LE SPESE NEL CONDOMINIO

Distinguiamo la ripartizione delle spese tra:
proprietari in un condominio
proprietario e inquilino nella locazione.
Ripartizione tra proprietari in condominio. E' causa di litigi e contenziosi nei condominii e nelle assemblee di condominio. Il regolamento di condominio è il principale documento a cui devi fare riferimento nella ripartizione delle spese tra condomini. Il regolamento di condominio specialmente se "contrattuale" prevale sugli articoli del Codice Civile per quanto riguarda la ripartizione delle spese.In esso sono contenute le regole per suddividere le spese inerenti le parti comuni tra i proprietari degli alloggi. Queste regole possono riprendere gli articoli del codice civile, ma possono anche dettare norme diverse ed escludere dalla partecipazione alla spesa alcune proprietà. Tutti i proprietari sono tenuti ad osservarlo. Le tabelle per la ripartizione delle spese contenute nel regolamento in genere sono quella millesimale o di proprietà, di riscaldamento, di ascensore e in alcuni casi quella della pulizia scale e quella delle autorimesse.
La tabella millesimale o di proprietà in genere regolamenta le spese di amministrazione e di manutenzione straordinaria dello stabile.
La tabella del riscaldamento regolamenta le spese di consumo conbustibile e di manutenzione ordinaria dell'impianto termico.
La tabella dell'ascensore, idem come sopra, regolamenta, le spese di consumo corrente elettrica del motore ascensore e quelle di manutenzione ordinaria dell'impianto di scensore.
Se il regolmento non esiste, devi fare riferimento all'atto di compravendita dell'alloggio e vedere se in esso ci sono delle norme che regolano la suddivisione delle spese.Se l'atto notarile nulla dice, fa testo il Codice civile e la giurisprudenza, la quale non sempre è coerente nel sentenziare sulla ripartizione delle spese.Le spese inerenti alla gestione di un condominio, comprese quelle amministrative come le spese di corrispondenza per la convocazione d'assemblea devono essere ripartite fra tutti i condomini, in relazione all'utilità che ciascuna unità di proprietà esclusiva ricava dall'uso delle parti comuni e dei servizi dello stabile.Al fine dell'esigibilità delle rate, da corrispondersi da parte di ciascun condomino, l'amministratore deve richiedere l'approvazione del riparto preventivo d'esercizio: senza tale delibera, infatti, non può richiedere ai condomini le spese da lui sostenute, pur nell'interesse del condominio. La stessa cosa per quanto riguarda il rendiconto consuntivo; solo l'approvazione del relativo rendiconto rende esigibile il conguaglio dovuto dal condomino.La Cassazione ha precisato che l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea potendo l'amministratore, in base ai suoi poteri, provvedere a tali esborsi, così come le spese sostenute per opere urgenti e indilazionabili. Spese necessarie sono le spese destinate ad assicurare la stabilità e l'efficenza delle cose comuni, la loro naturale destinazione o il loro naturale servizio al fine di evitare danni e l'invecchiamento delle strutture murarie. Le spese di gestione condominiale, nell'ipotesi di nudo proprietario e usufruttuario, vanno ripartite secondo il criterio legale; conseguentemente, tutta la manutenzione ordinaria è a carico dell'usufruttuario e, quindi, va dallo stesso pagata, mentre la manutenzione straordinaria dell'immobile è a carico del nudo proprietario e da quest'ultimo dev'essere corrisposta.Nell'ipotesi specifica di un appartamento, la cui proprietà competa a più soggetti pro indiviso o a due coniugi in comunione dei beni, tutti i comproprietari sono obbligati, indistintamente e solidalmente, a corrispondere le spese necessarie per la gestione del condominio. Per cui, l'amministratore può chiedere anche ad un solo comproprietario l'intera voce di spesa a carico di un determinato appartamento.Vi sono delle spese che competono solo ad alcuni condomini in funzione dell'utilizzo che gli stessi effettuano di alcune parti comuni o di alcuni servizi comuni come per esempio dell'impianto di ascensore o delle colonne di scarico delle fognature o del cancello automatico dell'accesso ai box. Il regolamento condominiale può derogare però a tale disciplina, in particolare per quanto riguarda il consumo dell'acqua potabile. In questo caso, rientra anche l'ipotesi di una servitù di una parte comune a favore di un proprietario esclusivo. Il Presupposto di tale diversa ripartizione delle spese è, secondo l'art. 1123, Codice civile, secondo comma, che le cose siano destinate a servire i condomini in misura diversa: il contributo deve essere proporzionato all'uso che deve essere diverso da condomino a condomino.Si ricorda che la giurisprudenza ha ritenuto di suddividere tra tutti i condomini la spesa inerente al rifacimento dei frontalini dei balconi seppure di proprietà privata, considerando l'aspetto estetico e il decoro architettonico dell'intero edificio condominiale che costituisce un bene comune.Le spese relative alla riparazione e all'impermeabilizzazione di lastrici solari o terrazze a livello risultano, secondo l'art. 1126 del Codice civile, per un terzo a carico del proprietario del lastrico solare o della terrazza a livello, che la utilizza direttamente, e per due terzi non a carico di tutti gli altri condomini dello stabile, ma solo ed esclusivamente a carico dei condomini che sono proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico solare, in quanto quest'ultimo ne costituisce la copertura, anche se il condomino proprietario sottostante non lo utilizza.Comunque, per ogni spesa condominiale, di proprietà o di gestione, il criterio legale di ripartizione della stessa disposto dagli artt. 1123 del Codice civile e 68 delle disposizioni d'attuazione al Codice civile , può essere derogato esclusivamente con una convenzione che abbia natura contrattuale, vale a dire, che sia pattuita fra tutti i condomini all'unanimità.Nel caso di riparazioni urgenti ed il condominio sia formato da due soli condomini, si deve applicare l'art. 1110 Codice civile e non l'art. 1134 del Codice civile.Le spese legali dovute dal condominio soccombente in una causa si ripartiscono tra tutti i i condomini, eccettuati quelli che hanno agito in giudizio e quelli che tempestivamente hanno notificato il loro dissenso alla lite. nel caso il condominio sia risultato vittorioso, non può addebitare al singolo condomino soccombente l'eccedenza delle spese legali sostenute rispetto a quelle liquidate dal magistrato.Ciascun condomino, in presenza di una tabella millesimale, se ritenuta errata in fatto o in diritto, può rivolgersi all'Autorità giudiziaria per l'accertamento esatto dei millesimi ai fini della ripartizione delle spese condominiali oppure ricorrere ad un accordo complessivo con tutti gli altri condomini, che costituisca un contratto di modifica dell'originaria tabella millesimale.L'assemblea che delibera a maggioranza una ripartizione di una spesa differentemente dai criteri adottati nel condominio è annullabile e non nulla con le relative conseguenze in tema della sua impugnazione (30 gg).L'acquirente di un appartamento in condominio è tenuto a pagare le spese condominiali anche se deliberate in assemblea dal suo dante causa, anche se la giurisprudenza non è unanime su tale tesi.

LE TABELLE MILLESIMALI

La tabella millesimale è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.I millesimi con la relativa tabella di solito si trovano nei regolamenti condominiali o negli atti di compra vendita.
L'argomento è regolato dall'art. 1118 del Codicie civile e dall'articolo 68 delle Disposizione di attuazione del Cod. Civ.
Il condominio, in quanto ente di gestione delle parti e degli impianti comuni al servizio delle singole unità di proprietà esclusiva, ha bisogno di un criterio per la ripartizione delle spese di gestione delle parti comuni e per la ripartizione delle spese di manutenzione, riparazione fra i proprietari dei vari appartamenti, in relazione al valore di ciascuno rispetto all'intero edificio.
Non è richiesta la forma scritta per la formazione della tabella millesimale. Basta che il consenso unanime dei condomini possa manifestarsi con comportamenti costanti ed inequivoci quali il pagamento delle spese ripartite in base a tali tabelle. Le tabelle non possono essere modificate a maggioranza da una delibera condominiale, ma occorre l'unanimità dei condomini.
La tabella millesimale di un condominio può essere revisionata soltanto se si sono verificati errori essenziali nella determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore dei singoli appartamenti, come l'estensione dei medesimi, la loro altezza, la loro ubicazione, la loro esposizione e accertabili.
Tali errori possono essere di puro calcolo relativi, per esempio, alla determinazione della superficie di un appartamento oppure errori di diritto in quanto chi ha predisposto le tabelle millesimali può non aver valutato correttamente l'ubicazione. Se sussistono tali errori è possibile sostituire la tabella millesimale originaria con quella esatta; ogni altro possibile errore, di natura soggettiva, di chi ha redatto l'originaria tabella millesimale, non determina la sua nullità e quindi la sua sostituzione
Al fine di modificare una tabella millesimale è necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, soprattutto se sia stata fatta dall'originario costruttore dell'edificio ed inserita nel regolamento allegato ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti.
Nel caso in cui soltanto alcuni condomini dell'edificio ritengono sbagliata la tabella, mentre altri non ne vogliono sapere, i primi possono ricorrere all'Autorità giudiziaria per sentire ordinare al condominio l'applicazione delle nuove tabelle millesimali corrette. Tale azione può essere fatta anche da un solo condomino o usufruttuario e non è soggetta a scadenza
In questi casi non può essere convocato in giudizio il solo amministratore del condominio, pur essendone il legale rappresentante, ma è necessario convocare in giudizio tutti i condomini, assenti o dissenzienti che siano, perché per la revisione delle tabelle millesimali la giurisprudenza ha stabilito che tra i condomini sussiste un "litisconsorzio" necessario e, quindi, tutti i condomini e comproprietari devono stare in giudizio. Tutti i comproprietari devono partecipare all'assemblea indetta per deliberare la modifica delle tabelle millesimali, non essendo sufficiente la partecipazione di un solo contitolare dell'unità immobiliare.
Infine le tabelle millesimali possono essere revisionate per intervenute variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari, quali una sopraelevazione anche nell'interesse di un singolo condomino, purché si sia notevolmente alterato il rapporto originario dei valori delle singole unità. Sino a che tale modifica non sia attuata (convenzionalmente in assemblea con voto unanime o con sentenze del giudice, ex art. 69, disp. att., Codice civile ) le spese condominiali devono essere ripartite con la tabella millesimale originaria.
Le somme pagate in base alla precedente tabella sono irripetibili avendo la sentenza, che modifica le tabelle stesse, natura costitutiva. Le spese, invece, inerenti alla formazione delle nuove tabelle sono da porsi a carico del condomino che con la sua attività (per es. sopraelevazione ) le ha determinate.
Infine si deve rilevare che la sentenza di accoglimento della domanda di revisione dell'originaria tabella millesimale ha natura costitutiva e l'efficacia di tale sentenza decorre dal passaggio in giudicato dalla stessa.
Le spese legali possono essere compensate tra tutte le parti, mentre le spese per la consulenza tecnica possono essere suddivise pro-quota millesimale.

L'ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

L'assemblea di condominio è il luogo dove si riuniscono i partecipanti al condominio per decidere sulle sorti delle parti comuni della casa. Spesso succede che si trasforma in un luogo dove si litiga e dove ogni condomino ha modo di sfogare la propria rabbia nei confronti del vicino o dell'amministratore. Quasi sempre sono banalità, piccoli screzi della vita quotidiana, ma che a volte ci fanno perdere la testa per questioni di orgoglio personale.
Hanno diritto di partecipare alla assemblea e, di conseguenza, devono essere avvisati nelle forme dell'art. 66 disp. att. tutti i condomini. All'assemblea è affidata dalla legge la funzione di provvedere alla gestione ordinaria e straordinaria delle parti e dei servizi comuni nonché al controllo della medesima.
L'assemblea condominiale è regolata dagli articoli del Codice Civile 1135, 1136, 1137 e dagli aricoli 66 e 67 delle Disposizioni di attuazione del codice civile.
Durante l'assemblea si forma una volontà comune, collegiale, distinta ed autonoma da quella dei singoli partecipanti. Infatti è sufficiente la maggioranza per esprimere una delibera valida, inoltre le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini anche assenti o dissenzienti (salva facoltà della impugnazione delle delibere contrarie alla legge o al regolamento), le norme relative alla validità della costituzione dell'assemblea e alla validità delle delibere sono inderogabili (art. 1138 Codice civile ).
Calcolo delle maggioranze necessarie per le deliberazione. (Precisiamo che per la validità delle deliberazioni non basta la sola maggioranza millesimale, ma occorre anche quella di teste cioè di numero, questo al fine di evitare che una sola persona proprietaria di mezzo condominio decida di fare lui solo il bello o il brutto tempo).
Tabella riassuntiva:
maggioranze minime occorrenti
validità della regolare costituzione dell'assemblea
validità delibere su questioni ordinarie, spese di manutenzione ordinaria, ecc.
validità delibere su nomina e revoca amministratore, riparazioni straordinarie di notevole entità, formazione e revisione regolamento di condominio, ecc.
validità delibere inerenti le innovazioni (art. 1120 C.C.)
in prima convocaz.
2/3 dei partecipanti al condominio
2/3 del valore millesimale
maggioranza degli intervenuti in assemblea
50% del valore millesimale
maggioranza degli intervenuti in assemblea
50% del valore millesimale
maggioranza dei partecipanti al condominio
2/3 del valore millesimale
in seconda convocaz.
1/3 dei partecipanti al condominio
1/3 del valore millesimale
1/3 dei partecipanti del condominio
1/3 del valore millesimale
1/3 + uno dei partecipanti al condominio
50% del valore millesimale
maggioranza dei partecipanti al condominio
2/3 del valore millesimale
L'art. 67, disp. att., Codice civile regola il caso in cui un piano o porzione di piano sia in proprietà indivisa a più persone, ipotesi frequente nella pratica in caso di pluralità di coeredi, di coniugi in regime di comunione legale o convenzionale, di comunione convenzionale in genere. Fermo restando che ciascun comunista può prendere parte all'assemblea, la facoltà di parola e di voto è tuttavia attribuita soltanto al loro rappresentante accreditato presso l'assemblea. In difetto, il presidente provvede al sorteggio che, ovviamente, non può che attuarsi nei riguardi dei comunisti presenti e sempre che risulti essere stato inviato avviso di convocazione a ciascuno di essi. Nel caso non si provveda alla nomina del rappresentante comune, ove all'assemblea siano presenti tutti i comunisti, la volontà espressa dalla maggioranza di costoro viene assunta dal condominio come quella vincolante dell'intera comunione, rimanendo irrilevanti i conflitti interni alla comunione stessa e la volontà eventualmente contraria della minoranza. Tale operazione si rende necessaria anche quando il condomino sia una società di persone con pluralità di soci amministratori e salvo non risultino pattuizioni sociali (ex artt. 2266 e 2295, Codice civile) attributivi del potere di rappresentanza ad un singolo socio.Partecipazione dell'inquilino conduttore. Art. 10, legge n. 392/78 L'art. 10 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria (Cass. Sez. III, 3 aprile 1990, n. 2762). Stabilisce, inoltre, il diritto del conduttore di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Si è osservato in giurisprudenza, che la legge si è limitata a stabilire un meccanismo per consentire la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali, ma deve escludersi che i conduttori possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali (Cass. Sez. III, 3 agosto 1995, n. 8484).

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Vogliono introdurre l'albo degli amministratori di condominio.
Con la scusa di togliere dai piedi la miriade di amministratori "fai da te" incompetenti in materie condominiali e normative varie (secondo loro!), per fare largo agli amministratori professionisti dotati di timbro rotondo, ci sono stati e ci sono ancora diversi tentativi di "golpe" per cercare di introdurre il famigerato albo degli amministratori di condominio che dovrebbe garantire una gestione più professionale e competente del condominio (secondo loro!), ma anche più salata. Noi siamo contro perché nessun albo o certificazione può garantire l'onestà e la competenza di una figura professionale, anzi.
Se con la scusa di garantire una maggiore professionalità e correttezza nella gestione del condominio si invoca l'istituzione di un albo degli amministratori, a maggiore ragione si dovrebbe invocare un albo anche per gli amministratori comunali, regionali e nazionali. Questi ultimi gestiscono i soldi di noi contribuenti, cifre dell'ordine di diverse migliaia di miliardi. Chi ci garantisce della loro competenza, professionalità e onestà ? A questo punto perchè non invocare un albo anche per loro ? I recenti scandali messi in luce dai giornali renderebbero urgente e necessario tale albo. La legge è uguale per tutti o per alcuni è più uguale?
Perchè a nessuno viene in mente di istituire un albo per i nostri amministratori che stanno al governo? Loro hanno responsabilità ben più grosse degli amministratori di condominio.
Mentre si parla di abolizione degli ordini professionali e dei relativi albi, noi remiamo contro corrente.
Lasciamo perdere! Siamo in Italia ! Il paese del diritto e del rovescio.
Come riconoscere un amministratore di condominio corretto.
L'amministratore corretto si riconosce dalla serietà della sua gestione:
Non impone la sua volontà nelle assemblee di condominio e nelle decisioni importanti.
Alla scadenza del suo mandato si rimette in gioco e chiede ai condomini una riconferma esplicita. (Amministratori poco seri, la voce "riconferma amministratore" che di solito viene posta all'ordine del giorno nella convocazione, non la discutono nemmeno, la saltano completamente, dandola per scontata).
Accetta preventivi lavori portati dai condomini. (Gli amministratori poco seri e con tendenze tangentare, di solito non accettano preventivi lavori portati dai condomini e sai quale è la scusa? "Ma non conosco quella ditta, non ci ho mai lavorato insieme, non mi fido di affidare lavori a ditte con le quali non ho mai lavorato, la responsabilità dei lavori è mia, preferisco lavorare con ditte di mia fiducia"). Un comportamento simile dovrebbe farti venire la puzza sotto il naso.
Si fa pagare, non sottopagare.
Non tollera ritardi nei pagamenti delle rate spese condominiali.
Apre un conto corrente intestato al condominio e dà il rendiconto della sua gestione in modo chiaro e trasparente.
Altri consigli sul sito dell'A.L.A.C.
Aspetti giuridici(vedi articoli 1129 e seguenti del codice civile)
E' obbligatorio nominare un amministratore quando il numero dei condomini in un edificio è maggiore di quattro. Se il numero è uguale o minore di quattro la nomina di un amministratore è facoltativa.
Per la nomina di un amministratore occorre la maggioranza qualificata dall'art. 1136 cod. civ. con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e contemporaneamente la maggioranza dei condomini intervenuti all'assemblea. Sono nulli gli articoli del regolamento di condominio che derogano all'art. 1136 del cod. civ.
Chi lo può fare. Tutti possono fare l'amministratore di condominio, sia un condomino che una persona esterna al condominio, gli unici vincoli possono venire dal regolamento di condominio. Non sono necessari particolari titoli di studio, anche un analfabeta può essere nominato ad amministrare un condominio.
Quanto costa un amministratore? Non ci sono vincoli particolari. L'aspirante amministratore propone il suo compenso e se l'assemblea è d'accordo lo può accettare o anche rifiutare.
Revoca. L'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria anche su ricorso di ciascun condomino nei seguenti casi:
se per due anni non ha reso il conto della sua gestione.
esistono fondati sospetti di gravi irregolarità (da dimostrare)
mancata convocazione dell'assemblea per informarla di citazioni e provvedimenti che abbiano un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (per esempio un'azione giudiziaria).
Compiti. Le mansioni attribuite ad un amministratore sono:
curare l'osservanza del regolamento di condominio e farlo rispettare da tutti i condomini
eseguire le delibere dell'assemblea
disciplinare l'uso delle cose comuni
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione e il buon funzionamento degli impianti comuni
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio.
rendere il conto della sua gestione annualmente. L'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi. Può altresì essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Il condominio è un ente di gestione che si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva.L'assemblea condominiale può adottare qualsiasi deliberazione inerente alla gestione condominiale, anche se non è stata redatta la tabella millesimale per la ripartizione delle spese, e anche se soprattutto non è stato ancora approvato e trascritto un regolamento condominiale.Se i condomini sono in numero maggiore di dieci è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale ai sensi dell'art. 1138 del Codicie civile.
I dettami del regolamento di condominio, relativi all'uso delle cose comuni, vincolano i condomini e devono essere osservati non solo dai proprietari condomini, ma anche da coloro che utilizzano le proprietà esclusive, quali i conduttori e i comodatari dei singoli appartamenti costituenti l'edificio.Nel caso un conduttore violi una clausola del regolamento, per tale inadempimento nei confronti del condominio è responsabile comunque il condomino proprietario (il quale è sempre il capro espiatorio di tutto).
Regolamento contrattuale e assembleareIl regolamento contrattuale è quello predisposto dall'unico costruttore o proprietario dell'edificio e fatto accettare dagli acquirenti delle singole unità immobiliari con il rogito notarile.Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea dei condomini ex art. 1138 del Codice civile.Il regolamento contrattuale contiene sia norme regolamentari che norme propriamente contrattuali. Hanno natura contrattuale le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, mentre hanno natura regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. Devono essere considerate clausole contrattuali, anche quelle riguardanti l'uso delle cose comuni, quando dalla loro eventuale modifica possa derivare un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune.Le norme regolamentari sono suscettibili di variazione con una delibera adottata dalla maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile , vale a dire con una maggioranza di cinquecento millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e in particolare con un voto manifestato in forma scritta. Tra le clausole di cui trattasi rientrano quelle che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese, incidendo le stesse sulla sfera soggettiva dei condomini. In ogni caso qualora le spese di manutenzione di alcune parti dell'edificio siano attribuite soltanto ad alcuni condomini, la presunzione di comproprietà opera a favore esclusivamente di tali condomini.E' legittima una deroga ai criteri di riparto previsti dall'art. 1123 Codice civile compresa la clausola di esonero parziale di una singola unità dal contributo alle spese, soprattutto se il regolamento del condominio è stato predisposto anteriormente all'entrata in vigore dell'attuale Codice civile. In sostanza il regolamento contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile costituisce un contratto e assume forza vincolante in quanto accettato dai singoli acquirenti dei diversi appartamenti dello stabile, mediante atto specifico di adesione consensuale contenuto sostanzialmente nel rogito d'acquisto dell'immobile.Il regolamento contrattuale costituisce una convenzione pattuita tra tutti gli acquirenti dello stabile in condominio, dove possono essere inserite clausole vincolanti per tutti i condomini anche se in difformità della normativa legislativa purché non si tratti ovviamente di norme inderogabili per legge (art. 1138, ultimo comma Codice civile ). E' ammissibile l'inserimento nell'ambito del regolamento contrattuale, di una ripartizione delle spese condominiali diversa da quella stabilita dalla legge.Con il regolamento contrattuale, predisposto dall'originario proprietario dell'intero stabile e non adottato in base all'art. 1138 del Codice civile dall'assemblea condominiale, è possibile porre limiti alle proprietà esclusive private, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio cioè porre limiti all'aspetto architettonico dell'edificio.Altri divieti possono essere fissati con regolamento contrattuale come i divieti sulla destinazione dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva . Tali limitazioni configurano un vero e proprio onere reale e quindi per essere validi devono essere stati accettati da tutti i condomini come avviene per l'appunto nell'ambito di un regolamento condominiale contrattuale accettato da tutti gli acquirenti dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva.I limiti di destinazione alla proprietà esclusiva possono anche essere deliberati dall'assemblea condominiale purché adottati all'unanimità da tutti i condomini costituenti il condominio. I limiti di destinazione degli appartamenti di proprietà individuale normalmente ineriscono l'uso abitativo che non può essere mutato in uso diverso cioè in usi particolari quali studi medici, palestre, discoteche, ovvero altre attività pericolose o rumorose e che possono pertanto essere vietate nell'ambito condominiale.Anche i conduttori di singole unità immobiliari sono obbligati ad osservare le norme del regolamento condominiale nei limiti e con le facoltà che eventualmente competono ai condomini loro locatori.