DIRITTI E OBBLIGHI DELL'ACQUIRENTE

Diritti - Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.
E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).
E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.
L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.Obblighi - Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene (per eventuali forme di garanzie connesse alla concessione della dilazione si rinvia a “Venditore- Diritti”).
A tal riguardo si ricordano le prescrizioni del d.l. n. 223 del 2006, che pone a carico delle parti della compravendita di indicare analiticamente le modalità di pagamento del prezzo della vendita, dichiarando altresì se una delle due o entrambe si siano avvalse dell'opera di un mediatore (si veda la parte “diritti ed obblighi”).
Inoltre essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l'obbligo di pagare può essere adempiuto a mezzo di assegni circolari non trasferibili, bancari o postali non trasferibili e bonifico bancario, anche se molto spesso quest’ultimo è preceduto da un mandato irrevocabile dato dal compratore alla banca finanziatrice dell’acquisto, di corrispondere quella data somma di denaro direttamente al venditore.
A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga: rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria (quietanza, appunto) del pagamento del prezzo di vendita.

LA SCELTA

Esistono diversi modi per cercare una abitazione in vendita.E' ovvio che prima di tutto sarà necessario farsi un po' di conti in tasca e stabilire quale possa essere il proprio budget di spesa, pensando eventualmente alla possibilità di usufruire di un mutuo.Per questo sarà necessario far riferimento ad una serie di elementi.Sulla spesa di acquisto di una casa non incidono solo i costi dell'immobile in sé e per sé , ma anche le imposte che si dovranno pagare, l'onorario notarile, l'eventuale provvigione per il mediatore, una sia pur minima spesa di ristrutturazione o di adeguamento dell'abitazione che si andrà ad acquistare, adeguamenti da fare in base alle proprie esigenze . Pertanto, nel caso si tratti della prima abitazione, si dovrà tener conto di un 10 o 15% del prezzo della casa.Individuato il budget di spesa, sarà necessario individuare le caratteristiche dell'abitazione che si desidera. Le due cose, ovviamente, non sono del tutto indipendenti. Non si può certo sperare di acquistare una villa se si dispone di pochi soldi. Quindi, ci si dovrà chiedere cosa offra il mercato per quella cifra. Ritengo, a questo proposito, che sia meglio non avere un'idea troppo precisa della casa, ma guardarsi intorno con curiosità. I nostri gusti potrebbero incontrare qualcosa che non avevamo immaginato e che potrebbe sorprenderci piacevolmente.La cosa più importante è vedere più abitazioni possibili, fino a farsi un'idea personale di quello che il mercato offre per la cifra prepostasi. E' vero, infatti, che allo stesso prezzo vi verranno offerte abitazioni con le caratteristiche più disparate: metratura, stato di conservazione, rifiniture, disposizione, esposizione, etc. totalmente diverse tra loro. Solo attraverso il cd. criterio di comparazione potrete farvi un'idea della convenienza o meno di una determinata offerta in un certo momento. Diffidate di bollettini, di quotazioni medie e varie amenità del genere, che sono molto utili solo per avere un'idea di massima dei prezzi in una certa località, ma che non servono mai a dare una valutazione precisa del valore di un'abitazione. Accanto ai criteri di massima (come, ad esempio, il costo a mq.) vanno considerati tutti gli elementi di differenziazione che rendono un alloggio più o meno appetibile al mercato: il piano, l'esposizione, le rifiniture, il contesto, etc. Elementi che variano, poi, di luogo in luogo (è evidente, per es., come in una grande città sia di particolare valore un appartamento ai piani alti, ma la stessa cosa non potrebbe dirsi per una località di mare ove si preferisce il piano terra con giardino).Tornando ai sistemi per trovar casa, il mercato ne offre molti e ben diversi tra loro.Innanzitutto le agenzie o, più in generale, i mediatori immobiliari in quanto soggetti professionalmente e istituzionalmente dediti a questa particolare attività. Di essi parleremo analiticamente più avanti.Ma lo scenario offre altre possibilità. Non dobbiamo dimenticare, infatti, la possibilità di reperire l'offerta da parte dei privati. Ciò sarà possibile attraverso annunci sui quotidiani (ogni quotidiano ha un giorno preciso, nel quale pubblica gli annunci economici e, tra essi, quelli immobiliari), oppure attraverso il contatto diretto con conoscenti.Altro sistema per reperire annunci di privati, da poco utilizzato nel nostro Paese, è quello delle Banche dati immobiliari. Si tratta di soggetti (normalmente associazioni, ma anche società commerciali) che formano data base di offerte immobiliari da privati (e da agenzie) fornite attraverso un abbonamento - ordinariamente ad importo fisso - in ossequio del quale si obbligano a fornire al potenziale acquirente tutte le offerte corrispondenti alla richiesta e fino alla conclusione dell'affare.Non bisogna, poi, dimenticare i newsgroups di annunci immobiliari, facendo tuttavia attenzione alle pubblicità di vari siti aziendali celati nei messaggi.Banche dati, ma di offerte da agenzie immobiliari, si trovano anche su internet. Tra queste, molto interessante è l'iniziativa presa da alcune Camere di Commercio italiane (in particolare quelle di Milano e di Roma) che hanno istituito una vera e propria Borsa Immobiliare della quale si può usufruire on line o direttamente presso la sede Camerale. Vi si potranno trovare, oltre ad informazioni sul settore immobiliare, le quotazioni degli immobili (molto attendibili) e le offerte del mercato (normalmente da parte di agenzie immobiliari accreditate).Le offerte delle Agenzie Immobiliari, inoltre, potranno trovarsi su pubblicazioni specializzate (ogni città ne ha diverse). Si dovrà essere molto veloci nel prendere la pubblicazione uscita proprio quel giorno e telefonare immediatamente, appena si ha idea di una buona offerta: le case migliori vengono sempre vendute in pochissimo tempo e bisogna cogliere al volo le offerte.E' anche possibile, se non si ha estrema urgenza e non si ha molto tempo da dedicare alla ricerca, rivolgersi direttamente ad una Agenzia di fiducia che vi provvederà per conto vostro, segnalandovi tutte le offerte immobiliari che corrispondono ai requisiti da voi indicati.Individuata qualche offerta interessante, è il momento di vedere la casa...

LA VISITA

Individuata un'offerta immobiliare interessante fisserete l'appuntamento per visitare la casa.E' consigliabile che vi muniate di carta e penna ove catalogare le singole abitazioni che visiterete per ubicazione, caratteristiche e condizioni di vendita.Per prima cosa fate un giro veloce della casa e fate caso magari non tanto alle cose che vi piacciono, ma a quelle che non vi piacciono, o addirittura, vi danno fastidio.Ricordatevi che, se acquisterete quella casa, poi dovrete viverci per la maggior parte della vostra giornata e per un certo numero di anni. E quello che non sopporterete, vivendoci, potrebbe essere proprio quel particolare che vi aveva dato fastidio alla prima occhiata. Quindi, fidatevi molto della vostra prima ed immediata impressione, e annotatela sul taccuino. Penserete, poi, se quelle cose potranno essere eliminate in qualche modo (per esempio, un brutto pavimento può essere sostituito, certamente non sarà possibile, invece, eliminare la brutta esposizione di una finestra).A questo punto, dovrete fare una valutazione razionale della casa, annotando:- le caratteristiche della zona e del palazzo;- l'esposizione della casa;- la disposizione della casa;- i materiali utilizzati;- gli accessori;- gli impianti.Avrete così una fotografia della casa da confrontare con le altre che visiterete.A proposito di fotografie, se vorrete, potrete dotarvi di macchina fotografica e immortalare le diverse abitazioni in modo da avere l'immagine reale da confrontare con quella, sempre un po' parziale, della memoria.In ogni caso è fortemente consigliabile richiedere a chi vi vende casa una pianta in scala da poter tenere insieme al taccuino. Con la pianta in mano, potrete valutare meglio, e con più calma, la disposizione e le dimensioni delle singole stanze ed accertarvi della concreta possibilità di riutilizzare nella nuova casa i mobili che possedete.Quanto all'atteggiamento nei confronti del proprietario o dell'agente immobiliare, dovrete cercare di non far trapelare mai la vostra vera impressione sulla casa, e restare il più possibile immuni dalla pressione psicologica che, comunque, chi vuole vendere casa eserciterà su di voi. E' ovvio che quest'ultimo, a meno che non sia un masochista, cercherà di magnificare quanto possibile i pregi della casa e nasconderne i difetti.Visitate pertanto tutte le stanze guardandole da più punti di osservazione e sinceratevi di ogni particolare.Scelta la casa, si dovrà passare ai primi atti legali.

IL MANDATO E LA PROPOSTA DI ACQUISTO

Ma veniamo alla sfera strettamente tecnico giuridica.Una volta individuato l'immobile di proprio gradimento - e alla portata del proprio portafoglio- il primo passo sarà quello di fissare l'affare.Se acquistate per mezzo di un'agenzia, questa vi farà firmare due diverse dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.Sono entrambi molto importanti e dovranno essere valutati molto attentamente prima di essere sottoscritti.In alcuni casi le due dichiarazioni sono unite in unico documento (la proposta di acquisto) che li assorbe entrambi.Attraverso il mandato attribuirete al mediatore l'incarico di mediazione.Contestualmente, vi sarà richiesto di versare una determinata somma (normalmente circa 5.000 euro) che il mediatore si obbligherà a dare al venditore al momento del contratto preliminare di vendita (cd. "compromesso", in quanto ci si "compromette", cioè ci si obbliga vicendevolmente in modo vincolante alla stipula del rogito - detto "definitivo" - di compravendita). E' una prassi costante, quindi non c'è da preoccuparsi. E' necessario, tuttavia, leggere bene il mandato, controllando attentamente qual è la misura della provvigione e che ci sia l'obbligo da parte del mediatore a versare la somma al venditore.Le precauzioni in questo caso sono le seguenti:accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge);accertarsi che il modulino prestampato sia depositato presso la Camera di Commercio, deposito che costituisce - oltre che un obbligo per il mediatore - una garanzia per voi che il suo contenuto sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle parti non necessarie;l'assegno dovrà essere intestato al venditore e con clausola "non trasferibile". Eviterete, così, che qualche mediatore senza scrupoli lo incassi immediatamente, salvo, ad affare concluso, e nella migliore delle ipotesi, scomputarne la somma dalla provvigione a lui dovuta. Fate molta attenzione all'importo della provvigione. Esso non dovrà superare, salvo casi davvero eccezionali, quello stabilito dagli usi nella zona e il cui importo sarà reperibile dagli elenchi depositati presso la Camera di Commercio. Considerate anche il fatto che, dopo un po' di tempo dedicato alla ricerca della casa, si saprà benissimo quale sia la provvigione normalmente richiesta dai mediatori.L'altro documento che vi sarà richiesto di firmare è la proposta di acquisto. Si tratta di una dichiarazione unilaterale (cioè proveniente solo da voi) e diretta all'attuale proprietario dell'immobile, dichiarazione con la quale proponete di acquistare la casa a determinate condizioni in essa elencate. In questo modo, ci sarà una prova scritta ed inconfutabile che la conclusione dell'affare è avvenuta, cosa che preserva voi da eventuali ripensamenti del venditore e garantisce all'Agenzia immobiliare il diritto alla provvigione.In tale documento saranno indicate le caratteristiche dell'abitazione, il prezzo offerto, le modalità di pagamento e i tempi dell'intera operazione. Sarà possibile aggiungere qualche patto o qualche altra precisazione.

La proposta sarà poi accettata discrezionalmente dal venditore. Una volta accettata vi impegna all'acquisto.Ancora una volta, niente paura, ma saranno necessarie alcune precauzioni, oltre a quello già detto al precedente punto 2) in tema di mandato :E' questo il momento (ma sarebbe meglio farlo ancor prima di firmare qualsiasi impegno) di far visitare l'immobile da un tecnico (normalmente un geometra) il quale rileverà anomalie o vizi dei quali un profano non può accorgersi (gli impianti sono a norma? L'edificio è stabile? La ristrutturazione che pensavate di effettuare si può fare?). Egli inoltre, dovrà essere incaricato di valutare la conformità urbanistico edilizia dell'appartamento, ciò soprattutto se si intende operare una ristrutturazione. Non sono rare le sorprese, in questo senso, soprattutto dal punto di vista economico.Rivolgetevi immediatamente ad un notaio perché provveda ad effettuare tutti gli opportuni accertamenti ipotecari e catastali.Nella scelta del professionista certamente esigerete la qualità della prestazione, ma chiedete anche qualche preventivo e confrontatelo. In particolare, lo Studio notarile, per fare un preventivo delle spese e degli onorari, avrà bisogno della rendita catastale attuale dell'immobile. Richiedetela al mediatore.A questo punto sarete già impegnati all'acquisto, ma certamente l'impegno più forte deriverà dal preliminare di compravendita

IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Con il contratto preliminare di compravendita il promittente venditore si obbliga a stipulare con il promittente acquirente, o con quel soggetto, privato o ente, che quest'ultimo indicherà, il contratto definitivo di vendita (mediante atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata).Questo contratto vi vincolerà in modo pressoché definitivo all'acquisto e, pertanto, è estremamente consigliabile (ma non necessario!) che esso venga stipulato con l'assistenza di un notaio o di un avvocato (ma esperto del settore!).Diverse possono essere le problematiche che investono questo particolare momento, per il quale non ci si può improvvisare esperti della materia.Per l'acquirente, pertanto, resta solo il compito di seguire l'operato del professionista e quindi:chiedere un colloquio con il notaio e prospettargli ogni problematica che si ritenga importante;valutare con il medesimo le eventuali opportunità di tutela attraverso l'inserimento di clausole ad hoc;valutare con il professionista gli aspetti fiscali dell'acquisto; (è possibile, infatti, ottenere importanti agevolazioni fiscali, per es., nel caso di acquisto come prima casa o di immobili di particolare interesse storico o artistico);nel caso che il venditore sia un imprenditore o una società, valutare la possibile tutela in caso di fallimento (che potrà coinvolgere il bene acquistato ancora per due anni dalla data della stipula);valutare l'eventuale opportunità della trascrizione del preliminare, che costituisce sicuramente una valida ed efficace tutela per l'acquirente ma può presentarsi estremamente onerosa fiscalmente.Al momento della sottoscrizione, poi, vi verrà chiesto di versare una determinata somma di denaro.Quest'ultima, che dovrà essere la più bassa possibile e non superare mai, in ogni caso, il 10 o 15% dell'intero corrispettivo, dovrà essere versata a titolo di caparra confirmatoria e di acconto sul prezzo.Caparra confirmatoria significa che nel caso non si prosegua nell'affare per colpa vostra perderete la somma versata, ma nel caso che la colpa sia del venditore avrete diritto, oltre alla restituzione di quanto versato, ad ottenere altrettanto denaro a titolo di risarcimento forfettario dei danni. In pratica, qualora voi abbiate versato circa 5000 euro di caparra, nel primo caso le perderete, ma nel secondo avrete diritto alla restituzione dei 5000 versati e ad altri 5000 a titolo di risarcimento dei danni.Qualora tutto vada bene, detta somma verrà computata nel prezzo.

LE TASSE

Prospetto delle aliquote per la tassazione.
Si premette che, qualora l’imposta dovuta applicando la relativa aliquota non raggiunga l’ammontare della tassa fissa, sarà dovuta comunque tale imposta.
Acquisto di abitazioni:
A) Acquisto da imprese di costruzione. La compravendita da imprese di costruzione è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo sarà pari al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa e del 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case ai soci di cooperativa edilizia di abitazione.In caso di acquisto soggetto ad IVA, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alle amministrazioni competenti, le seguenti imposte:Imposta di registro: FissaImposta ipotecaria: FissaImposta catastale: FissaL’imposta fissa, ad oggi, è pari ad euro 168,00.
B) Acquisto da privatiSi ricorda che le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’amministrazione competente in sede di registrazione.
1) In assenza di agevolazioni:Imposta di registro: 7%Imposta ipotecaria: 2%Imposta catastale: 1%Le aliquote si applicano di regola sul prezzo dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo tra persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul “valore catastale” dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge: 115,5 in caso di richiesta di agevolazioni prima casa o 126 negli altri casi), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
2) Agevolazioni per l'acquisto della prima casa di abitazioneImposta di registro: 3%Imposta ipotecaria: FissaImposta catastale: FissaLe aliquote si applicano sulla base imponibile determinata come sopra.L’imposta fissa, ad oggi, è pari ad euro 168,00.
I contratti di mutuo a medio e lungo termine, ossia di durata superiore a diciotto mesi, effettuati da aziende di credito (ad esempio banche), sono soggetti all’imposta sostitutiva dello 0,25% sul finanziamento erogato salvo che il mutuo sia destinato all’acquisto di abitazioni per le quali non ricorrono le condizioni per le agevolazioni finalizzate all’acquisto della prima casa di abitazione. In tale ultima ipotesi, l’aliquota è del 2%.L’imposta sostitutiva di cui sopra, che verrà trattenuta dalla banca mutuante, per versarla allo Stato, sostituisce quelle di registro, di bollo, ipotecaria e catastale, che pertanto non saranno dovute

QUANTO COSTA L'ATTO NOTARILE

I dati qui pubblicati riportano di massima i compensi dovuti al notaio per gli atti di trasferimento immobiliare e di mutuo.Gli importi indicati rappresentano la somma degli onorari, dei diritti e dei compensi previsti dalle diverse voci della tariffa vigente approvata con decreto ministeriale.Per poter quantificare alcune voci della tariffa (a importo unitario predeterminato) si è fatto riferimento alla prassi più ricorrente.Così per un atto di trasferimento immobiliare si è ipotizzato:a) una vendita avente ad oggetto uno o più immobili siti in un solo Comune, appartenenti ad un solo proprietario;b) una indagine storica ipotecaria e catastale che richieda il consueto impegno di tempo e di risorse organizzative, nonché una sola trascrizione e una sola voltura;c) il rilascio di quattro copie ciascuna delle quali con otto facciate;d) l'esame delle problematiche giuridiche, fiscali e urbanistiche più ricorrenti;e) il ricevimento dell’atto in studio o comunque senza spese di spostamento.L’importo del compenso del notaio potrà variare nei diversi casi, ma sarà comunque compreso tra il minimo e il massimo previsti dalla tariffa ministeriale vigente, tenuto conto dei criteri di massima deliberati dai Consigli Notarili Distrettuali.Le tabelle pubblicate non indicano tali importi minimi e massimi in termini assoluti, ma l’ammontare spettante al notaio per l’atto relativo al caso ipotizzato.E’ possibile ricevere dal notaio tutte le informazioni necessarie in merito alla complessità della prestazione e quindi agli oneri effettivamente prevedibili.Trasferimenti immobiliariPREZZO DELL’IMMOBILECOMPENSO MINIMOCOMPENSO MASSIMOValore fino a 93.000,001.681,302.428,80Valore fino a 139.500,001.805,502.617,40Valore fino a 186.000,001.933,152.830,15Valore fino a 232.400,002.029,752.991,15Valore fino a 280.000,002.157,403.203,90Valore fino a 370.000,002.254,003.364,90Valore fino a 465.000,002.478,253.738,65Tutti i valori sono espressi in Euro.Sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e alle agenzie delle entrate e del territorio) e l’IVA (20% sul compenso).Ad esempio, per un atto di trasferimento immobiliare di prima abitazione per un prezzo di euro 150.000,00, con liquidazione dell’imposta su tale prezzo, saranno dovuti complessivamente:A) spese sostenute per conto del cliente:imposta di registro, ipotecaria e catastale 4.836,00imposta di bollo 230,00tassa archivio 39,00tassa ipotecaria e catastale 70,00visura ipotecaria 130,00Totale 5.305,00B) onorari da 1.933,15 a 2.830,15C) IVA 20% da 386,63 a 566,18D) Totale Generale da 7.624,78 a 8.701,33Devono essere aggiunte alla voce B) i costi sostenuti per le visure (se non sono già stati addebitati interamente nella voce A)), l’IVA, ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti non previsti in questo esempio.In caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo tra persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul “valore catastale” dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge: 115,5 in caso di richiesta di agevolazioni prima casa; o 126 negli altri casi), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.In tal caso il notaio applica ai propri compensi una riduzione del 20%.Compravendita con mutuo bancario contestualeQuando la compravendita è effettuata contestualmente al mutuo, che è comunque oggetto di un atto separato, il notaio è uso praticare, a vantaggio dei clienti, anche se la tariffa non lo prevede, una riduzione degli onorari che, in base ai criteri fissati dai Consigli Notarili Distrettuali, viene applicata sulla compravendita o sul mutuo.Sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e all’agenzia delle entrate) e l’IVA (20% sul compenso).Mutuo bancario di durata superiore a 18 mesiVALORE DELL'IPOTECACOMPENSO MINIMOCOMPENSO MASSIMOFino a 93.000,001.349,001.721,60Fino a 139.500,001.413,401.818,20Fino a 186.000,001.500,801.949,30Fino a 232.400,001.602,002.082,70Fino a 280.000,001.684,802.206,90Fino a 370.000,001.749,202.303,50Fino a 465.000,001.901,002.531,20Fino a 695.000,002.048,202.752,00Fino a 930.000,002.324,203.145,30Fino a 1.162.000,002.453,003.338,50Tutti i valori sono espressi in Euro. Sono da aggiungere le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile ed all’agenzia del territorio) e l'IVA (20% sul compenso).Di norma l’ammontare dell’ipoteca è un multiplo del capitale mutuato.Ad esempio, per un mutuo portante ipoteca di euro 300.000,00 (a garanzia, di norma, di un capitale di euro 150.000,00) saranno dovuti complessivamente:A) spese sostenute per conto del cliente:tassa archivio 24,10diritti di conservatoria e catastali 35,00visura ipotecaria 130,00Totale 189,10B) onorari da 1.749,20 a 2.303,50
C) IVA 20% da 349,8 a 460,70
D) Totale Generale da 2.228,14 a 2.953,30Devono essere aggiunti alla voce A) i costi delle eventuali certificazioni richieste dall’istituto mutuante ed alla voce B) i costi sostenuti per le visure, se non addebitati interamente nella voce A), oltre l’IVA, e le spese ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti non previsti in questo esempio.

PREZZO-VALORE

A partire dal 1 gennaio 2006, chi acquista una casa o una abitazione può utilizzare il valore catastale come base imponibile per calcore le tasse da pagare in merito al trasferimento di proprietà. Deve trattarsi di cessioni soggette ad Imposta di Registro (sono, quindi, escluse le cessioni soggette ad IVA). In altre parole, si può sfruttare questa opportunità quando si compra casa da un privato o da un altro soggetto che opera in regime di esenzione IVA.

POLIZZA DECENNALE POSTUMA

Chi compra una casa o un'abitazione in fase di costruzione ha il diritto di avere da parte del costruttore una polizza assicativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, così come previsto dall'art.4 del decreto legislativo n. 122/2005.

In sostanza, il costruttore ha l'obbligo di stipulare "una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 del Codice Civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatsi successivamente alla stipula del contrato definitivo di compravendita o di assegnazione"; in ogni modo, secondo un'interpretazione estensiva dell'art. 1669 da parte della giurisprudenza, tra i ravi difetti costruttivi delle case e delle abitazioni rientrano anche elementi secondari ed accessori dell'opera quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti e quant'altro in grado di compromettere la funzionalità dell'abitazione.

Tale garanzia assicurativa non è dovuta se chi vende la casa o l'abitazione è un privato un soggetto che opera al fuori di qualsiasi attività professionale ed in forma occasionale.

Sono oggetto di garanzia con polizza decennale postuma le case le abitazioni, e gli immobili in genere, per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire successivamente al 2 luglio 2005 e solo s e tali immobili siano, al momento della contrattazione, ancora da edificare o non siano ancora ultimati essendo in stato tale da non consentire il rilascio del relativo certificato di agibilità.

IL COSTO DI UN ATTO NOTARILE

Secondo l'associazione del notariato:

il notaio rende una prestazione complessa, nell’esercizio di una pubblica funzione dello Stato, svolta in forma professionale.L’atto notarile, lungi dal riguardare soltanto il rapporto tra le parti, ha un valore aggiunto sotto tre profili:

- la sicurezza del contratto, che evita alle parti costose e lunghe liti in giudizio;

- la sua forza esecutiva nel recupero dei crediti e di prova privilegiata nel processo;

- la certezza generale dei diritti, creata con l’affidabilità dei pubblici registri, che determina condizioni di stabilità sociale e un contesto di legalità necessario allo sviluppo economico.

Che cosa dire, allora, della parcella del notaio? Davvero tutto quello che si paga al notaio è suo onorario? Nei costi di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposto e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti e gli onorari spettanti al notaio per l’attività che svolge. I maggiori costi che il compratore deve sostenere (fino a 400-500 Euro) sono imputabili ad oneri di altra natura, per lo più fiscali. Il compenso del notaio è regolato da una tariffa nazionale stabilita dalla legge. Si possono chiedere chiarimenti sulla parcella del notaio al Consiglio notarile distrettuale competente per territorio. Il compenso complessivamente dovuto comprende anche le spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è infatti possibile grazie ad una infrastruttura informatica, creata dal notariato completamente a spese della categoria, che collega i notai con la Pubblica Amministrazione.