziamento superiore a un terzo delle proprie entrate a meno che non si disponga di guadagni elevati.
È importante tenere conto della propria capacità di risparmiare e dell'eventualità di dover far fronte a spese impreviste.

La domanda
Qual è la percentuale tra la somma erogata ed il valore dell'immobile?
Il finanziamento non può essere superiore al 75% o all'80% del valore commerciale del bene da acquistare o da ristrutturare offerto in garanzia. Tale percentuale può raggiungere il 100% in caso di prestazione, da parte del mutuatario, di particolari garanzie sussidiarie in misura tale che il finanziamento resti entro l'80% del rapporto tra valore del bene e importo della garanzia. Tali particolari garanzie possono essere rappresentate da fideiussioni bancarie e polizze fideiussorie di compagnie di assicurazioni Gli Istituti di Credito, comunque, sono liberi di acquisire ogni altra garanzia ritenuta opportuna.

LE GARANZIE RICHIESTE PER IL MUTUO

2008-09-22T00:26:00.000-07:00

L'istituto mutuante trasferisce una somma di denaro al soggetto mutuatario, che ha l'obbligo di rendere la somma prestata con l'aggiunta degli interessi.
Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante richiede delle garanzie. Tra le più comuni troviamo:
l'ipoteca;
la fideiussione;
le polizze assicurative;
i tassi di mora.
In generale, i mutui si possono classificare in due macro modelli:
mutui chirografari;
mutui garantiti.
Il mutuo chirografaro è privo di garanzia reale e prevede solo un accordo scritto tra mutuante e mutuatario, in cui compare l'unica garanzia prevista: le firme personali. Normalmente ha una durata inferiore ai 5 anni e, per questo motivo, può essere erogato in tempi brevi.
La categoria dei mutui garantiti, invece, comprende tutti quei mutui che possono essere amministrati da garanzie, come: il mutuo ipotecario, il mutuo fideiussorio, il mutuo pignoratizio o il mutuo cambiario.
In particolare, il mutuo ipotecario è quello più frequentemente utilizzato nel caso dell'apertura di mutui per l'acquisto (o ristrutturazione) di un immobile. Solitamente ha una durata superiore ai 5 anni ed è stipulato davanti ad un notaio, che fa da garante e deposita il contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare per l'iscrizione all' ipoteca (l'atto deve essere reso pubblico con l'iscrizione ai pubblici registri immobiliari, solo in questo modo il creditore acquisisce il diritto di rivalsa sul bene ipotecato dal debitore).
L'ipoteca
Secondo il diritto civile, l'ipoteca è “un diritto reale di garanzia” su un bene di un'altra persona, che deve avere la funzione di assicurare in qualche modo la restituzione del credito rilasciato.
Grazie all'ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l'estinzione del debito, l'istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.
L'iscrizione all'ipoteca, mediante il deposito del contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare, deve essere fatta dal notaio con una durata legale di 20 anni.
Se dopo i 20 anni il mutuo non è estinto si può rinnovare il contratto; se, invece, il mutuo viene estinto prima si può richiedere la cancellazione dell'ipoteca.
E' comunque sconsigliato richiedere la cancellazione, a meno che non vi sia una reale necessità (ad esempio vendita dell'immobile), poiché la pratica è lunga e costosa. Conviene lasciar decadere l'ipoteca con una cessazione naturale che scatta automaticamente dopo i 20 anni previsti.
L'ipoteca immobiliare si spande anche ai “beni accessori” all'immobile stesso, come: box, cantina, soffitta, posto auto, ecc.
Chi apre un mutuo per l'acquisto di un immobile garantendolo con un'ipoteca, apre un mutuo detto “ipotecario”.
Solitamente, il contratto prevede la definizione della percentuale di ricavato che l'istituto mutuante potrà percepire dalla vendita all'asta del bene in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario: tra il 150% ed il 300% della somma finanziata. In questo modo il creditore si tutela per recuperare anche gli interessi e le spese, oltre al capitale.
Fideiussione
Oltre all'ipoteca l'istituto mutuante potrebbe richiedere altre garanzie, tra cui la più frequente è la fideiussione.
Nel caso della fideiussione il creditore richiede che sia una terza persona a fare da garante per il soggetto mutuatario. La stipula deve avvenire tra il creditore ed il fideiussore, solitamente un familiare del debitore che si assume le responsabilità nel caso di inadempimento, e deve essere scritta.
Se il debitore non dovesse pagare le rate previste sarebbe il fideiussore a dover estinguere il debito.
Assicurazioni per mutui
Gli istituti mutuanti richiedono la stipulazione di polizze assicurative, tra cui:
polizza vita: a tutela di un'eventuale morte prematura del debitore;
polizza incendio e scoppio: con cui l'immobile viene garanito contro il rischio di un incendio o di uno scoppio. Casi non tanto frequenti, ma l'istituto richiede sempre tale assicurazione e maggiore è il prezzo dell'immobile più onerosa è la spesa. Nella maggioranza dei casi di mutuo ipotecario vi è l'obbligo di sottoscrizione;
polizza multi rischi: pacchetto assicurativo che copre contro il rischio di infortunio e malattia. Solitamente non è richiesto obbligatoriamente;
Polizza a responsabilità civile: tutela da possibili danni causati a terze persone per colpa della proprietà immobiliare (ad esempio: perdita della lavatrice che allaga la casa del vicino, tegola che cade addosso a qualcuno, ecc.).
Alcune polizze sono facoltative per il mutuatario mentre altre sono obbligatorie ed incluse da contratto, in quest'ultimo caso l'istituto propone una compagnia assicurativa convenzionata, ma il cliente può valutarne altre e se dovesse trovarne una più conveniente può proporla.
I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell'immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.
Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all'istituto mutuante.

LE SPESE DA SOSTENERE PER IL MUTUO

2008-09-22T00:20:00.000-07:00

Il principale elemento che spinge a scegliere una banca (o istituto di credito o società finanziaria) al posto di un'altra è l'ammontare delle spese da sostenere.
Oltre alle condizioni del mutuo ed al tasso d'interesse, bisogna sempre prestare particolare attenzione alle spese, poiché ci possono essere anche grandi differenze tra istituto ed istituto.
Per valutare la proposta più conveniente e calcolare il costo complessivo del mutuo è consigliabile utilizzare l'indice sintetico di costo (ISC), che comprende tutte quelle spese indicate nella normativa del 1992 per il TAEG, cioè: gli interessi, le spese di apertura, le spese d'assicurazione e le altre spese previste dal contratto. Grazie all'ISC (come al TAEG) è possibile confrontare le offerte di mutuo tra di loro per poter decidere con maggior sicurezza la soluzione migliore. L'ISC è stato diffuso dalla disciplina sulla trasparenza entrata in vigore nell'ottobre 2003, che prevede che ogni contratto di mutuo includa tale valore per ogni finanziamento.
Grazie a tale indicatore e' possibile confrontare i mutui tra di loro e valutare quello più' conveniente in termini di costo.
Tra le spese più comunemente sostenute dal mutuatario ritroviamo:
spese istruttorie: sono i costi di apertura della pratica di mutuo da parte dell'istituto, che deve richiedere, acquisire e verificare i dati del richiedente;
spese notarili: sono spese relative agli oneri dovuti al notaio ed alle imposte di Stato per la stipulazione del contratto;
spese assicurative: riconducibili al prezzo delle assicurazioni imposte dal creditore per avere garanzie sul rimborso del debito;
spese di perizia: sono quelle attinenti alla perizia tecnica necessaria al fine di verificare il valore dell'immobile;
spese d'imposta sostitutiva: è il prezzo relativo alla tassa sul mutuo che il mutuatario deve pagare in base alla tipologia di finanziamento richiesto. Infatti per l'acquisto di un immobile, più specificatamente della prima casa, l'importo da pagare corrisponde allo 0,25%; mentre per tutti gli altri casi ammonta al 2% (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto legge n. 168).

COME SCEGLIERE E OTTENERE IL MUTUO

2008-09-22T00:18:00.000-07:00

La scelta del mutuo deve essere ben vagliata seguendo una logica di confronto tra i tipi di contratto ed il tasso d'interesse applicato. Il paragone dovrebbe portare il richiedente a comprendere la differenza di costo tra i servizi di mutuo proposti dai vari potenziali mutuanti ed a trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
Il primo obiettivo da porsi è, dunque, quello di definire quale banca (o istituto di credito) offre la soluzione migliore al costo più accattivante.
Per raggiungere tale scopo, cioè arrivare ad avere un'idea più chiara sulla strada da seguire, è utile considerare un'unica tipologia di mutuo come riferimento per osservare l'identica soluzione ma di istituti diversi.
Scelta la tipologia di mutuo da utilizzare come riferimento, il sistema di paragone da impiegare in questo senso è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale); si tratta di un indicatore in grado di calcolare l'effettivo costo annuale di un mutuo, poiché considera sia il tasso d'interesse realmente adottato sia le importanti spese di apertura del prestito. In questo modo è possibile identificare la banca, o l'istituto di credito, più competitiva.
Una volta identificato il probabile mutuante, bisogna individuare la soluzione che più si avvicina a soddisfare le proprie esigenze. Ogni banca offre servizi di assistenza per la scelta del mutuo, sia online con interfacce di calcolo sia offline attraverso i propri consulenti finanziari.
I requisiti per ottenere il mutuo
Dopo aver scelto istituto e soluzione più idonei alle proprie esigenze, occorre soddisfare alcuni requisiti fondamentali per poter ottenere il finanziamento desiderato, che si possono dividere in:
requisiti legali;
requisiti economici.
I requisiti legali necessari al fine di ottenere un mutuo sono:
essere cittadini italiani con residenza in Italia;
essere cittadini di stati membri della comunità europea (CEE);
essere cittadini di stati non membri della comunità europea ma residenti in Italia;
essere maggiorenni (18 anni);
ogni istituto valuta, a seconda del caso, una massima età.
I documenti solitamente richiesti per la verifica delle condizioni legali del futuro mutuatario sono: copia della carta d'identità e del codice fiscale, i certificati di residenza, di stato di famiglia, di nascita, di cittadinanza e di stato civile, l'atto di matrimonio per i coniugi o la sentenza di divorzio o separazione per gli ex-coniugati.
In aggiunta ai requisiti legali, l'istituto richiede la valutazione di alcune caratteristiche economiche, per assicurarsi che il richiedente sia affidabile e capace di sostenere il pagamento delle rate.
Per decidere se erogare il mutuo l'istituto prenderà in esame la seguente documentazione di tipo reddituale:
i lavoratori dipendenti: dovranno esibire copia del modello 101 (CUD), delle ultime buste paga e dell'attestato di servizio;
i liberi professionisti o aziende: dovranno presentare copia del modello Unico, dell'estratto della camera di commercio, dell'atto costitutivo e, solo se professionisti, dell'attestato d'iscrizione all'albo.
E' possibile che l'istituto richieda ulteriori documentazioni specifiche per casi economici o familiari particolari. Inoltre, in base al tipo di mutuo da erogare, risultano necessari altri documenti tecnici (ad esempio, per l'acquisto di un immobile bisogna presentare copia del compromesso, del certificato di abitabilità, della planimetria catastale, ecc.).
Dopo l'analisi di tutti i dati, la banca può pronunciare il parere di fattibilità sull'erogazione del mutuo. Nel caso di giudizio positivo, viene accettata la richiesta di finanziamento e l'istituto si preoccupa di fissare una data per la stipula dell'atto pubblico di prestito con il richiedente.
I soggetti atipici
Negli ultimi anni le banche e gli istituti di credito hanno iniziato a proporre soluzioni ad hoc per i soggetti atipici, rappresentati da quella di popolazione con contratti di lavoro a tempo determinato, di collaborazione, o in generale con un futuro lavorativo precario, che oggi costituiscono una vera e propria fetta di mercato che non può più essere trascurata.
Alla richiesta di mutuo da parte dei soggetti atipici gli istituti mutuanti offrono delle soluzioni specifiche in base alle esigenze ed ai requisiti del richiedente. Ma data l'esistenza di minori garanzie e maggiori rischi i costi sono più elevati (rispetto a quelli di un “mutuo normale”), poiché viene applicato un tasso punitivo che porta ad un aumento dello spread.
Oltre ad un tasso maggiorato, le soluzioni proposte richiedono un maggior numero di requisiti da parte del mutuatario (ad esempio: avere un'età inferiore ai 35 anni, avere un lavoro da almeno 3 anni, ecc.), e cio' nonostante nella maggior parte dei casi viene comunque reclamata la garanzia da parte di un genitore o parente. Quindi non converebbe più come scelta, ma sarebbe meglio valutare un mutuo tradizionale garantehdolo con la fideiussione.
Tra i vantaggi delle soluzioni studiate per i soggetti atipici, vi è la possibilità di interrompere il pagamento delle rate fino a sei mesi nel caso in cui il debitore rimanesse senza lavoro. Tale condizione viene ben definita in fase contrattuale, in quanto la durata della sospensione deve essere specificata ed anche il numero delle possibilità di appello a tale clausola deve essere dichiarato (solitamente la sospensione è prevista solo una o due volte al massimo).
Non tutti gli istituti concedono ai soggetti atipici prodotti specifici, ma quasi tutti garantiscono una valutazione della capacità di solvenza del soggetto richiedente. Dopo aver vagliato tutti i requisiti molte banche (o istituti di credito) rifiuteranno la richiesta, ma il mercato aperto di oggi, caratterizzato da una forte competizione tra istituti mutuanti, offre diverse soluzioni alternative ed è possibile ottenere un consenso anche dopo aver riscosso solo rifiuti.

CHI EROGA IL MUTUO

2008-09-22T00:16:00.000-07:00

Le erogazioni di mutui sono praticati dalle banche, dagli istituti di credito e dalle società finanziarie.
Le banche tradizionali
Per affidare i risparmi ad una banca è bene capire che cos'è.
La banca è il luogo nel quale l'abbondanza di fondi di un soggetto si incontra con la mancanza di un altro soggetto, in questo senso la banca è un mediatore: infatti, gestisce il denaro delle persone che lo depositano dandolo a coloro che decidono di aprire un credito.
La banca ha, dunque, un ruolo importante dato che dovrà garantire la sicurezza del capitale di chi deposita, prendendosi carico dei rischi d'insolvenza, e la disponibilità di denaro per chi ne ha bisogno.
Le attività principali di una banca sono quelle di far girare il denaro, altrimenti non redditizio, e di rendere veloci ed efficienti le operazioni di pagamento tra le parti, in continuo svolgimento nell'economia odierna.
Più precisamente, la banca ha due fini fondamentali:
ricevere e concedere fondi: apertura conti corrente, prestiti, mutui, ecc.
offrire mezzi di pagamento al sistema economico: bonifici,POS, ecc.
Oltre a perseguire i suoi obiettivi principali, la banca mette a disposizione altri servizi per la clientela, come: il cambio valuta, sostegno per le operazioni finanziarie (compra/vendita azioni, obbligazioni, fondi, ecc.), i titoli di credito (assegni, carte di credito, bancomat, ecc.), le cassette di sicurezza, ecc.
Per far fronte alle spese di tutti i servizi erogati, la banca chiede degli interessi sul capitale preso a credito dai propri clienti e delle commissioni specifiche per i servizi stessi.
Le spese a cui deve far fronte una banca dipendono dalla gestione del personale, dalla sede, dalle filiali, dagli impianti, dagli interessi che deve dare ai propri clienti sul capitale depositato.
Generalmente, le banche hanno diverse filiali sul territorio nazionale (a volte anche internazionale) ed hanno alle proprie spalle una struttura organica complessa, per questo motivo vengono solitamente preferite agli istituti di credito ed alle società finanziarie per la richiesta di mutui. E' ancora diffusa, infatti, l'idea che le banche offrano una maggiore sicurezza, che abbiano più rispetto dei risparmi, che assumano personale più competente, in realtà anche gli istituti di credito e le società finanziarie dispongono di mezzi adeguati, spesso incomparabili con i piccoli mezzi di alcune banche nate in tutta Europa e nel mondo.
Istituti di credito
Gli istituti di credito sono enti eletti ad offrire servizi bancari multi-canale, che consentano ai clienti di accedere, facilmente e velocemente, a tutte le attività della banca.
In generale, parlare di istituto di credito è come usare un sinonimo di banca. L'istituto di credito è effettivamente una banca specializzata, poiché svolge come attività principali la raccolta e la disposizione dei risparmi ed opera come intermediario nelle operazioni creditizie. Ciò che li caratterizza è il fatto di essere aziende di credito costituite come s.p.a. (società per azioni).
Un istituto di credito offre tutti i servizi di una normale banca, ma presta particolare attenzione alla finanza personale, intesa come risparmio.
I rapporti con il cliente tendono a migliorare perché l'interazione con l'istituto aumenta, grazie ad una serie di servizi via internet studiati appositamente per ridurre i costi e velocizzare le transazioni richieste. A fronte di una politica commerciale che pone il cliente al centro dell'attenzione e che aumenta di flessibilità, gli istituti di credito si caratterizzano per la grande differenziazione di mutui pensati per offrire la formula migliore e più conveniente in base alle esigenze del cliente stesso.
Le società finanziarie
Le società finanziarie sono enti che svolgono la loro attività nei finanziamenti, nei servizi finanziari, nella locazione finanziaria, ed in attività simili a quelle elencate (come l'intermediazione in prodotti finanziari, ecc.).
Un aspetto che le caratterizza è che le società finanziarie possono essere costituite scegliendo qualsiasi forma societaria, poiché la legislazione richiede soltanto l'applicazione di una forma giuridica idonea a svolgere attività commerciali e finanziarie. Ogni società finanziaria, inoltre, ha delle proprie linee guida che regolano la misurazione dei limiti di rischio e la precisazione dei tassi di interesse, nonché la definizione delle caratteristiche che la controparte deve possedere per risultare idonea. In riferimento ai rischi che si possono correre, le società finanziarie si rifanno ai metodi ed alle tecniche di calcolo delle principali banche, ma solitamente mantengono dei limiti massimi di rischio inferiori rispetto a quelli di riferimento delle banche.
Tutte le società finanziarie sono da dividere in due gruppi:
quelle di diritto comune: svolgono solo quelle attività per le quali ricevono un'autorizzazione ed in genere sono qualificate in un unico settore d'attività.
quelle specializzate per legge: operano solo in attività regolarmente assegnate da specifiche leggi. Sono aziende specializzate nella cessione di garanzie, nel noleggio finanziario (leasing), nei mutui, ecc.
Per garantire una tutela dei risparmi dei cittadini, le società finanziarie sono controllate allo stesso modo delle banche e delle aziende di credito, poiché risultano essere omogenee in termini di attività svolte.

RISCALDAMENTO A PAVIMENTO

2008-09-22T00:05:00.001-07:00

Un impianto di riscaldamento a pavimento è un sistema a bassa temperatura che garantisce un elevato grado di comfort, permettendo un notevole risparmio sui costi di gestione, con costi di manutenzione pressochè nulli, determinando ambienti sani e confortevoli.I principali vantaggi di un impianto di riscaldamento a pavimento sono:1) il risparmio energetico rispetto ai sistemi di riscaldamento tradizionali (oltre il 30% di costi in meno per il conbustibile della caldaia); tale risparmio è dovuto alla distrubiozione del calore nell'ambinete da riscaldare e alla grande dimensione del corpo "scaldanete utilizzato"; nel caso di ambienti con notevole altezze il risparmio ottenibile è molto più elevao perchè si rsicalda ad altezza uomo e l'aria della parte alta non è interessata dal riscaldamento;2) il benessere termico determinato dalla distribuzione uniforme della temperatura nell'ambiente, con zone più calde vicino al pavimento e leggermente più fredde vicino al soffitto; la collocazione dell'impianto radiante e la cessione di calore per irragiamento genera una stratificazione delle temperature avvicinandosi molto alla curva ideale del calore; l'emanazione del calore avviene attraverso tutta la superficie del pavimento e la differenza di temperatura del pavimento rispetto all'ambiente risulta modesta e tale da non innestare moti convettivi nell'aria; nel tradizionale riscaldamento a "termosifoni" si ha la stratificazione delle temperature con formazione dei moti convettivi, fenomeno che crea temperature crescenti dal pavimento verso il soffitto (condizione negativa ai fini del consumo energetico e del comfort abitativo);3) migliori condizioni igieniche favorite dalla mancanza dei moti convettivi dell'aria, evitanto la formazione dei nidi di polvere, e riducendo quindi il sollevamento della polvere stessa e dei batteri in essa contenuti;4) la mancanza dei "termosifoni" o altri elementi radianti esterni (per es. convettori) garantisce la possibilità di sfruttare pienamente tutte le pareti della casa; questi "sub inquilini" occupano molto spazio, si fanno notare spiacevolmente e limitano notevolmente la possibilità di collocare i mobili;l'unico aspetto negativo che si riscontra nel riscaldamento a pavimento è il maggior costo di acquisto, che comunque verrà ammortizzato nel tempo dal maggior risparmio nei consumi;una classica domanda che mi son sentito fare tantissime volte è la seguente:e se si rompe un tubo del riscaldamento a pavimento? bisogna rompere tutto il pavimento per ripararlo?direi che questa eventualità la i può avere anche nei tradizionali sistemi di riscalmento, nei quali le tubazioni che collegano la caldaia ai radiatori di calore sono comunque posizionati nel pavimento; inoltre, per una maggior tranquillità si possono stipulare delle polizze che con costi abbastanza rimborsano le spese per questo tipo di rotture.

LA CALDAIA

2008-09-22T00:04:00.001-07:00

La calda sarebbe auspicabile che fosse a condensazione; questo sistema consiste nel raffreddare i prodotti della combustione (fumi) prima che fuoriescano in atmosfera andando a cedere il loro calore all'impianto termico; questo raffreddamento causa la condensa del vapore acqueo contenuto al loro interno; questo processo permette di recuperare molto di quel calore che normalmente viene disperso in atmosfera con le caldaie di tipo tradizionale, con conseguenti risparmi nei consumi di combustibile;
le caldaie a condensazione si possono utilizzare solo con impianti radianti con basse temperature di utilizzo (per es. sistemi di riscaldamento a pavimento), ottenendo risparmi anche del 30%.

LA VALUTAZIONE

2008-09-22T00:02:00.001-07:00

Una volta decisi a vendere casa, la cosa che ci metterà più in difficoltà sarà la valutazione del prezzo di mercato dell'immobile. O, meglio, del prezzo al quale mettere in vendita la casa.Come per chi acquista, è possibile rivolgersi direttamente a potenziali acquirenti privati oppure ad un'Agenzia immobiliare.Quest'ultima, ritengo sia sicuramente la scelta migliore.L'agente immobiliare, purché serio ed accreditato, valuterà al meglio l'immobile e concluderà l'affare alle migliori condizioni.Non è facile, infatti, stabilire il giusto prezzo di un immobile. Se troppo basso, perderete del denaro, se troppo alto, rischierete di non vendere o di attendere molto tempo.Abbiate presente che chi acquista casa, dopo un po', conoscerà benissimo il mercato e saprà fare egli stesso una valutazione attraverso il metodo comparativo.La bravura dell'agente immobiliare è quella di cogliere il prezzo che non vi farà perdere nulla, ma che vi permetterà di vendere entro tempi ragionevoli.Una lunga attesa è comunque una perdita economica.E' ovvio che, perché l'agente immobiliare possa fare una valutazione della vostra casa, dovrà visitarla. Diffidate, pertanto, da chi vi propone valutazioni telefoniche o a distanza.Rivolgetevi, quindi, ad agenti immobiliari accreditati e seri e chiedete diverse valutazioni prima di affidare l'incarico. In questo modo anche voi potrete avere un'idea del valore della casa.

IL MANDATO A VENDERE

2008-09-22T00:01:00.001-07:00

Attraverso il mandato attribuirete al mediatore l'incarico di mediazione.E' una prassi costante, quindi non c'è da preoccuparsi.E' necessario, tuttavia, leggere bene il mandato, controllando attentamente tutte le clausole.Le precauzioni sono le seguenti:accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge);accertarsi che il modulino prestampato sia depositato presso la Camera di Commercio, deposito che costituisce - oltre che un obbligo per il mediatore - una garanzia per voi che il suo contenuto sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle parti non necessarie.Analizziamolo punto per punto.Questo è il modulo distribuito dalla FIMAAINCARICO DI MEDIAZIONE PER LA VENDITAl sottoscritto .................................................... nato a ............................................... il ...................... residente in ........................................ via .............................................. n. .............. tel. .................................... cod. fisc. ............................................................................... in qualità di ......................................................... della ........................................................................................................... con sede in ...................................................... via ................................................................... n. .................... in seguito denominato "VENDITORE", dichiarando di avere e/o rappresentare la piena proprietà dell'immobile,CONFERISCEa ..................................................................................... con sede in .................................................................. via .................................................. n. .........., in seguito denominato "AGENTE IMMOBILIARE"INCARICO DI MEDIAZIONEaffinché procuri un acquirente per l'immobile sottodescritto, alle condizioni di seguito indicate:1) DESCRIZIONE IMMOBILECOMUNE .................................... VIA ........................................................................................ N. ......................Proprietà intestata a ....................................... Destinazione d'uso...................................................................Composizione......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Attenzione ad eventuali locali accessori, quali posto auto e autorimessa, che non sempre sono in proprietà esclusiva . Precisare bene, per es., se si tratta di posto auto semplicemente assegnato dall'assemblea su area condominiale o all'interno di autorimessa collettivaAttualmente locato ad uso ................................................................... al sig......................................................al canone annuo attuale di L. ................................................ con contratto scadente il ..................................Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.............................................................................................................E' molto importante indicare l'esistenza di ipoteche, anche se il Notaio incaricato provvederà alle visure ipotecarie e le evidenzierà nel preliminare e nel rogito. Nel caso esistano, dovranno essere cancellate prima del rogito.2) PREZZO DI VENDITA RICHIESTOEURO..................................................... ( ..........................................................) comprendente il residuo capitale mutuo attuale di euro .................................. circa.Si tratta del prezzo di valutazione, normalmente leggermente aumentato per avere un margine di trattativa.Quanto al residuo capitale mutuato, è dato importante solo in caso di accollo del mutuo da parte dell'acquirente. Per sapere qual è il capitale ancora da rimborsare alla Banca sarà, ovviamente, necessario rivolgersi a quest'ultima, tenendo conto che detto importo cambia ogni giorno (quindi riservatevi di calcolarlo con riferimento al giorno del rogito di vendita).3) COMPENSO DI MEDIAZIONEPROVVIGIONE DEL ..........% (...................................... per cento) + IVA SUL PREZZO DI VENDITA.La misura della provvigione risulta dagli usi locali raccolti dalla Camera di Commercio locale. Se vi siete rivolti a più agenzie l'avrete già imparata. Ricordatevi che tutto nella vita può essere contrattato...Il compenso maturerà alla avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto e verrà corrisposto dal VENDITORE all'AGENTE IMMOBILIARE alla data convenuta per il pagamento previsto al successivo punto 6a) o, in mancanza di questa, entro 30 giorni dalla data di accettazione della proposta di acquisto.La clausola è posta per evidente tutela dell'agenzia da eventuali ripensamenti (ciò che si ritiene più che legittimo). Non sempre questa clausola è riportata nell'incarico di mediazione ma, comunque, la provvigione andrà versata al momento del contratto preliminare di compravendita o, in mancanza di questo, al momento del rogito definitivo.4) DURATA DELL'INCARICOLa durata dell'incarico è da oggi fino al giorno ................. , dopodiché:[ ] si intenderà tacitamente rinnovato per una sola volta, salvo disdetta pervenuta all'AGENTE IMMOBILIARE a mezzo lettera raccomandata r.r., telefax o telegramma, almeno ............ giorni prima della scadenza.[ ] si intenderà risolto a tutti gli effetti.La durata dell'incarico assume ancora maggiore importanza in caso di mandato in esclusiva (vedi avanti). Meglio evitare, in ogni caso, termini troppo lunghi (maggiori di tre mesi).5) PROPOSTA DI ACQUISTOL'AGENTE IMMOBILIARE è autorizzato a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una proposta di acquisto, a ricevere e trattenere fiduciariamente le eventuali somme e/o titoli di credito non trasferibili intestati al VENDITORE, al quale dovranno essere consegnati dopo che l'aspirante acquirente avrà avuto conoscenza dell'accettazione del VENDITORE, ovvero dovranno essere restituiti agli aspiranti acquirenti in caso di mancata accettazione.6) CONDIZIONI DI PAGAMENTOa) Il promissario acquirente verserà entro 30 giorni dalla conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto una somma non inferiore al ..........% ( .................... per cento) del prezzo di vendita, comprensiva di quanto versato alla proposta di acquisto.In tale occasione, sarà in facoltà delle parti riprodurre il contenuto della proposta di acquisto, al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nella stessa.b)Il saldo del prezzo dovrà essere liquidato per contanti entro l'atto notarile. Nel caso l'acquirente non intendesse accollarsi l'eventuale mutuo, il VENDITORE si obbliga, entro l'atto notarile, ad estinguere il debito e ad espletare ogni formalità necessaria alla cancellazione della relativa ipoteca. L'acquirente potrà avvalersi, a propria cura e spese, di mutui o finanziamenti, il cui importo verrà messo a disposizione del VENDITORE dal notaio rogante, esperite le formalità necessarie.Per quest'ultimo aspetto si veda l'argomento ipoteche.Tutti questi termini (e quelli al successivo punto 7) sono a vostro favore, ma certo vincolano fortemente l'eventuale acquirente che potrebbe anche avere necessità di attendere più tempo (come, per es., nel caso che egli stesso debba vendere la propria abitazione prima di riacquistarla)7) ATTO NOTARILEL'atto notarile dovrà essere stipulato entro ............ giorni dalla conoscenza da parte dell'aspirante acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto. Ogni spesa, imposta o tassa inerente la vendita, sarà a carico dell'acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore.L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, salvo se espressamente indicate e accettate dall'acquirente, ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica, e liberamente compravendibile.Fate molta attenzione alla conformità urbanistica dell'immobile da vendere, poiché ne garantirete l'esistenza sin dall'accettazione della proposta di acquisto.Dovrà essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni.8) CONSEGNA DELL'IMMOBILEL'immobile verrà consegnato alla data del ..........................., libero da cose e persone (salvo il caso in cui sia occupato da inquilino).9) ESCLUSIVAI presente incarico viene conferito:A) non in esclusivaIn tal caso il VENDITORE potrà vendere l'immobile direttamente o tramite altre agenzie immobiliari senza nulla dovere all'AGENTE IMMOBILIARE a titolo di provvigione o penale, impegnandosi però a rimborsare allo stesso le spese documentate sostenute nell'esecuzione del presente incarico, anche in caso di mancata vendita. Il VENDITORE autorizza fin d'ora l'AGENTE IMMOBILIARE ad effettuare tali spese fino all'ammontare massimo di L. ........................... (..................................................) .........................B) In esclusivaIn tal caso il VENDITORE si impegna a non conferire incarico ad altre agenzie immobiliari. La violazione dell'obbligo di esclusiva, sia nel caso di conferimento di incarico ad altre agenzie che per il caso di vendita direttamente effettuata dal VENDITORE, comporterà il pagamento da parte di quest'ultimo della penale prevista al successivo punto 10 a). Conseguentemente l'AGENTE IMMOBILIARE si impegna a rinunciare al rimborso delle spese che sosterrà per l'esecuzione dell'incarico ed al compenso dovuto per la valutazione dell'immobile anche in caso di mancata conclusione dell'affare.In relazione a quanto sopra il VENDITORE dichiara di optare per l'alternativa:[A] non in esclusiva[B] in esclusivaSi tratta di una scelta personale. Una volta, però, optato per l'esclusiva astenetevi da ogni iniziativa vietata dal contratto e appena citata. Scaduto il termine dell'incarico, comunicatelo formalmente all'agenzia e ritenetevi liberi di incaricare altra agenzia o di vendere direttamente al privato.Attenzione, però, in quest'ultimo caso, che l'acquirente non vi sia stato segnalato dall'Agenzia, anche se la trattativa allora non ha trovato conclusione. Pagherete quanto meno la penale prevista al punto successivo.10) CLAUSOLA PENALEUna penale sarà dovuta dal VENDITORE all'AGENTE IMMOBILIARE nella misura e per i casi di seguito indicati:a) penale pari al .......% (............... per cento) della provvigione pattuita nei seguenti casi: recesso dall'incarico prima della sua naturale scadenza; rifiuto del VENDITORE di consentire l'esecuzione del presente incarico; violazione dell'eventuale obbligo di esclusiva sia per il caso di vendita effettuata direttamente dal VENDITORE che per il caso di incarico conferito ad altra agenzia;b) penale pari alla provvigione pattuita nei seguenti casi: vendita effettuata, anche dopo la scadenza dell'incarico, a persone segnalate dall'AGENTE IMMOBILIARE; mancata conclusione del contratto a causa di inesatte indicazioni fornite dal VENDITORE; rifiuto del VENDITORE di accettare una proposta di acquisto conforme al presente incarico.Quindi, secondo questo modulo di incarico sarete costretti ad accettare la proposta conforme alla richiesta. E' clausola di frequente utilizzo e, a mio parere, più che legittima.Sarà invece dovuta dall'AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE una penale pari alla somma pattuita a titolo di provvigione nei casi di: recesso dall'incarico prima della scadenza prevista; mancata comunicazione di proposte di acquisto conformi al presente incarico raccolte dall'AGENTE IMMOBILIARE.11) CORRISPONDENTIL'AGENTE IMMOBILIARE è autorizzato ad avvalersi a proprie spese di banche dati e di agenti esterni alla propria organizzazione, purchè iscritti nel ruolo Agenti d'Afferi in Mediazione di cui alla legge 39/89.12) OBBLIGHI DELL'AGENTE IMMOBILIARECon l'accettazione del presente incarico l'AGENTE IMMOBILIARE di obbliga a:a) visionare e valutare l'immobile;b) impegnare la propria organizzazione per promuovere la vendita, utilizzando gli strumenti ritenuti adeguati dallo stesso;c) accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l'immobile;d) fornire su semplice richiesta del VENDITORE informazioni sull'attività mediatoria effettuata;e) fornire ad entrambe le parti la propria assistenza fino all'atto notarile;f) non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito al puntoluogo e datafirma dell'agente immobiliarefirma del venditore per accettazione dell'incaricoAi sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. il VENDITORE dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 4) durata e proroga dell'incarico; 9) esclusiva, se concessa; 10) clausola penalefirma del venditore

VENDITA DI UNA CASA IPOTECATA

2008-09-21T23:59:00.000-07:00

Nel caso abbiate contratto un mutuo per l'acquisto della casa, quest'ultima sarà gravata da ipoteca volontaria a favore della Banca che ha concesso il finanziamento.Normalmente, l'acquirente non vorrà acquistare un immobile ipotecato, tanto più se accede anch'egli ad un mutuo per l'acquisto.Sarà quindi necessario provvedere alla cancellazione incaricando il Notaio di propria fiducia.Abbiate presente:che l'ipoteca perde efficacia, salvo la sua rinnovazione, dopo venti anni dalla sua iscrizione (e, quindi se sono passati vent'anni e la Banca non l'ha rinnovata è perfettamente inutile cancellarla);che la Banca vi richiederà un certo importo per istruire la pratica di cancellazione e potrà proporvi un Notaio di sua fiducia per la cancellazione: valutatene bene la convenienza con il semplice raffronto degli onorari rispetto al vostro Notaio di fiducia; le spese "vive" notarili sono quelle di annotazione (25,82 euro) e la tassa archivio notarile (che varia a seconda dell'importo dell'ipoteca fino ad un massimo di circa 50 euro);se il mutuo non è stato ancora pagato, sarà necessario provvedere alla sua estinzione anticipata, mediante espressa richiesta alla Banca. Andate a leggere il rogito notarile con il quale avete stipulato il mutuo e cercate di capire qual è l'importo della penale per l'estinzione anticipata. Attenzione, perché potrebbe essere anche molto alto! In ogni caso, potrete estinguere il residuo mutuo sia con denaro vostro (se ne disponete), sia con parte del corrispettivo ricevuto dalla vendita (al momento del rogito). La vostra Banca potrà ricevere il denaro e rilasciare il consenso alla cancellazione dell'ipoteca anche contestualmente al rogito di vendita (per le modalità concrete chiedete lumi alla vostra Banca). In ogni caso, sarà necessario coordinare la vostra Banca con quella che dà il mutuo all'acquirente, sempre che quest'ultima accetti tale modalità.Iniziate tutte le operazioni per tempo, almeno 45 o 60 giorni prima della data prevista per il rogito di vendita.Per facilitare le cose, potrete incaricare il Notaio che stipulerà il rogito di vendita.

L'UMIDITA'

2008-09-21T23:57:00.000-07:00

Uno dei principali "mali" che può colpire un'abitazione è l'umidità.Si tratta di una presenza di acqua nei muri dovuta ad una errata progettazione e/o costruzione, oppure ad una mancanza di idonea manutenzione. Questo fenomeno, chiaramente, nel tempo crea enormi danni alle murature stesse, agli intonaci, ai rivestimenti e alle pitture.
Esternamente la presenza di acqua, e dei sali in essa contenuti, si manifesta tramite delle "macchie" biancastre che compaiono sui muri in presenza di umidità; altro sintomo è il distacco degli intonaci, dei rivestimenti e delle pitture, dovuto dovuto a delle sub-efflorescenze che si formano tra i diversi strati dei materiali che compongono la struttura muraria.
Oltre a ciò, nei casi più gravi di massiccia presenza di acqua, i sali che contiene (per esempio i solfati) corrodono pure la muratura stessa, creando gravi danni anche alla struttura dell'edificio.
A secondo delle cause che ne danno origine, l'umidità può essere classificate nelle seguenti categorie:
- umidità da condensa: è dovuta principalmente alle modalità di costruzione (spesso in presenza di isolamenti così detti a cellula chiusa) e in secondo luogo all'esposizione rispetto al sole dell'edificio; il fenomeno inizialmente lo si nota sui vetri delle finestre che risultano bagnati, in modo maggiore nella parte bassa; se non si interviene velocemente il passo successivo sarà la presenza di muffa soprattutto negli angoli alti delle stanze; in questo caso la soluzione consiste in una migliore ventilazione dei locali;
- umidità da costruzione: è dovuta alla presenza di acqua nei materiali da costruzione e si manifesta con tracce di muffa ed efflorescenze saline quasi sempre negli angoli delle pareti interne; è un fenomeno che riguarda maggiormente gli edifici nuovi e soventemente scompare con il tempo se gli ambienti vengono arieggiati costantemente e con l'utilizzo di deumidificatori; in taluni casi, per esempio in ambienti umidi e poco soleggiati, il fenomeno può durare ed aggravarsi nel tempo;
- umidità meteorica: è dovuta ad acqua che dall'esterno penetra nella muratura (due cause potrebbero essere la pioggia e la nebbia); per eliminare questo tipo di umidità si rendono necessarie delle manutenzioni all'edificio al fine di evitare le infiltrazioni;
- umidità accidentale: è dovuta a perdite ed infiltrazioni, dovute ad errata realizzazione di impianti, di intonaci e di impermeabilizzazioni; nella maggior parte dei casi questo tipo di umidità la si riscontra nei locali interrati, per esempio taverne; per risolvere problematiche di questo genere sono necessari interventi di manutenzione;
- umidità da risalita: è un fenomeno abbastanza raro negli edifici di recente costruzione, mentre si riscontra frequentemente negli edifici datati e privi di sistemi impermeabilizzanti; la causa è dovuta ad acqua che penetra nella muratura (per esempio in caso di terreni umidi, giardini irrigati, falde) e risale verso l'alto per un'altezza che di solito si aggira sui 100 centimetri, e nei casi in cui l'evaporazione viene ostacolata anche oltre; i danni provocati in questo caso sono molteplici e parrecchio gravi: 1) l'acqua contenuta nei pori delle murature congelando aumenta di volume esercitando pressioni meccaniche sulle pareti con conseguenti screpolature e spaccature; 2) risalendo l'acqua porta con sé i sali solubili presenti nei materiali e nel terreno deteriorando i leganti e compromettendo la consistenza dei muri; 3) la presente di umidità fa notevolmente perdere il potere isolante delle murature; per la soluzione di questo tipo di problematiche occorrono interventi di risanamento strutturale il più delle volte molto onerosi, basti pensare al classico taglio orizzontale dei muri con l'inserimento di barriera impermeabilizante.

LA SCELTA

2008-09-21T23:53:00.002-07:00

Esistono diversi modi per cercare una abitazione in vendita.E' ovvio che prima di tutto sarà necessario farsi un po' di conti in tasca e stabilire quale possa essere il proprio budget di spesa, pensando eventualmente alla possibilità di usufruire di un mutuo.Per questo sarà necessario far riferimento ad una serie di elementi.Sulla spesa di acquisto di una casa non incidono solo i costi dell'immobile in sé e per sé , ma anche le imposte che si dovranno pagare, l'onorario notarile, l'eventuale provvigione per il mediatore, una sia pur minima spesa di ristrutturazione o di adeguamento dell'abitazione che si andrà ad acquistare, adeguamenti da fare in base alle proprie esigenze . Pertanto, nel caso si tratti della prima abitazione, si dovrà tener conto di un 10 o 15% del prezzo della casa.Individuato il budget di spesa, sarà necessario individuare le caratteristiche dell'abitazione che si desidera. Le due cose, ovviamente, non sono del tutto indipendenti. Non si può certo sperare di acquistare una villa se si dispone di pochi soldi. Quindi, ci si dovrà chiedere cosa offra il mercato per quella cifra. Ritengo, a questo proposito, che sia meglio non avere un'idea troppo precisa della casa, ma guardarsi intorno con curiosità. I nostri gusti potrebbero incontrare qualcosa che non avevamo immaginato e che potrebbe sorprenderci piacevolmente.La cosa più importante è vedere più abitazioni possibili, fino a farsi un'idea personale di quello che il mercato offre per la cifra prepostasi. E' vero, infatti, che allo stesso prezzo vi verranno offerte abitazioni con le caratteristiche più disparate: metratura, stato di conservazione, rifiniture, disposizione, esposizione, etc. totalmente diverse tra loro. Solo attraverso il cd. criterio di comparazione potrete farvi un'idea della convenienza o meno di una determinata offerta in un certo momento. Diffidate di bollettini, di quotazioni medie e varie amenità del genere, che sono molto utili solo per avere un'idea di massima dei prezzi in una certa località, ma che non servono mai a dare una valutazione precisa del valore di un'abitazione. Accanto ai criteri di massima (come, ad esempio, il costo a mq.) vanno considerati tutti gli elementi di differenziazione che rendono un alloggio più o meno appetibile al mercato: il piano, l'esposizione, le rifiniture, il contesto, etc. Elementi che variano, poi, di luogo in luogo (è evidente, per es., come in una grande città sia di particolare valore un appartamento ai piani alti, ma la stessa cosa non potrebbe dirsi per una località di mare ove si preferisce il piano terra con giardino).Tornando ai sistemi per trovar casa, il mercato ne offre molti e ben diversi tra loro.Innanzitutto le agenzie o, più in generale, i mediatori immobiliari in quanto soggetti professionalmente e istituzionalmente dediti a questa particolare attività. Di essi parleremo analiticamente più avanti.Ma lo scenario offre altre possibilità. Non dobbiamo dimenticare, infatti, la possibilità di reperire l'offerta da parte dei privati. Ciò sarà possibile attraverso annunci sui quotidiani (ogni quotidiano ha un giorno preciso, nel quale pubblica gli annunci economici e, tra essi, quelli immobiliari), oppure attraverso il contatto diretto con conoscenti.Altro sistema per reperire annunci di privati, da poco utilizzato nel nostro Paese, è quello delle Banche dati immobiliari. Si tratta di soggetti (normalmente associazioni, ma anche società commerciali) che formano data base di offerte immobiliari da privati (e da agenzie) fornite attraverso un abbonamento - ordinariamente ad importo fisso - in ossequio del quale si obbligano a fornire al potenziale acquirente tutte le offerte corrispondenti alla richiesta e fino alla conclusione dell'affare.Non bisogna, poi, dimenticare i newsgroups di annunci immobiliari, facendo tuttavia attenzione alle pubblicità di vari siti aziendali celati nei messaggi.Banche dati, ma di offerte da agenzie immobiliari, si trovano anche su internet. Tra queste, molto interessante è l'iniziativa presa da alcune Camere di Commercio italiane (in particolare quelle di Milano e di Roma) che hanno istituito una vera e propria Borsa Immobiliare della quale si può usufruire on line o direttamente presso la sede Camerale. Vi si potranno trovare, oltre ad informazioni sul settore immobiliare, le quotazioni degli immobili (molto attendibili) e le offerte del mercato (normalmente da parte di agenzie immobiliari accreditate).Le offerte delle Agenzie Immobiliari, inoltre, potranno trovarsi su pubblicazioni specializzate (ogni città ne ha diverse). Si dovrà essere molto veloci nel prendere la pubblicazione uscita proprio quel giorno e telefonare immediatamente, appena si ha idea di una buona offerta: le case migliori vengono sempre vendute in pochissimo tempo e bisogna cogliere al volo le offerte.E' anche possibile, se non si ha estrema urgenza e non si ha molto tempo da dedicare alla ricerca, rivolgersi direttamente ad una Agenzia di fiducia che vi provvederà per conto vostro, segnalandovi tutte le offerte immobiliari che corrispondono ai requisiti da voi indicati.Individuata qualche offerta interessante, è il momento di vedere la casa...

LA VISITA

2008-09-21T23:53:00.001-07:00

Individuata un'offerta immobiliare interessante fisserete l'appuntamento per visitare la casa.E' consigliabile che vi muniate di carta e penna ove catalogare le singole abitazioni che visiterete per ubicazione, caratteristiche e condizioni di vendita.Per prima cosa fate un giro veloce della casa e fate caso magari non tanto alle cose che vi piacciono, ma a quelle che non vi piacciono, o addirittura, vi danno fastidio.Ricordatevi che, se acquisterete quella casa, poi dovrete viverci per la maggior parte della vostra giornata e per un certo numero di anni. E quello che non sopporterete, vivendoci, potrebbe essere proprio quel particolare che vi aveva dato fastidio alla prima occhiata. Quindi, fidatevi molto della vostra prima ed immediata impressione, e annotatela sul taccuino. Penserete, poi, se quelle cose potranno essere eliminate in qualche modo (per esempio, un brutto pavimento può essere sostituito, certamente non sarà possibile, invece, eliminare la brutta esposizione di una finestra).A questo punto, dovrete fare una valutazione razionale della casa, annotando:- le caratteristiche della zona e del palazzo;- l'esposizione della casa;- la disposizione della casa;- i materiali utilizzati;- gli accessori;- gli impianti.Avrete così una fotografia della casa da confrontare con le altre che visiterete.A proposito di fotografie, se vorrete, potrete dotarvi di macchina fotografica e immortalare le diverse abitazioni in modo da avere l'immagine reale da confrontare con quella, sempre un po' parziale, della memoria.In ogni caso è fortemente consigliabile richiedere a chi vi vende casa una pianta in scala da poter tenere insieme al taccuino. Con la pianta in mano, potrete valutare meglio, e con più calma, la disposizione e le dimensioni delle singole stanze ed accertarvi della concreta possibilità di riutilizzare nella nuova casa i mobili che possedete.Quanto all'atteggiamento nei confronti del proprietario o dell'agente immobiliare, dovrete cercare di non far trapelare mai la vostra vera impressione sulla casa, e restare il più possibile immuni dalla pressione psicologica che, comunque, chi vuole vendere casa eserciterà su di voi. E' ovvio che quest'ultimo, a meno che non sia un masochista, cercherà di magnificare quanto possibile i pregi della casa e nasconderne i difetti.Visitate pertanto tutte le stanze guardandole da più punti di osservazione e sinceratevi di ogni particolare.Scelta la casa, si dovrà passare ai primi atti legali.

IL MANDATO E LA PROPOSTA DI ACQUISTO

2008-09-21T23:50:00.000-07:00

Ma veniamo alla sfera strettamente tecnico giuridica.Una volta individuato l'immobile di proprio gradimento - e alla portata del proprio portafoglio- il primo passo sarà quello di fissare l'affare.Se acquistate per mezzo di un'agenzia, questa vi farà firmare due diverse dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.Sono entrambi molto importanti e dovranno essere valutati molto attentamente prima di essere sottoscritti.In alcuni casi le due dichiarazioni sono unite in unico documento (la proposta di acquisto) che li assorbe entrambi.Attraverso il mandato attribuirete al mediatore l'incarico di mediazione.Contestualmente, vi sarà richiesto di versare una determinata somma (normalmente circa 5.000 euro) che il mediatore si obbligherà a dare al venditore al momento del contratto preliminare di vendita (cd. "compromesso", in quanto ci si "compromette", cioè ci si obbliga vicendevolmente in modo vincolante alla stipula del rogito - detto "definitivo" - di compravendita). E' una prassi costante, quindi non c'è da preoccuparsi. E' necessario, tuttavia, leggere bene il mandato, controllando attentamente qual è la misura della provvigione e che ci sia l'obbligo da parte del mediatore a versare la somma al venditore.Le precauzioni in questo caso sono le seguenti:accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge);accertarsi che il modulino prestampato sia depositato presso la Camera di Commercio, deposito che costituisce - oltre che un obbligo per il mediatore - una garanzia per voi che il suo contenuto sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle parti non necessarie;l'assegno dovrà essere intestato al venditore e con clausola "non trasferibile". Eviterete, così, che qualche mediatore senza scrupoli lo incassi immediatamente, salvo, ad affare concluso, e nella migliore delle ipotesi, scomputarne la somma dalla provvigione a lui dovuta. Fate molta attenzione all'importo della provvigione. Esso non dovrà superare, salvo casi davvero eccezionali, quello stabilito dagli usi nella zona e il cui importo sarà reperibile dagli elenchi depositati presso la Camera di Commercio. Considerate anche il fatto che, dopo un po' di tempo dedicato alla ricerca della casa, si saprà benissimo quale sia la provvigione normalmente richiesta dai mediatori.L'altro documento che vi sarà richiesto di firmare è la proposta di acquisto. Si tratta di una dichiarazione unilaterale (cioè proveniente solo da voi) e diretta all'attuale proprietario dell'immobile, dichiarazione con la quale proponete di acquistare la casa a determinate condizioni in essa elencate. In questo modo, ci sarà una prova scritta ed inconfutabile che la conclusione dell'affare è avvenuta, cosa che preserva voi da eventuali ripensamenti del venditore e garantisce all'Agenzia immobiliare il diritto alla provvigione.In tale documento saranno indicate le caratteristiche dell'abitazione, il prezzo offerto, le modalità di pagamento e i tempi dell'intera operazione. Sarà possibile aggiungere qualche patto o qualche altra precisazione.

La proposta sarà poi accettata discrezionalmente dal venditore. Una volta accettata vi impegna all'acquisto.Ancora una volta, niente paura, ma saranno necessarie alcune precauzioni, oltre a quello già detto al precedente punto 2) in tema di mandato :E' questo il momento (ma sarebbe meglio farlo ancor prima di firmare qualsiasi impegno) di far visitare l'immobile da un tecnico (normalmente un geometra) il quale rileverà anomalie o vizi dei quali un profano non può accorgersi (gli impianti sono a norma? L'edificio è stabile? La ristrutturazione che pensavate di effettuare si può fare?). Egli inoltre, dovrà essere incaricato di valutare la conformità urbanistico edilizia dell'appartamento, ciò soprattutto se si intende operare una ristrutturazione. Non sono rare le sorprese, in questo senso, soprattutto dal punto di vista economico.Rivolgetevi immediatamente ad un notaio perché provveda ad effettuare tutti gli opportuni accertamenti ipotecari e catastali.Nella scelta del professionista certamente esigerete la qualità della prestazione, ma chiedete anche qualche preventivo e confrontatelo. In particolare, lo Studio notarile, per fare un preventivo delle spese e degli onorari, avrà bisogno della rendita catastale attuale dell'immobile. Richiedetela al mediatore.A questo punto sarete già impegnati all'acquisto, ma certamente l'impegno più forte deriverà dal preliminare di compravendita

IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

2008-09-21T23:49:00.000-07:00

Con il contratto preliminare di compravendita il promittente venditore si obbliga a stipulare con il promittente acquirente, o con quel soggetto, privato o ente, che quest'ultimo indicherà, il contratto definitivo di vendita (mediante atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata).Questo contratto vi vincolerà in modo pressoché definitivo all'acquisto e, pertanto, è estremamente consigliabile (ma non necessario!) che esso venga stipulato con l'assistenza di un notaio o di un avvocato (ma esperto del settore!).Diverse possono essere le problematiche che investono questo particolare momento, per il quale non ci si può improvvisare esperti della materia.Per l'acquirente, pertanto, resta solo il compito di seguire l'operato del professionista e quindi:chiedere un colloquio con il notaio e prospettargli ogni problematica che si ritenga importante;valutare con il medesimo le eventuali opportunità di tutela attraverso l'inserimento di clausole ad hoc;valutare con il professionista gli aspetti fiscali dell'acquisto; (è possibile, infatti, ottenere importanti agevolazioni fiscali, per es., nel caso di acquisto come prima casa o di immobili di particolare interesse storico o artistico);nel caso che il venditore sia un imprenditore o una società, valutare la possibile tutela in caso di fallimento (che potrà coinvolgere il bene acquistato ancora per due anni dalla data della stipula);valutare l'eventuale opportunità della trascrizione del preliminare, che costituisce sicuramente una valida ed efficace tutela per l'acquirente ma può presentarsi estremamente onerosa fiscalmente.Al momento della sottoscrizione, poi, vi verrà chiesto di versare una determinata somma di denaro.Quest'ultima, che dovrà essere la più bassa possibile e non superare mai, in ogni caso, il 10 o 15% dell'intero corrispettivo, dovrà essere versata a titolo di caparra confirmatoria e di acconto sul prezzo.Caparra confirmatoria significa che nel caso non si prosegua nell'affare per colpa vostra perderete la somma versata, ma nel caso che la colpa sia del venditore avrete diritto, oltre alla restituzione di quanto versato, ad ottenere altrettanto denaro a titolo di risarcimento forfettario dei danni. In pratica, qualora voi abbiate versato circa 5000 euro di caparra, nel primo caso le perderete, ma nel secondo avrete diritto alla restituzione dei 5000 versati e ad altri 5000 a titolo di risarcimento dei danni.Qualora tutto vada bene, detta somma verrà computata nel prezzo.

LE TASSE

2008-09-21T23:47:00.000-07:00

Prospetto delle aliquote per la tassazione.
Si premette che, qualora l’imposta dovuta applicando la relativa aliquota non raggiunga l’ammontare della tassa fissa, sarà dovuta comunque tale imposta.
Acquisto di abitazioni:
A) Acquisto da imprese di costruzione. La compravendita da imprese di costruzione è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo sarà pari al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa e del 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case ai soci di cooperativa edilizia di abitazione.In caso di acquisto soggetto ad IVA, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alle amministrazioni competenti, le seguenti imposte:Imposta di registro: FissaImposta ipotecaria: FissaImposta catastale: FissaL’imposta fissa, ad oggi, è pari ad euro 168,00.
B) Acquisto da privatiSi ricorda che le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’amministrazione competente in sede di registrazione.
1) In assenza di agevolazioni:Imposta di registro: 7%Imposta ipotecaria: 2%Imposta catastale: 1%Le aliquote si applicano di regola sul prezzo dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo tra persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul “valore catastale” dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge: 115,5 in caso di richiesta di agevolazioni prima casa o 126 negli altri casi), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
2) Agevolazioni per l'acquisto della prima casa di abitazioneImposta di registro: 3%Imposta ipotecaria: FissaImposta catastale: FissaLe aliquote si applicano sulla base imponibile determinata come sopra.L’imposta fissa, ad oggi, è pari ad euro 168,00.
I contratti di mutuo a medio e lungo termine, ossia di durata superiore a diciotto mesi, effettuati da aziende di credito (ad esempio banche), sono soggetti all’imposta sostitutiva dello 0,25% sul finanziamento erogato salvo che il mutuo sia destinato all’acquisto di abitazioni per le quali non ricorrono le condizioni per le agevolazioni finalizzate all’acquisto della prima casa di abitazione. In tale ultima ipotesi, l’aliquota è del 2%.L’imposta sostitutiva di cui sopra, che verrà trattenuta dalla banca mutuante, per versarla allo Stato, sostituisce quelle di registro, di bollo, ipotecaria e catastale, che pertanto non saranno dovute

ISOLAMENTO TERMICO

2008-09-19T01:29:00.009-07:00

Senza isolamento termico le pareti esterne delle case e delle abitazioni fanno passare il freddo causando l'abbassamento della temperatura degli ambienti interni, con maggiori costi per il riscaldamento e creando condizioni abitative poco comfortevoli.

Le pareti non idoneamente isolate tendono ad essere umide, a causa della condensa che si forma all'interno della casa, in seguito al calo di temperatura, quando l'aria umida entra in contatto con rivestimenti o punti freddi.

Sostanzialmente esistono due modi per effettuare l'isolamento termico delle pareti perimetrali:
o mediante una doppia muratra all'interno della quale viene posizionato il materiale isolante o mediane il sistema così detto "a cappotto" il quale prevede un solo muro protetto esternamente mediante rivestimento; il sistema "a cappotto" può essere realizzato mediante l'utilizzo di:
- pannelli in polistirolo espanso sinterizzato, eventualmente con l'aggiunta di graffite, che ne migliora le prestazioni isolanti;
- pannelli in lana di roccia o pannelli in lana di roccia lamellare;
- pannelli in sughero;
le lastre dei materiali vengono fissate alle murature mediante tasselli e quindi questo sistema di coibentazione può essere utilizzato anche per fabbricati già esistenti, per i quali si ritiene opportuno questo tipo di intervento anche solo per eventuali lati maggiormente esposti agli agenti esterni (di solito le pareti totalmente esposte a nord).

COS'E' IL MUTUO

2008-09-19T01:29:00.008-07:00

In base alla definizione giuridica il mutuo è un contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario”.Si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un'ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario.Il mutuo è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme proprie delle operazioni di credito fondiario.Un credito a medio e lungo termine è fondiario quando l'iscrizione ipotecaria avviene nel rispetto della regola del cosiddetto “primo grado economico”.Un'ipoteca s'intende di primo grado economico quando l'importo del finanziamento da concedere non superi l'80% (limite di finanziabilità) del valore dell'immobile offerto in garanzia.Il mutuo è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale provvederà:- a redigere il contratto;- a trascriverlo nei pubblici registri;- ad iscrivere l'ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.La forma dell'atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo.Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato senza bisogno di una sentenza del giudice.La domandaChe differenza c'è tra mutuo fondiario e mutuo edilizio?Il Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia1 ha unificato, sotto l'unica denominazione di credito fondiario, la disciplina del credito fondiario e del credito edilizio.Oggetto della materia è la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio-lungo termine (normalmente da 5 a 25/30 anni, ma si può arrivare anche a 40 anni) garantiti da ipoteca su beni immobili, che beneficia di un termine abbreviato (10 giorni dalla data di iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) per il suo consolidamento.1 Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993.

COME SI STIPULA UN CONTRATTO DI MUTUO

2008-09-19T01:29:00.007-07:00

Dopo la scelta del mutuo si dovranno fornire una serie di documenti e di informazioni all'ente erogante, che provvederà a fare ulteriori indagini e in caso di esito favorevole, chiederà al notaio del mutuatario la relazione notarile preliminare.In tale relazione il notaio attesta l'esistenza o meno di gravami (ipoteche, pignoramenti, ecc..) e/o atti pregiudizievoli sull'immobile che si andrà ad ipotecare (tali informazioni sono utilissime anche per l'acquirente).Se la relazione notarile non evidenzia problemi, l'ente invierà la minuta del contratto di mutuo al notaio, che la integrerà con i dati del venditore, dell'acquirente e dell'immobile e fisserà l'appuntamento per la stipula.Il contratto di mutuo può essere stipulato in due modi: mediante il doppio atto, ormai quasi definitivamente scomparso, o tramite l'atto unico. In quest'ultimo caso il mutuo si formalizza mediante la stipula di un unico contratto, contestuale alla compravendita.Oggi il contratto unico è quello più usato. Si è infatti dimostrato il più comodo fra gli accordi di credito ipotecario, poiché non comporta la stesura di ulteriori atti formali ed aggiuntivi, come l'erogazione e la quietanza.L'erogazione della somma mutuata avviene integralmente in sede di stipula.

TASSO DI INTERESSE

2008-09-19T01:29:00.006-07:00

Tasso fisso:
Si parla di tasso fisso quando questo non varia durante la durata del prestito.Il tasso di riferimento è l’EURIRS (Euro Interest Rate Swap), rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le banche operanti nell’Unione Monetaria Europea realizzano Interest Rate Swap.
Tasso variabile:
Si parla di tasso variabile quando il tasso varia in riferimento a determinati parametri, che sono generalmente i tassi di riferimento del mercato monetario.Il tasso di riferimento è l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), rilevato e diffuso come media ponderata dei tassi d’interesse ai quali le banche operanti nell’Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito.
Tasso misto:Si parla di tasso misto quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, alle scadenze ed alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente, scegliendo tra tasso fisso e variabile.
Tasso capped rate (CAP):Il tasso capped rate, detto anche CAP, è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
Tasso bilanciato:Il tasso bilanciato è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso ed una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.

LA MEDIAZIONE

2008-09-19T01:29:00.005-07:00

Codice Civile
Libro Quarto: DELLE OBBLIGAZIONI
TITOLO 3 - DEI SINGOLI CONTRATTI
Capo XI: DELLA MEDIAZIONE
Art. 1754
Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755
Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Art. 1756
Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
Art. 1757
Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
Art. 1758
Pluralità di mediatori
Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
Art. 1759
Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde della autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
Art. 1760
Obblighi del mediatore professionale
Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:
1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia sull'identità della merce;
2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l'indicazione della serie e del numero;
3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.
Art. 1761
Rappresentanza del mediatore
Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
Art. 1762
Contraente non nominato
Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell'altro risponde dell'esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato.
Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all'altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l'altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.
Art. 1763
Fideiussione del mediatore
Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.
Art. 1764
Sanzioni
Il mediatore che non adempie gli obblighi imposti dall'articolo 1760 è punito con la sanzione amministrativa da lire diecimila a lire un milione.
Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi.
Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell'interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d'incapacità.
Art. 1765
Leggi speciali
Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.

LA VENDITA

2008-09-19T01:29:00.004-07:00

Codice Civile
Libro Quarto: DELLE OBBLIGAZIONI
TITOLO 3 - DEI SINGOLI CONTRATTI
Capo I: DELLA VENDITA
Sezione I: DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1470
Nozione
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
Art. 1471
Divieti speciali di comprare
Non possono essere compratori nemmeno all'asta pubblica, né direttamente né per interposta persona:
1) gli amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura;
2) gli ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;
3) coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi;
4) i mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo il disposto dell'art. 1395.
Nei primi due casi l'acquisto è nullo; negli altri è annullabile.
Art. 1472
Vendita di cose future
Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati.
Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza.
Art. 1473
Determinazione del prezzo affidata a un terzo
Le parti possono affidare la determinazione del prezzo a un terzo, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente.
Se il terzo non vuole o non può accettare l'incarico, ovvero le parti non si accordano per la sua nomina o per la sua sostituzione, la nomina, su richiesta di una delle parti, è fatta dal presidente del tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto.
Art. 1474
Mancanza di determinazione espressa del prezzo
Se il contratto ha per oggetto cose che il venditore vende abitualmente e le parti non hanno determinato il prezzo, né hanno convenuto il modo di determinarlo, né esso è stabilito per atto della pubblica autorità o da norme corporative, si presume che le parti abbiano voluto riferirsi al prezzo normalmente praticato dal venditore.
Se si tratta di cose aventi un prezzo di borsa o di mercato, il prezzo si desume dai listini o dalle mercuriali del luogo in cui deve essere eseguita la consegna, o da quelli della piazza più vicina.
Qualora le parti abbiano inteso riferirsi al giusto prezzo, si applicano le disposizioni dei commi precedenti; e, quando non ricorrono i casi da essi previsti, il prezzo, in mancanza di accordo, è determinato da un terzo, nominato a norma del secondo comma dell'articolo precedente.
Art. 1475
Spese della vendita
Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente.
§ 1: DELLE OBBLIGAZIONI DEL VENDITORE
Art. 1476
Obbligazioni principali del venditore
Le obbligazioni principali del venditore sono:
1) quella di consegnare la cosa al compratore;
2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;
3) quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.
Art. 1477
Consegna della cosa
La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita.
Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita.
Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta.
Art. 1478
Vendita di cose altrui
Se la momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore.
Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.
Art. 1479
Buona fede del compratore
Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.
Salvo il disposto dell'art. 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il compratore ne ha ricavato.
Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.
Art. 1480
Vendita di cosa parzialmente di altri
Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.
Art. 1481
Pericolo di rivendica
Il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia.
Il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita.
Art. 1482
Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli
Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati.
Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479.
Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.
Art. 1483
Evizione totale della cosa
Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell'art. 1479.
Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore.
Art. 1484
Evizione parziale
In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'art. 1480 e quella del secondo comma dell'articolo precedente.
Art. 1485
Chiamata in causa del venditore
Il compratore convenuto da un terzo che pretende di avere diritti sulla cosa venduta, deve chiamare in causa il venditore. Qualora non lo faccia e sia condannato con sentenza passata in giudicato, perde il diritto alla garanzia, se il venditore prova che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda.
Il compratore che ha spontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia, se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione.
Art. 1486
Responsabilità limitata del venditore
Se il compratore ha evitato l'evizione della cosa mediante il pagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della somma pagata, degli interessi e di tutte le spese.
Art. 1487
Modificazione o esclusione convenzionale della garanzia
I contraenti possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia e possono altresì pattuire che il venditore non sia soggetto a garanzia alcuna.
Quantunque sia pattuita l'esclusione della garanzia, il venditore è sempre tenuto per l'evizione derivante da un fatto suo proprio. È nullo ogni patto contrario.
Art. 1488
Effetti dell'esclusione della garanzia
Quando è esclusa la garanzia, non si applicano le disposizioni degli articoli 1479 e 1480; se si verifica l'evizione, il compratore può pretendere dal debitore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese.
Il venditore è esente anche da quest'obbligo quando la vendita è stata convenuta a rischio e pericolo del compratore.
Art. 1489
Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.
Art. 1490
Garanzia per i vizi della cosa venduta
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in malafede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Art. 1491
Esclusione della garanzia
Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Art. 1492
Effetti della garanzia
Nei casi indicati dall'art. 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.
Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.
Art. 1493
Effetti della risoluzione del contratto
In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.
Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi.
Art. 1494
Risarcimento del danno
In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.
Art. 1495
Termini e condizioni per l'azione
Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.
Art. 1496
Vendita di animali
Nella vendita di animali la garanzia per i vizi è regolata dalle leggi speciali, o, in mancanza, dagli usi locali. Se neppure questi dispongono, si osservano le norme che precedono.
Art. 1497
Mancanza di qualità
Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'art. 1495.
*
§ 2: DELLE OBBLIGAZIONI DEL COMPRATORE
Art. 1498
Pagamento del prezzo
Il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto.
In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo dove questa si esegue.
Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si fa al domicilio del venditore.
Art. 1499
Interessi compensativi sul prezzo
Salvo diversa pattuizione, qualora la cosa venduta e consegnata al compratore produca frutti o altri proventi, decorrono gli interessi sul prezzo, anche se questo non è ancora esigibile.
§ 3: DEL RISCATTO CONVENZIONALE
Art. 1500
Patto di riscatto
Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono.
Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza.
Art. 1501
Termini
Il termine per il riscatto non può essere maggiore di due anni nella vendita di beni mobili e di cinque anni in quella di beni immobili. Se le parti stabiliscono un termine maggiore, esso si riduce a quello legale.
Il termine stabilito dalla legge è perentorio e non si può prorogare.
Art. 1502
Obblighi del riscattante
Il venditore che esercita il diritto di riscatto è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell'aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa.
Fino al rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore ha diritto di ritenere la cosa. Il giudice tuttavia, per il rimborso delle spese utili, può accordare una dilazione disponendo, se occorrono, le opportune cautele.
Art. 1503
Esercizio del riscatto
Il venditore decade dal diritto di riscatto, se entro il termine fissato non comunica al compratore la dichiarazione di riscatto e non gli corrisponde le somme liquide dovute per il rimborso del prezzo, delle spese e di ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita.
Se il compratore rifiuta di ricevere il pagamento di tali rimborsi, il venditore decade dal diritto di riscatto, qualora non ne faccia offerta reale entro otto giorni dalla scadenza del termine.
Nella vendita di beni immobili la dichiarazione di riscatto deve essere fatta per iscritto, sotto pena di nullità.
Art. 1504
Effetti del riscatto rispetto ai subacquirenti
Il venditore che ha legittimamente esercitato il diritto di riscatto nei confronti del compratore può ottenere il rilascio della cosa anche dai successivi acquirenti, purché il patto sia ad essi opponibile.
Se l'alienazione è stata notificata al venditore, il riscatto deve essere esercitato in confronto del terzo acquirente.
Art. 1505
Diritti costituiti dal compratore sulla cosa
Il venditore che ha esercitato il diritto di riscatto riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata; ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.
Art. 1506
Riscatto di parte indivisa
In caso di vendita con patto di riscatto di una parte indivisa di una cosa, il comproprietario che chiede la divisione deve proporre la domanda anche in confronto del venditore.
Se la cosa non è comodamente divisibile e si fa luogo all'incanto, il venditore che non ha esercitato il riscatto anteriormente all'aggiudicazione decade da tale diritto, anche se aggiudicatario sia lo stesso compratore.
Art. 1507
Vendita congiuntiva di cosa indivisa
Se più persone hanno venduto congiuntamente, mediante un solo contratto, una cosa indivisa, ciascuna può esercitare il diritto di riscatto solo sopra la quota che le spettava.
La medesima disposizione si osserva se il venditore ha lasciato più eredi.
Il compratore, nei casi sopra espressi, può esigere che tutti i venditori o tutti i coeredi esercitino congiuntamente il diritto di riscatto dell'intera cosa; se essi non si accordano, il riscatto può esercitarsi soltanto da parte di colui o di coloro che offrono di riscattare la cosa per intero.
Art. 1508
Vendita separata di cosa indivisa
Se i comproprietari di una cosa non l'hanno venduta congiuntamente e per intero, ma ciascuno ha venduto la sola sua quota, essi possono separatamente esercitare il diritto di riscatto sopra la quota che loro spettava, e il compratore non può valersi della facoltà prevista dall'ultimo comma dell'articolo precedente.
Art. 1509
Riscatto contro gli eredi del compratore
Qualora il compratore abbia lasciato più eredi, il diritto di riscatto si può esercitare contro ciascuno di essi solo per la parte che gli spetta, anche quando la cosa venduta è tuttora indivisa.
Se l'eredità è stata divisa e la cosa venduta è stata assegnata a uno degli eredi, il diritto di riscatto non può esercitarsi contro di lui che per la totalità

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Sezione III: DELLA VENDITA DI COSE IMMOBILI
Art. 1537
Vendita a misura
Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.
Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.
Art. 1538
Vendita a corpo
Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.
Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.
Art. 1539
Recesso dal contratto
Quando il compratore esercita il diritto di recesso, il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare le spese del contratto.
Art. 1540
Vendita cumulativa di più immobili
Se due o più immobili sono stati venduti con lo stesso contratto per un solo e medesimo prezzo, con l'indicazione della misura di ciascuno di essi, e si trova che la quantità è minore nell'uno e maggiore nell'altro, se ne fa la compensazione fino alla debita concorrenza; il diritto al supplemento o alla diminuzione del prezzo spetta in conformità delle disposizioni sopra stabilite.
Art. 1541
Prescrizione
Il diritto del venditore al supplemento e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto si prescrivono in un anno dalla consegna dell'immobile.
Sezione IV: DELLA VENDITA DI EREDITÀ
Art. 1542
Garanzia
Chi vende un'eredità senza specificarne gli oggetti non è tenuto a garantire che la propria qualità di erede.
Art. 1543
Forme
La vendita di un'eredità deve farsi per atto scritto, sotto pena di nullità.
Il venditore è tenuto a prestarsi agli atti che sono necessari da parte sua per rendere efficace, di fronte ai terzi, la trasmissione di ciascuno dei diritti compresi nell'eredità.
Art. 1544
Obblighi del venditore
Se il venditore ha percepito i frutti di qualche bene o riscosso qualche credito ereditario, ovvero ha venduto qualche bene dell'eredità, è tenuto a rimborsarne il compratore, salvo patto contrario.
Art. 1545
Obblighi del compratore
Il compratore deve rimborsare il venditore di quanto questi ha pagato per debiti e pesi dell'eredità, e deve corrispondergli quanto gli sarebbe dovuto dall'eredità medesima, salvo che sia convenuto diversamente.
Art. 1546
Responsabilità per debiti ereditari
Il compratore, se non vi è patto contrario, è obbligato in solido col venditore a pagare i debiti ereditari.
Art. 1547
Altre forme di alienazione di eredità
Le disposizioni precedenti si applicano alle altre forme di alienazione di un'eredità a titolo oneroso.
Nelle alienazioni a titolo gratuito la garanzia è regolata dall'art. 797.

QUANTO COSTA L'ATTO NOTARILE

2008-09-19T01:29:00.003-07:00

I dati qui pubblicati riportano di massima i compensi dovuti al notaio per gli atti di trasferimento immobiliare e di mutuo.Gli importi indicati rappresentano la somma degli onorari, dei diritti e dei compensi previsti dalle diverse voci della tariffa vigente approvata con decreto ministeriale.Per poter quantificare alcune voci della tariffa (a importo unitario predeterminato) si è fatto riferimento alla prassi più ricorrente.Così per un atto di trasferimento immobiliare si è ipotizzato:a) una vendita avente ad oggetto uno o più immobili siti in un solo Comune, appartenenti ad un solo proprietario;b) una indagine storica ipotecaria e catastale che richieda il consueto impegno di tempo e di risorse organizzative, nonché una sola trascrizione e una sola voltura;c) il rilascio di quattro copie ciascuna delle quali con otto facciate;d) l'esame delle problematiche giuridiche, fiscali e urbanistiche più ricorrenti;e) il ricevimento dell’atto in studio o comunque senza spese di spostamento.L’importo del compenso del notaio potrà variare nei diversi casi, ma sarà comunque compreso tra il minimo e il massimo previsti dalla tariffa ministeriale vigente, tenuto conto dei criteri di massima deliberati dai Consigli Notarili Distrettuali.Le tabelle pubblicate non indicano tali importi minimi e massimi in termini assoluti, ma l’ammontare spettante al notaio per l’atto relativo al caso ipotizzato.E’ possibile ricevere dal notaio tutte le informazioni necessarie in merito alla complessità della prestazione e quindi agli oneri effettivamente prevedibili.Trasferimenti immobiliariPREZZO DELL’IMMOBILECOMPENSO MINIMOCOMPENSO MASSIMOValore fino a 93.000,001.681,302.428,80Valore fino a 139.500,001.805,502.617,40Valore fino a 186.000,001.933,152.830,15Valore fino a 232.400,002.029,752.991,15Valore fino a 280.000,002.157,403.203,90Valore fino a 370.000,002.254,003.364,90Valore fino a 465.000,002.478,253.738,65Tutti i valori sono espressi in Euro.Sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e alle agenzie delle entrate e del territorio) e l’IVA (20% sul compenso).Ad esempio, per un atto di trasferimento immobiliare di prima abitazione per un prezzo di euro 150.000,00, con liquidazione dell’imposta su tale prezzo, saranno dovuti complessivamente:A) spese sostenute per conto del cliente:imposta di registro, ipotecaria e catastale 4.836,00imposta di bollo 230,00tassa archivio 39,00tassa ipotecaria e catastale 70,00visura ipotecaria 130,00Totale 5.305,00B) onorari da 1.933,15 a 2.830,15C) IVA 20% da 386,63 a 566,18D) Totale Generale da 7.624,78 a 8.701,33Devono essere aggiunte alla voce B) i costi sostenuti per le visure (se non sono già stati addebitati interamente nella voce A)), l’IVA, ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti non previsti in questo esempio.In caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo tra persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul “valore catastale” dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge: 115,5 in caso di richiesta di agevolazioni prima casa; o 126 negli altri casi), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.In tal caso il notaio applica ai propri compensi una riduzione del 20%.Compravendita con mutuo bancario contestualeQuando la compravendita è effettuata contestualmente al mutuo, che è comunque oggetto di un atto separato, il notaio è uso praticare, a vantaggio dei clienti, anche se la tariffa non lo prevede, una riduzione degli onorari che, in base ai criteri fissati dai Consigli Notarili Distrettuali, viene applicata sulla compravendita o sul mutuo.Sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e all’agenzia delle entrate) e l’IVA (20% sul compenso).Mutuo bancario di durata superiore a 18 mesiVALORE DELL'IPOTECACOMPENSO MINIMOCOMPENSO MASSIMOFino a 93.000,001.349,001.721,60Fino a 139.500,001.413,401.818,20Fino a 186.000,001.500,801.949,30Fino a 232.400,001.602,002.082,70Fino a 280.000,001.684,802.206,90Fino a 370.000,001.749,202.303,50Fino a 465.000,001.901,002.531,20Fino a 695.000,002.048,202.752,00Fino a 930.000,002.324,203.145,30Fino a 1.162.000,002.453,003.338,50Tutti i valori sono espressi in Euro. Sono da aggiungere le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile ed all’agenzia del territorio) e l'IVA (20% sul compenso).Di norma l’ammontare dell’ipoteca è un multiplo del capitale mutuato.Ad esempio, per un mutuo portante ipoteca di euro 300.000,00 (a garanzia, di norma, di un capitale di euro 150.000,00) saranno dovuti complessivamente:A) spese sostenute per conto del cliente:tassa archivio 24,10diritti di conservatoria e catastali 35,00visura ipotecaria 130,00Totale 189,10B) onorari da 1.749,20 a 2.303,50
C) IVA 20% da 349,8 a 460,70
D) Totale Generale da 2.228,14 a 2.953,30Devono essere aggiunti alla voce A) i costi delle eventuali certificazioni richieste dall’istituto mutuante ed alla voce B) i costi sostenuti per le visure, se non addebitati interamente nella voce A), oltre l’IVA, e le spese ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti non previsti in questo esempio.

IL MUTUO

2008-09-19T01:29:00.002-07:00

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.
Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea. Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.
I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.
Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono.
Non costituisce, invece, una specie particolare, il così detto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.
Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.
Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.

PREZZO-VALORE

2008-09-19T01:29:00.001-07:00

A partire dal 1 gennaio 2006, chi acquista una casa o una abitazione può utilizzare il valore catastale come base imponibile per calcore le tasse da pagare in merito al trasferimento di proprietà. Deve trattarsi di cessioni soggette ad Imposta di Registro (sono, quindi, escluse le cessioni soggette ad IVA). In altre parole, si può sfruttare questa opportunità quando si compra casa da un privato o da un altro soggetto che opera in regime di esenzione IVA.

POLIZZA DECENNALE POSTUMA

2008-09-19T01:29:00.000-07:00

Chi compra una casa o un'abitazione in fase di costruzione ha il diritto di avere da parte del costruttore una polizza assicativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, così come previsto dall'art.4 del decreto legislativo n. 122/2005.

In sostanza, il costruttore ha l'obbligo di stipulare "una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 del Codice Civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatsi successivamente alla stipula del contrato definitivo di compravendita o di assegnazione"; in ogni modo, secondo un'interpretazione estensiva dell'art. 1669 da parte della giurisprudenza, tra i ravi difetti costruttivi delle case e delle abitazioni rientrano anche elementi secondari ed accessori dell'opera quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti e quant'altro in grado di compromettere la funzionalità dell'abitazione.

Tale garanzia assicurativa non è dovuta se chi vende la casa o l'abitazione è un privato un soggetto che opera al fuori di qualsiasi attività professionale ed in forma occasionale.

Sono oggetto di garanzia con polizza decennale postuma le case le abitazioni, e gli immobili in genere, per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire successivamente al 2 luglio 2005 e solo s e tali immobili siano, al momento della contrattazione, ancora da edificare o non siano ancora ultimati essendo in stato tale da non consentire il rilascio del relativo certificato di agibilità.

IL VALORE CATASTALE

2008-09-18T01:24:00.008-07:00

Per calcolare il valore catastale di un immobile (e cioè il valore astratto - e quindi diverso da quello commerciale - che costituisce la base per la riscossione delle imposte da parte dello Stato), è necessario reperire la rendita catastale.

Innanzitutto, provate a richiederla all'agenzia immobiliare o, in caso di trattativa tra privati, al proprietario. Se la risposta sarà negativa, dovrete effettuare una visura presso il locale Ufficio del Territorio (Ufficio Tecnico Erariale - Catasto dei fabbricati).Fare una visura è apparentemente molto semplice. Basta recarsi al suddetto ufficio, fornire il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita dell'attuale proprietario e richiedere una visura attuale al Catasto Edilizio Urbano nel Comune ove si trova l'immobile (frase tipica del visurista catastale: "…mi stampi per nominativo, all'Urbano di Zola Predosa, Paolo Rossi, nato a Monzuno il 25 dicembre 1950…)Tutto bene se l'addetto troverà questi dati. Purtroppo però, nonostante i pregevoli sforzi dell'Amministrazione Statale che sta migliorando molto questo servizio, spesso ai dati forniti non corrisponderà alcun immobile al terminale. In questo caso, qualora l'addetto non sia particolarmente gentile e vi aiuti nella ricerca, sarà necessario rivolgersi ad un tecnico (normalmente ad un geometra).Nulla vi impedisce, tuttavia, di insistere nell'impresa adottando i seguenti stratagemmi:dotarvi del rogito con il quale l'immobile che vi interessa è stato acquistato dall'attuale proprietario (che avrete richiesto al medesimo o all'agenzia immobiliare);reperire in qualche modo i dati catastali (foglio, particella e subalterno).A questo punto sarà possibile tornare alla carica chiedendo una visura attuale per foglio, particella e subalterno (facendovi stampare l'intera partita catastale nel caso si tratti di diverse unità immobiliari - per es. appartamento e garage).E' in ogni caso consigliabile mostrare il rogito col quale il proprietario ha acquistato l'immobile all'addetto, che avrà così gli elementi per aiutarvi nella ricerca.Una visura catastale costa attualmente 1,29 euro per pagina logica (!!!). Una visura, pertanto, potrebbe essere di due pagine pur se contenuta in un solo foglio e vi costerà 2,58 euro.Il certificato presenterà questi dati:l'indicazione dell'ufficio e del Comune censuario (cioè quello dove si trova l'immobile);il tipo di visura (per es. consultazione per Unità Immobiliare Urbana attuale; consultazione per partita attuale);il numero di partita catastale;intestazione (non preoccupatevi, come già sottolineato, se non corrisponde all'attuale proprietario);gli identificativi catastali (quelli importanti sono: foglio, numero e subalterno; - non preoccupatevi se la via è sbagliata - Categoria, classe e consistenza);la rendita catastale (finalmente!).Per sapere quanto vale quell'unità immobiliare sarà necessario fare un ulteriore calcolo:se si tratta di un'unità di categoria A (A/2, A/3, A/4 - cioè un appartamento), C/2 (deposito, cantina) e C/6 (autorimessa) si dovrà moltiplicare la rendita per 105 (per es.: se la rendita è 500 euro dovrà farsi: 500 x 105 = 52.500);se si tratta di un unità di categoria A/10 (cioè un ufficio) si dovrà moltiplicare la rendita per 52,5 (per es.: se la rendita è 500 euro, dovrà farsi: 500 x 52,5= 26.250);se si tratta di un unità di categoria C/1 (cioè un negozio) si dovrà moltiplicare la rendita per 35,7 (per es.: se la rendita è 500, dovrà farsi: 500 x 35,7= 17.850).

CLASSIFICAZIONE CATASTALE DEI FABBRICATI

2008-09-18T01:24:00.007-07:00

Ciascuna casa, o abitazione o unità immobiliare è classificata mediante parametri in relazione alle sue caratteristiche, alla sua destinazione, e alle tariffe d'estimo stabilite per ogni zona censuaria del Comune di appartenenza.La classe è un parametro che, nell'ambi della stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle finiture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro posizione; il numero delle classi può variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.La consistenza rappresenta la grandezza dell'immobile, ed è espressa con unità di misura diverse per ciascuna categoria (le abitazioni e gli uffici hanno la consistenza espressa in vani, mentre i negozi, i laboratori, i magazzini ed i box hanno la consistenza espressa in mq).La rendita catastale è il valore fiscale attribuito ad un immobile in base alle tariffe d'estimo, si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza (vani, mq); le tariffe d'estimo sono pubblicale sulla Gazzette Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio (ex uffici catastali) che la determinano.Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali possono "essere rivalutate", ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l'applicazione delle imposte; dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.

La classificazione delle principali unità immobiliari urbane è suddivisa nelle seguenti categorie:

A/1: abitazioni di tipo signorile

A/2: abitazione di tipo civile

A/3: abitazioni di tipo economico

A/4: abitazioni di tipo popolare

A/5: abitazioni di tipo ultra popolare

A/6: abitazioni di tipo rurale

A/7: abitazione in villini

A/8: abitazione in ville

A/9: castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico

A/10: uffici e studi privati

A/11: abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

B/1: collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme

B/2: case di cura e ospedali

B/3: prigioni e riformatori

B/4: uffici pubblici

B/5: scuole, laboratori scientifici

B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7: cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti

B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate

C/1: negozi e botteghe

C/2: magazzini e locali di deposito

C/3: laboratori per arti e mestieri

C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi

C/5: stabilimenti balneari e di acque curative

C/6: stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse

C/7: tettoie chiuse o aperte

IL COSTO DI UN ATTO NOTARILE

2008-09-18T01:24:00.005-07:00

Secondo l'associazione del notariato:

il notaio rende una prestazione complessa, nell’esercizio di una pubblica funzione dello Stato, svolta in forma professionale.L’atto notarile, lungi dal riguardare soltanto il rapporto tra le parti, ha un valore aggiunto sotto tre profili:

- la sicurezza del contratto, che evita alle parti costose e lunghe liti in giudizio;

- la sua forza esecutiva nel recupero dei crediti e di prova privilegiata nel processo;

- la certezza generale dei diritti, creata con l’affidabilità dei pubblici registri, che determina condizioni di stabilità sociale e un contesto di legalità necessario allo sviluppo economico.

Che cosa dire, allora, della parcella del notaio? Davvero tutto quello che si paga al notaio è suo onorario? Nei costi di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposto e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti e gli onorari spettanti al notaio per l’attività che svolge. I maggiori costi che il compratore deve sostenere (fino a 400-500 Euro) sono imputabili ad oneri di altra natura, per lo più fiscali. Il compenso del notaio è regolato da una tariffa nazionale stabilita dalla legge. Si possono chiedere chiarimenti sulla parcella del notaio al Consiglio notarile distrettuale competente per territorio. Il compenso complessivamente dovuto comprende anche le spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è infatti possibile grazie ad una infrastruttura informatica, creata dal notariato completamente a spese della categoria, che collega i notai con la Pubblica Amministrazione.

ABOLIZIONE ICI PRIMA CASA

2008-09-18T01:24:00.004-07:00

Con il decreto fiscale 93/2008 è stata abolita l' Ici sulla prima casa.

Grazie a questo provvedimento la tassa non è più dovuta:

- per le abitazioni principali (quelle in cui il contribuente ha la residenza anagrafica o la dimora abituale);

- per le pertinenze delle abitazioni principali;

- per le abitazioni equiparate dai Comuni a quelle principali;

- per la casa posseduta in Italia, a titolo di proprietà o usufrutto, dai cittadini italiani residenti all'estero, a condizione che l'abitazione non sia locata.

Continuano a pagare l'ICI i proprietari di ville (categoria A/8), di castelli e dei palazzi di eminente pregio artistico o storico (categoria A/9) e le abitazioni signorili (categoria A/1). Per questi ultimi immobili resta la detrazione di base prevista dai commi 2 e 3 dell'articolo 8 del decreto legislativo 504/1992 e disposizioni richiamate.

AGEVOLAZIONE PER COMMISSIONI IMMOBILIARI

2008-09-18T01:24:00.003-07:00

A partire dal 1 gennaio 2007, chi acquista una casa, da adibire ad abitazione principale, avvalendosi dei servizi di un' agenzia immobiliare o di altri soggetti di intermediazione immobiliare, può detrarre dall'Irpef il 19% delle spese sostenute per il pagamento delle provvigioni.

L'importo massimo che si può detrarre è di Euro 1.000,00, e se l'acquisto è effettuato da più persone la detrazione dovrà essere ripartita in proporzione alla percentuale di proprietà.

AGEVOLAZIONI PER ACQUISTO PRIMA CASA

2008-09-18T01:24:00.002-07:00

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa consentono di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quanto dovuto ordinariamente.

Può usufruirne non solo chi acquista la proprietà, ma anche chi acquista il diritto d'abitazione, d'uso ed usufrutto.

Acquisto casa da privato non soggetto ad IVA.
Quando si compra un'abitazione da un privato non soggetto ad IVA, grazie all'agevolaziove fiscale, si paga:
- l'imposta di registro al 3% anzichè al 7%;
- le imposte ipotecaria e di registro in misura fissa per un importo di Euro 168,00 ciascuna, al posto del 2% e dell' 1%.

Acquisto casa da imprese.
Quando si compra un'abitazione da un'impresa di costruzioni o da un venditore con partita IVA, si ha la possibilità di pagare imposte ridotte con le seguenti modalità:
- IVA al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per un importo di Euro 168,00 ciascuna, se la vendita è effettuata da impresa costruttrice o che ha ristrutturato la casa e la vendita avviene entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
- imposta di registro con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per un importo di Euro 168,00 ciascuna, se la vendita è effettuata da impresa non costruttrice, oppure quando il venditore è impresa costruttrice ma la vendita avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori.
In assenza dei requisiti per avere diritto alle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, si pagherà l'IVA con aliquota del 10% o del 20% in caso di abitazione di lusso.

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, devono sussistere i seguenti requisiti:
1) la casa acquistata non deve rientrare nella categoria delle abitazioni definite "di lusso";
2) l'abitazione deve essere ubicata nel comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune dove l'aquirente svolge la propria attività principale;
3) l'acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile da acquistare;
4) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazione per l'acquisto della prima casa.

AGEVOLAZIONI FISCALI PER LE RISTRUTTURAZIONI DELLE CASE

2008-09-18T01:24:00.001-07:00

Grazie alla Legge finanziaria 2008, fino al 31 dicembre 2010, è possibile detrarre dall' Irpef il 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle case, degli appartamenti, e delle parti comuni di edifici residenziali; l'importo massimo su cui calcolare la detrazione è pari ad Euro 48.000,00, da suddividere in dieci anni.

Chi può fruire della detrazione.

Tutti coloro che sono assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), anche se non residenti in Italia, e precisamente:

- il proprietario o il nudo proprietaio dell' abitazione;

- il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);

- chi occupa la casa a titolo di locazione o comodato;

- i soci di cooperative divise e indivise;

- i soci delle società semplici;

- gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;

- il familiare convivente, cioè il coniuge i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, che abbia sostenuto le spese (le fatture devono essere a lui intestate ed i bonifici relativi ai pagamenti devono essere da lui eseguiti), purchè risulti convivente o comodatario al momento della comunicazione di inizio lavori;

- chi è in possesso della casa a fronte della stipula di un contratto preliminare di vendita regolarmente registrato con indicazione di tale registrazione nel modulo di inizio lavori;

- chi esegue da sé i lavori sulla casa, per le sole spese di acquisto dei materiali.

Lavori ammessi alla detrazione.

La detrazione fiscale in questione riguarda:

- le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo ed i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali (le spese per lavori di ordinaria manutenzione possono essere detratte solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali);

- le spese per la progettazione e le prestazioni professionali necessarie per l'esecuzione dei lavori;

- le spese per la messa in regola degli impianti elettrici per gli impianti a metano;

- le spese per l'acquisto dei materiali;

- le spese per ottenere la relazione di conformità dei lavori alle leggi;

- le spese per l'IVA, per l'imposta di bollo e i diritti pagati per le conessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori;

- gli oneri di urbanizzazione;

- le spese per la realizzazione di autorimesse o posti auto (possono avvalersi di questa detrazione anche gli acquirenti di garage o posti auto, di pertinenza della casa al momento del suo acquisto, ed il limite della detrazione sarà pari alla spese sostenute per la costruzione);

- spese per l'eliminazione delle barriere architettoniche;

- spese per il conseguimento di risparmi energetici;

- spese la cablatura degli edifici;

- spese per il contenimento dell'inquinamento acustico;

- spese per l'adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici;

- spese per l'esecuzione di opere interne;

- spese per misure di sicurezza (rafforzamento, sostituzione, installazione di cancellate o recinzioni degli edifici; installazione di grate sulle finestre o loro sostituzione; porte blindate o rinforzate; installazione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; installazione di impianti di allarme; installzione di saracinesche; tapparelle metalliche con bloccaggi; vetri antisfondamento; casseforti a muro; fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati);

- spese per riparazione di impianti insicuri (sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante);

- spese per l'installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas in casa;

- spese per il montaggio di vetri anti-infortunio;

- spese per l'installazione di corrimano;

- spese per interventi di bonifica dell'amianto, ma solo per i fabbricati a carattere abitativo.

AGEVOLAZIONI FISCALI PER RISPARMIO ENERGETICO DELLE CASE

2008-09-18T01:24:00.000-07:00

Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico delle case e delle abitazioni sono previste dalla finanziaria 2008 (legge 24 dicembre 2007 n. 244) , consistono nel recupero del 55% delle spese sostenute mediante una detrazione dalle imposte sui redditi, e spettano a chi esegue degli interventi atti a conseguire, per l'appunto, il risparmio energetico.

La detrazione può essere ripartita in un numero di anni tra 3 e 10 a scelta del contribuente.

Gli interventi per i quali è possibile usufruire delle detrazioni fiscali sono suddivisi nelle seguenti tipologie:
1) Interventi di qualificazione energetica di edifici esistenti.
Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 100.000,00 Euro (55% di 181.818,18).
Per gli interventi di qualificazione energetica si intendono quelli che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori riportati nelle tabelle presenti nell'allegato C del decreto del Ministro Dell'Economia e delle Finanze del 19 febbraio 2007; per questa tipologia di intervento non sono stabilite quali opere o quali impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche indicate; pertanto la categoria "interventi di riqualifcazione energetica" comprende qualisiasi intervento che indicida sulla prestazione energetica dell'edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma;
un importantassimo aspetto da considerare per chi desidera effettuare questo tipo di interventi è che l'indice di risparmio, per fruire delle detrazioni, deve essere calcolato in riferimento al fabbisogno energetico dell'intero edificio e non a quello delle singole untà immobiliari che lo compongo;
rientrano in questa tipologia di interventi la sostituzione o l'installazione di impianti di climatizzazione invernale anche con generatori di calore non a condensazione, con pompe di calore, con scambiatori per teleriscaldamento, con caldaie a biomasse, gli impianti di cogenerazione, rigenerazione, gli impianti geotermici e gli interventi d coibentazione non aventi le caratteristiche previste per gli altri interventi agevolati;
in ogni modo, l'indice di prestazione energetica richiesto può essere conseguito anche mediante la realizzazione degli altri interventi agevolati: per esempio, il risparmio energetico invernale, per il quale è previsto un limite massimo di detrazione di 100.000,00 Euro, può essere realizzato mediante un intervento consistente nella sostituzione dgli impianti di climatizzazione invernale, per il quale è previsto un limite di detrazione d'imposta di 30.000,00 Euro (senza richedere la misurazione del rendimento energetico conseguito), e/o mediante la sostituzione di infissi intervento con un limite massimo di detrazione pari a 60.000,00 Euro; in questo caso, se mediante sostituzione dell'impianto di climatizzazione o degli infissi si consegue un indice di prestzione energetica per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori richiesti, realizzando quindi "la qualificazione energetica dell'edificio", si potrà fruire delle detrazioni nel limite massimo di 100.000,00 Euro; non sarà, chiaramente, possibile far valere autonomamente anche le detrazioni per specifici lavori che incidano comunque sul livello di climatizzazione invernale, i quali devono ritenersi compresi ai fini della individuazione del limite massimo di detrazione spettante nell'intervento più generale; potranno invece essere considerati, ai fini della detrazione, gli altri interventi di risparmio energetico agevolabili che non incidono sul livello di climatizzazione invernale, quali l'installazione di pannelli solari, per i quali la detrazione potrà essere fatta valere anche in aggiunta a quella di cui si usufruisce per la qualificazione energetica dell'edificio.
2) Interventi sugli involucri degli edifici.
Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000,00 Euro (55% di 109.090,90).
In questa categoria rientrano gli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistentio unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzonali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato verso l'esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza U (dispersione di calore), espressa in W/mqK, evidenziati nella tabella di cui all'allegato D del decreto el Ministero dell'Economia e Delle Finanze, la quale in relazione alle singole zone climatiche indica la trasmittanza delle strutture orizzonatali, verticali e quelle delle finestre.
Per le spese effettuate dal 1 gennaio 2008 pr la sostituzione di finestre, comprensive di infissi, in singole unità immobiliari, non occorre più presentare l'attestato di certificazione energetica o qualificazione energetica. L'obbligo rimane, invece, per le spese sostenute nel 2007.
3) Installazione di pannelli solari.
Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di Euro 60.000,00 (55% di 109.090,90).
Per installazione di pannelli solari si intende l'installazione di pannelli solari, su edifici esistenti, per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali; requisiti fondamentali ai fini dell'asseverazione dell'intervento sono un termine minimo di garanzia (cinque anni per i pannelli e due anni per accessori e componenti) e la conformità dei pannelli alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976 con certificato di un organismo di un Paese dell'Unione Europea o della Svizzera.
Per le spese sostenute dal 1 gennaio 2008 non occorre più presentare la certificazione o qualificazione energetica.
4) Interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.
Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 30.000,00 Euro (55% di 54,545,45).
Per interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale si intendono quelli concernenti la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistente con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione.
Per fruire dell'agevolazione è necessario, quindi, sostituire gli impianti preesistenti e installare caldaie a condensazione. Non sono, pertanto, agevlabili né l'installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti né, se effettuata nel 2007, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con generatori di calore ad alto rendimento ma diversi dalle caldaie a condensazione. Tuttavia tali interventi possono essere compresi tra quelli di riqualificazione energetica dell'edificio.
In questa agevolazione sono compresi anche gli interventi riguardanti la trasformazione degli impianti individuali autonomi di climatizzazione invernale centralizzati, con contabilizzazione del calore, nonchè la trasformazione dell'impianto centralizzato per rendere applicabile la contabilizzazione del calore, mentre è esclusa la trasformazione dell'impianto di climatizzazione invernale da centralizzato ad individuale o autonomo.

Per la sostituzione delle finestre e per l'installazione di pannelli solari non c'è l'obbligo di presentazione della certificazione.