ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

Nei contratti di "credito fondiario", la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario; ma, generalmente, anche nei contratti di diritto ordinario è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi.
A fronte di questo mancato guadagno la banca poteva, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (penale). Secondo una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2002, che peraltro era dettata solo per i mutui di "credito fondiario", il compenso doveva (nel caso) essere fissato in via "esclusiva" e "omnicomprensiva", e il contratto prevedere con apposita ed espressa menzione, che "nessun altro onere può essere addebitato". Non solo: doveva essere indicata specificamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando, nel caso, indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula.
Il compenso per l'estinzione anticipata doveva essere espressamente indicato sia nel prospetto informativo europeo (E.S.I.S.), sia nel "foglio informativo" e nel documento di sintesi prescritti dal C.I.C.R.
In un contratto di mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento ordinario, il compenso, se esisteva, era generalmente fissato in percentuali contenute.
Massima attenzione, invece, era da prestare in caso di mutui a tasso fisso, o con piani di ammortamento particolarmente flessibili: in tali casi, infatti, le banche erano solite accentuare, a volte in termini non del tutto chiari, l'importo della penale al dichiarato intento di fare fronte a eventuali variazioni del costo del denaro.
Con l’entrata in vigore (avvenuta il 3 aprile 2007) della legge n. 40 del 2 aprile 2007 di conversione con modificazioni del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, i compensi (o le penali) per l’estinzione o anche per la decurtazione anticipate sono stati eliminati con riguardo ai seguenti contratti: mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria (INAIL, INPS, ecc..) per acquistare o ristrutturare unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica e professionale da parte di persone fisiche.
Le nuove norme sulle clausole penali sono valide per i mutui contratti dopo il 2 febbraio 2007 (giorno dell'entrata in vigore del decreto legge).
Per i mutui contratti prima del 2 febbraio 2007 il costo effettivo a carico del cliente, in caso di estinzione anticipata, è stato stabilito da un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori siglato il 2 maggio 2007, che ha provveduto a ridurre i compensi precedentemente pattuiti.L'emanazione della nuova normativa ha offerto lo spunto affinché l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Territorio con una Circolare congiunta (la n. 6 pubblicata il 14 giugno 2007) riaffermassero la compatibilità del regime agevolato dell'imposta sostitutiva di cui al d.p.r. n. 601 del 1973 (vedi Trattamento fiscale dei mutui ipotecari) con la facoltà di estinzione anticipata del mutuo da parte del soggetto finanziato.A fronte del testo normativo, il quale ammette il contratto al regime fiscale agevolato dell’imposta sostitutiva a condizione che il finanziamento abbia una durata minima di “più di diciotto mesi”, una isolata pronuncia della Cassazione (la n. 11165 del 26 maggio 2005) aveva ritenuto tale durata incompatibile con le clausole che prevedessero la facoltà del debitore di sciogliersi dal rapporto di finanziamento in qualsiasi momento. Richiamandosi a tale sentenza, alcuni locali uffici delle entrate avevano proceduto a richiedere ai mutuatari l’imposta di iscrizione pari al 2% dell’importo dell’ipoteca, disconoscendo l’applicazione delle agevolazioni. Le cifre in questione erano anche rilevanti, specialmente in considerazione del contemporaneo rialzo dei tassi e del primo manifestarsi delle conseguenze negative della crisi americana dei mutui subprimes.Il Consiglio Nazionale del Notariato, anche in persona del suo Presidente, è intervenuto mediante l’elaborazione di studi interpretativi, la richiesta esplicita di chiarimenti e la predisposizione di ricorsi pilota contro i primi recuperi di imposta tentati dalle singole Agenzie delle Entrate; ed ha, quindi, contribuito a che l’Amministrazione finanziaria rivedesse la sua linea interpretativa riconducendo ad equità il sistema. E’ stato evidenziato, tra l’altro, come la possibilità di adempimento anticipato costituisca il presupposto perché, anche in materia di mutui ipotecari, si realizzi un regime di maggiore concorrenza tra le varie banche: è evidente, infatti, che una penalizzazione sotto l’aspetto fiscale dell’adempimento anticipato avrebbe potuto bloccare anche le iniziative legali (c.d. decreto Bersani-bis) volte a consentire la possibilità di sostituzione del mutuo con il minor aggravio possibile per i consumatori.L’intervento del Notariato ha, quindi, consentito di riportare la certezza del diritto ed ha contribuito a suscitare, con la predetta Circolare n. 6 del 2007, un intervento chiarificatore da parte della Agenzia delle Entrate: è stato, infatti, chiaramente affermato che la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente al soggetto finanziato di risolvere anticipatamente il rapporto attraverso l’estinzione del debito anche prima che decorra la durata minima stabilita dalla legge, non determina l’incompatibilità di tali convenzioni con il regime tributario agevolativo. Sono risultate così definitivamente superate le opposte conclusioni di una precedente circolare (la n. 6 del 5 dicembre 2006), che avevano determinato la necessità di inserire in molti contratti clausole limitative del diritto all’adempimento anticipato.

L'ACCOLLO DEL MUTUO

Si parla di accollo di un mutuo quando si acquista un'abitazione su cui grava già un mutuo.

In tal caso il venditore dell'abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all'acquirente.
In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario.

A fronte di tale accollo, il mutuo residuo, in linea capitale, dovrà essere decurtato dal prezzo convenuto per la compravendita. In sede di stipula dell'atto definitivo di cessione dell'immobile, si provvederà al conguaglio della quota interessi relativa alla rata in scadenza e, quindi, successiva alla data di questo atto.

Se il mutuatario è il costruttore, occorre accertarsi che la banca abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull'intero edificio.

Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite.

Inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'appartamento.
Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiedere di esserne liberato).
Questo accade perché l'accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio. Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il liberante.

Le banche possono anche non aderire all'accollo, nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

LA DOMANDA
Sto acquistando un appartamento di nuova costruzione. Tutto il fabbricato è gravato da un mutuo richiesto dalla società costruttrice. Poiché ho intenzione di accollarmi una quota del mutuo, quali garanzie devo richiedere?
In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all'iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato. Dato che i tempi d'annotamento sono lunghi (circa un anno), l'atto di frazionamento e l'avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.
È evidente che si debba pretendere il frazionamento del mutuo prima dell'atto definitivo di compravendita.
Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.

LA PORTABILITA' DEL MUTUO

Un mutuatario ha la possibilità trasferire il suo mutuo da una banca ad un’altra che gli propone condizioni migliori.
Si parla in questo senso di portabilità del mutuo. Il decreto legge n.7 del 31 gennaio 2007 (il cosiddetto Decreto Bersani) ha stabilito che per tutti i mutui debba essere garantita la piena portabilità. In termini giuridici ciò avviene appellandosi all’articolo 1202 del Codice Civile, che detta la disciplina della “surrogazione per volontà del debitore”.In passato la sostituzione di mutuo implicava necessariamente la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova. Il Decreto Bersani ha invece stabilito che quest’operazione possa essere condotta con un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili.In questo modo la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, e la surrogazione risulterà da un’annotazione a margine dell’ipoteca.L’istituto subentrante provvederà dunque a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario, che si troverà a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima. Se il contratto originario prevedeva la corresponsione di una penale di estinzione anticipata, questa dovrà comunque essere riconosciuta al vecchio creditore, a compensazione della perdita dell’operazione. In termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti in relazione al mutuo sostituito.Ad oggi non tutti gli istituti di credito hanno predisposto le procedure di surrogazione necessarie per garantire la portabilità del mutuo. La sostituzione può essere effettuata pertanto solo nella forma classica, anche se essendo entrata in vigore il 2 aprile 2007 la nuova disciplina sulla cancellazione dell’ipoteca, il costo dell’operazione si avvicina ormai a quello della "portabilità", differendo solo per l’imposta sul mutuo, che andrà nuovamente pagata.

QUANTO MUTUO CHIEDERE

I mutui in genere coprono l’80% del valore periziato dell’immobile, ma in relazione al reddito del richiedente la percentuale può essere minore. Chi finanzia analizzerà prima la capacità di far fronte al debito negli anni futuri, poi il valore della casa che si acquista.Chi ha intenzione di chiedere un mutuo dovrà quindi fare un'attenta previsione di quello che potrà accantonare mese per mese per pagare le singole rate.
Una buona regola da tenere presente è quella di non chiedere mai un finanziamento superiore a un terzo delle proprie entrate a meno che non si disponga di guadagni elevati.
È importante tenere conto della propria capacità di risparmiare e dell'eventualità di dover far fronte a spese impreviste.


La domanda
Qual è la percentuale tra la somma erogata ed il valore dell'immobile?
Il finanziamento non può essere superiore al 75% o all'80% del valore commerciale del bene da acquistare o da ristrutturare offerto in garanzia. Tale percentuale può raggiungere il 100% in caso di prestazione, da parte del mutuatario, di particolari garanzie sussidiarie in misura tale che il finanziamento resti entro l'80% del rapporto tra valore del bene e importo della garanzia. Tali particolari garanzie possono essere rappresentate da fideiussioni bancarie e polizze fideiussorie di compagnie di assicurazioni Gli Istituti di Credito, comunque, sono liberi di acquisire ogni altra garanzia ritenuta opportuna.

LE GARANZIE RICHIESTE PER IL MUTUO

L'istituto mutuante trasferisce una somma di denaro al soggetto mutuatario, che ha l'obbligo di rendere la somma prestata con l'aggiunta degli interessi.
Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante richiede delle garanzie. Tra le più comuni troviamo:
l'ipoteca;
la fideiussione;
le polizze assicurative;
i tassi di mora.
In generale, i mutui si possono classificare in due macro modelli:
mutui chirografari;
mutui garantiti.
Il mutuo chirografaro è privo di garanzia reale e prevede solo un accordo scritto tra mutuante e mutuatario, in cui compare l'unica garanzia prevista: le firme personali. Normalmente ha una durata inferiore ai 5 anni e, per questo motivo, può essere erogato in tempi brevi.
La categoria dei mutui garantiti, invece, comprende tutti quei mutui che possono essere amministrati da garanzie, come: il mutuo ipotecario, il mutuo fideiussorio, il mutuo pignoratizio o il mutuo cambiario.
In particolare, il mutuo ipotecario è quello più frequentemente utilizzato nel caso dell'apertura di mutui per l'acquisto (o ristrutturazione) di un immobile. Solitamente ha una durata superiore ai 5 anni ed è stipulato davanti ad un notaio, che fa da garante e deposita il contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare per l'iscrizione all' ipoteca (l'atto deve essere reso pubblico con l'iscrizione ai pubblici registri immobiliari, solo in questo modo il creditore acquisisce il diritto di rivalsa sul bene ipotecato dal debitore).
L'ipoteca
Secondo il diritto civile, l'ipoteca è “un diritto reale di garanzia” su un bene di un'altra persona, che deve avere la funzione di assicurare in qualche modo la restituzione del credito rilasciato.
Grazie all'ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l'estinzione del debito, l'istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.
L'iscrizione all'ipoteca, mediante il deposito del contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare, deve essere fatta dal notaio con una durata legale di 20 anni.
Se dopo i 20 anni il mutuo non è estinto si può rinnovare il contratto; se, invece, il mutuo viene estinto prima si può richiedere la cancellazione dell'ipoteca.
E' comunque sconsigliato richiedere la cancellazione, a meno che non vi sia una reale necessità (ad esempio vendita dell'immobile), poiché la pratica è lunga e costosa. Conviene lasciar decadere l'ipoteca con una cessazione naturale che scatta automaticamente dopo i 20 anni previsti.
L'ipoteca immobiliare si spande anche ai “beni accessori” all'immobile stesso, come: box, cantina, soffitta, posto auto, ecc.
Chi apre un mutuo per l'acquisto di un immobile garantendolo con un'ipoteca, apre un mutuo detto “ipotecario”.
Solitamente, il contratto prevede la definizione della percentuale di ricavato che l'istituto mutuante potrà percepire dalla vendita all'asta del bene in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario: tra il 150% ed il 300% della somma finanziata. In questo modo il creditore si tutela per recuperare anche gli interessi e le spese, oltre al capitale.
Fideiussione
Oltre all'ipoteca l'istituto mutuante potrebbe richiedere altre garanzie, tra cui la più frequente è la fideiussione.
Nel caso della fideiussione il creditore richiede che sia una terza persona a fare da garante per il soggetto mutuatario. La stipula deve avvenire tra il creditore ed il fideiussore, solitamente un familiare del debitore che si assume le responsabilità nel caso di inadempimento, e deve essere scritta.
Se il debitore non dovesse pagare le rate previste sarebbe il fideiussore a dover estinguere il debito.
Assicurazioni per mutui
Gli istituti mutuanti richiedono la stipulazione di polizze assicurative, tra cui:
polizza vita: a tutela di un'eventuale morte prematura del debitore;
polizza incendio e scoppio: con cui l'immobile viene garanito contro il rischio di un incendio o di uno scoppio. Casi non tanto frequenti, ma l'istituto richiede sempre tale assicurazione e maggiore è il prezzo dell'immobile più onerosa è la spesa. Nella maggioranza dei casi di mutuo ipotecario vi è l'obbligo di sottoscrizione;
polizza multi rischi: pacchetto assicurativo che copre contro il rischio di infortunio e malattia. Solitamente non è richiesto obbligatoriamente;
Polizza a responsabilità civile: tutela da possibili danni causati a terze persone per colpa della proprietà immobiliare (ad esempio: perdita della lavatrice che allaga la casa del vicino, tegola che cade addosso a qualcuno, ecc.).
Alcune polizze sono facoltative per il mutuatario mentre altre sono obbligatorie ed incluse da contratto, in quest'ultimo caso l'istituto propone una compagnia assicurativa convenzionata, ma il cliente può valutarne altre e se dovesse trovarne una più conveniente può proporla.
I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell'immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.
Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all'istituto mutuante.

LE SPESE DA SOSTENERE PER IL MUTUO

Il principale elemento che spinge a scegliere una banca (o istituto di credito o società finanziaria) al posto di un'altra è l'ammontare delle spese da sostenere.
Oltre alle condizioni del mutuo ed al tasso d'interesse, bisogna sempre prestare particolare attenzione alle spese, poiché ci possono essere anche grandi differenze tra istituto ed istituto.
Per valutare la proposta più conveniente e calcolare il costo complessivo del mutuo è consigliabile utilizzare l'indice sintetico di costo (ISC), che comprende tutte quelle spese indicate nella normativa del 1992 per il TAEG, cioè: gli interessi, le spese di apertura, le spese d'assicurazione e le altre spese previste dal contratto. Grazie all'ISC (come al TAEG) è possibile confrontare le offerte di mutuo tra di loro per poter decidere con maggior sicurezza la soluzione migliore. L'ISC è stato diffuso dalla disciplina sulla trasparenza entrata in vigore nell'ottobre 2003, che prevede che ogni contratto di mutuo includa tale valore per ogni finanziamento.
Grazie a tale indicatore e' possibile confrontare i mutui tra di loro e valutare quello più' conveniente in termini di costo.
Tra le spese più comunemente sostenute dal mutuatario ritroviamo:
spese istruttorie: sono i costi di apertura della pratica di mutuo da parte dell'istituto, che deve richiedere, acquisire e verificare i dati del richiedente;
spese notarili: sono spese relative agli oneri dovuti al notaio ed alle imposte di Stato per la stipulazione del contratto;
spese assicurative: riconducibili al prezzo delle assicurazioni imposte dal creditore per avere garanzie sul rimborso del debito;
spese di perizia: sono quelle attinenti alla perizia tecnica necessaria al fine di verificare il valore dell'immobile;
spese d'imposta sostitutiva: è il prezzo relativo alla tassa sul mutuo che il mutuatario deve pagare in base alla tipologia di finanziamento richiesto. Infatti per l'acquisto di un immobile, più specificatamente della prima casa, l'importo da pagare corrisponde allo 0,25%; mentre per tutti gli altri casi ammonta al 2% (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto legge n. 168).

COME SCEGLIERE E OTTENERE IL MUTUO

La scelta del mutuo deve essere ben vagliata seguendo una logica di confronto tra i tipi di contratto ed il tasso d'interesse applicato. Il paragone dovrebbe portare il richiedente a comprendere la differenza di costo tra i servizi di mutuo proposti dai vari potenziali mutuanti ed a trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
Il primo obiettivo da porsi è, dunque, quello di definire quale banca (o istituto di credito) offre la soluzione migliore al costo più accattivante.
Per raggiungere tale scopo, cioè arrivare ad avere un'idea più chiara sulla strada da seguire, è utile considerare un'unica tipologia di mutuo come riferimento per osservare l'identica soluzione ma di istituti diversi.
Scelta la tipologia di mutuo da utilizzare come riferimento, il sistema di paragone da impiegare in questo senso è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale); si tratta di un indicatore in grado di calcolare l'effettivo costo annuale di un mutuo, poiché considera sia il tasso d'interesse realmente adottato sia le importanti spese di apertura del prestito. In questo modo è possibile identificare la banca, o l'istituto di credito, più competitiva.
Una volta identificato il probabile mutuante, bisogna individuare la soluzione che più si avvicina a soddisfare le proprie esigenze. Ogni banca offre servizi di assistenza per la scelta del mutuo, sia online con interfacce di calcolo sia offline attraverso i propri consulenti finanziari.
I requisiti per ottenere il mutuo
Dopo aver scelto istituto e soluzione più idonei alle proprie esigenze, occorre soddisfare alcuni requisiti fondamentali per poter ottenere il finanziamento desiderato, che si possono dividere in:
requisiti legali;
requisiti economici.
I requisiti legali necessari al fine di ottenere un mutuo sono:
essere cittadini italiani con residenza in Italia;
essere cittadini di stati membri della comunità europea (CEE);
essere cittadini di stati non membri della comunità europea ma residenti in Italia;
essere maggiorenni (18 anni);
ogni istituto valuta, a seconda del caso, una massima età.
I documenti solitamente richiesti per la verifica delle condizioni legali del futuro mutuatario sono: copia della carta d'identità e del codice fiscale, i certificati di residenza, di stato di famiglia, di nascita, di cittadinanza e di stato civile, l'atto di matrimonio per i coniugi o la sentenza di divorzio o separazione per gli ex-coniugati.
In aggiunta ai requisiti legali, l'istituto richiede la valutazione di alcune caratteristiche economiche, per assicurarsi che il richiedente sia affidabile e capace di sostenere il pagamento delle rate.
Per decidere se erogare il mutuo l'istituto prenderà in esame la seguente documentazione di tipo reddituale:
i lavoratori dipendenti: dovranno esibire copia del modello 101 (CUD), delle ultime buste paga e dell'attestato di servizio;
i liberi professionisti o aziende: dovranno presentare copia del modello Unico, dell'estratto della camera di commercio, dell'atto costitutivo e, solo se professionisti, dell'attestato d'iscrizione all'albo.
E' possibile che l'istituto richieda ulteriori documentazioni specifiche per casi economici o familiari particolari. Inoltre, in base al tipo di mutuo da erogare, risultano necessari altri documenti tecnici (ad esempio, per l'acquisto di un immobile bisogna presentare copia del compromesso, del certificato di abitabilità, della planimetria catastale, ecc.).
Dopo l'analisi di tutti i dati, la banca può pronunciare il parere di fattibilità sull'erogazione del mutuo. Nel caso di giudizio positivo, viene accettata la richiesta di finanziamento e l'istituto si preoccupa di fissare una data per la stipula dell'atto pubblico di prestito con il richiedente.
I soggetti atipici
Negli ultimi anni le banche e gli istituti di credito hanno iniziato a proporre soluzioni ad hoc per i soggetti atipici, rappresentati da quella di popolazione con contratti di lavoro a tempo determinato, di collaborazione, o in generale con un futuro lavorativo precario, che oggi costituiscono una vera e propria fetta di mercato che non può più essere trascurata.
Alla richiesta di mutuo da parte dei soggetti atipici gli istituti mutuanti offrono delle soluzioni specifiche in base alle esigenze ed ai requisiti del richiedente. Ma data l'esistenza di minori garanzie e maggiori rischi i costi sono più elevati (rispetto a quelli di un “mutuo normale”), poiché viene applicato un tasso punitivo che porta ad un aumento dello spread.
Oltre ad un tasso maggiorato, le soluzioni proposte richiedono un maggior numero di requisiti da parte del mutuatario (ad esempio: avere un'età inferiore ai 35 anni, avere un lavoro da almeno 3 anni, ecc.), e cio' nonostante nella maggior parte dei casi viene comunque reclamata la garanzia da parte di un genitore o parente. Quindi non converebbe più come scelta, ma sarebbe meglio valutare un mutuo tradizionale garantehdolo con la fideiussione.
Tra i vantaggi delle soluzioni studiate per i soggetti atipici, vi è la possibilità di interrompere il pagamento delle rate fino a sei mesi nel caso in cui il debitore rimanesse senza lavoro. Tale condizione viene ben definita in fase contrattuale, in quanto la durata della sospensione deve essere specificata ed anche il numero delle possibilità di appello a tale clausola deve essere dichiarato (solitamente la sospensione è prevista solo una o due volte al massimo).
Non tutti gli istituti concedono ai soggetti atipici prodotti specifici, ma quasi tutti garantiscono una valutazione della capacità di solvenza del soggetto richiedente. Dopo aver vagliato tutti i requisiti molte banche (o istituti di credito) rifiuteranno la richiesta, ma il mercato aperto di oggi, caratterizzato da una forte competizione tra istituti mutuanti, offre diverse soluzioni alternative ed è possibile ottenere un consenso anche dopo aver riscosso solo rifiuti.

CHI EROGA IL MUTUO

Le erogazioni di mutui sono praticati dalle banche, dagli istituti di credito e dalle società finanziarie.
Le banche tradizionali
Per affidare i risparmi ad una banca è bene capire che cos'è.
La banca è il luogo nel quale l'abbondanza di fondi di un soggetto si incontra con la mancanza di un altro soggetto, in questo senso la banca è un mediatore: infatti, gestisce il denaro delle persone che lo depositano dandolo a coloro che decidono di aprire un credito.
La banca ha, dunque, un ruolo importante dato che dovrà garantire la sicurezza del capitale di chi deposita, prendendosi carico dei rischi d'insolvenza, e la disponibilità di denaro per chi ne ha bisogno.
Le attività principali di una banca sono quelle di far girare il denaro, altrimenti non redditizio, e di rendere veloci ed efficienti le operazioni di pagamento tra le parti, in continuo svolgimento nell'economia odierna.
Più precisamente, la banca ha due fini fondamentali:
ricevere e concedere fondi: apertura conti corrente, prestiti, mutui, ecc.
offrire mezzi di pagamento al sistema economico: bonifici,POS, ecc.
Oltre a perseguire i suoi obiettivi principali, la banca mette a disposizione altri servizi per la clientela, come: il cambio valuta, sostegno per le operazioni finanziarie (compra/vendita azioni, obbligazioni, fondi, ecc.), i titoli di credito (assegni, carte di credito, bancomat, ecc.), le cassette di sicurezza, ecc.
Per far fronte alle spese di tutti i servizi erogati, la banca chiede degli interessi sul capitale preso a credito dai propri clienti e delle commissioni specifiche per i servizi stessi.
Le spese a cui deve far fronte una banca dipendono dalla gestione del personale, dalla sede, dalle filiali, dagli impianti, dagli interessi che deve dare ai propri clienti sul capitale depositato.
Generalmente, le banche hanno diverse filiali sul territorio nazionale (a volte anche internazionale) ed hanno alle proprie spalle una struttura organica complessa, per questo motivo vengono solitamente preferite agli istituti di credito ed alle società finanziarie per la richiesta di mutui. E' ancora diffusa, infatti, l'idea che le banche offrano una maggiore sicurezza, che abbiano più rispetto dei risparmi, che assumano personale più competente, in realtà anche gli istituti di credito e le società finanziarie dispongono di mezzi adeguati, spesso incomparabili con i piccoli mezzi di alcune banche nate in tutta Europa e nel mondo.
Istituti di credito
Gli istituti di credito sono enti eletti ad offrire servizi bancari multi-canale, che consentano ai clienti di accedere, facilmente e velocemente, a tutte le attività della banca.
In generale, parlare di istituto di credito è come usare un sinonimo di banca. L'istituto di credito è effettivamente una banca specializzata, poiché svolge come attività principali la raccolta e la disposizione dei risparmi ed opera come intermediario nelle operazioni creditizie. Ciò che li caratterizza è il fatto di essere aziende di credito costituite come s.p.a. (società per azioni).
Un istituto di credito offre tutti i servizi di una normale banca, ma presta particolare attenzione alla finanza personale, intesa come risparmio.
I rapporti con il cliente tendono a migliorare perché l'interazione con l'istituto aumenta, grazie ad una serie di servizi via internet studiati appositamente per ridurre i costi e velocizzare le transazioni richieste. A fronte di una politica commerciale che pone il cliente al centro dell'attenzione e che aumenta di flessibilità, gli istituti di credito si caratterizzano per la grande differenziazione di mutui pensati per offrire la formula migliore e più conveniente in base alle esigenze del cliente stesso.
Le società finanziarie
Le società finanziarie sono enti che svolgono la loro attività nei finanziamenti, nei servizi finanziari, nella locazione finanziaria, ed in attività simili a quelle elencate (come l'intermediazione in prodotti finanziari, ecc.).
Un aspetto che le caratterizza è che le società finanziarie possono essere costituite scegliendo qualsiasi forma societaria, poiché la legislazione richiede soltanto l'applicazione di una forma giuridica idonea a svolgere attività commerciali e finanziarie. Ogni società finanziaria, inoltre, ha delle proprie linee guida che regolano la misurazione dei limiti di rischio e la precisazione dei tassi di interesse, nonché la definizione delle caratteristiche che la controparte deve possedere per risultare idonea. In riferimento ai rischi che si possono correre, le società finanziarie si rifanno ai metodi ed alle tecniche di calcolo delle principali banche, ma solitamente mantengono dei limiti massimi di rischio inferiori rispetto a quelli di riferimento delle banche.
Tutte le società finanziarie sono da dividere in due gruppi:
quelle di diritto comune: svolgono solo quelle attività per le quali ricevono un'autorizzazione ed in genere sono qualificate in un unico settore d'attività.
quelle specializzate per legge: operano solo in attività regolarmente assegnate da specifiche leggi. Sono aziende specializzate nella cessione di garanzie, nel noleggio finanziario (leasing), nei mutui, ecc.
Per garantire una tutela dei risparmi dei cittadini, le società finanziarie sono controllate allo stesso modo delle banche e delle aziende di credito, poiché risultano essere omogenee in termini di attività svolte.

COS'E' IL MUTUO

In base alla definizione giuridica il mutuo è un contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario”.Si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un'ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario.Il mutuo è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme proprie delle operazioni di credito fondiario.Un credito a medio e lungo termine è fondiario quando l'iscrizione ipotecaria avviene nel rispetto della regola del cosiddetto “primo grado economico”.Un'ipoteca s'intende di primo grado economico quando l'importo del finanziamento da concedere non superi l'80% (limite di finanziabilità) del valore dell'immobile offerto in garanzia.Il mutuo è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale provvederà:- a redigere il contratto;- a trascriverlo nei pubblici registri;- ad iscrivere l'ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.La forma dell'atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo.Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato senza bisogno di una sentenza del giudice.La domandaChe differenza c'è tra mutuo fondiario e mutuo edilizio?Il Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia1 ha unificato, sotto l'unica denominazione di credito fondiario, la disciplina del credito fondiario e del credito edilizio.Oggetto della materia è la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio-lungo termine (normalmente da 5 a 25/30 anni, ma si può arrivare anche a 40 anni) garantiti da ipoteca su beni immobili, che beneficia di un termine abbreviato (10 giorni dalla data di iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) per il suo consolidamento.1 Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993.

COME SI STIPULA UN CONTRATTO DI MUTUO

Dopo la scelta del mutuo si dovranno fornire una serie di documenti e di informazioni all'ente erogante, che provvederà a fare ulteriori indagini e in caso di esito favorevole, chiederà al notaio del mutuatario la relazione notarile preliminare.In tale relazione il notaio attesta l'esistenza o meno di gravami (ipoteche, pignoramenti, ecc..) e/o atti pregiudizievoli sull'immobile che si andrà ad ipotecare (tali informazioni sono utilissime anche per l'acquirente).Se la relazione notarile non evidenzia problemi, l'ente invierà la minuta del contratto di mutuo al notaio, che la integrerà con i dati del venditore, dell'acquirente e dell'immobile e fisserà l'appuntamento per la stipula.Il contratto di mutuo può essere stipulato in due modi: mediante il doppio atto, ormai quasi definitivamente scomparso, o tramite l'atto unico. In quest'ultimo caso il mutuo si formalizza mediante la stipula di un unico contratto, contestuale alla compravendita.Oggi il contratto unico è quello più usato. Si è infatti dimostrato il più comodo fra gli accordi di credito ipotecario, poiché non comporta la stesura di ulteriori atti formali ed aggiuntivi, come l'erogazione e la quietanza.L'erogazione della somma mutuata avviene integralmente in sede di stipula.

TASSO DI INTERESSE

Tasso fisso:
Si parla di tasso fisso quando questo non varia durante la durata del prestito.Il tasso di riferimento è l’EURIRS (Euro Interest Rate Swap), rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le banche operanti nell’Unione Monetaria Europea realizzano Interest Rate Swap.
Tasso variabile:
Si parla di tasso variabile quando il tasso varia in riferimento a determinati parametri, che sono generalmente i tassi di riferimento del mercato monetario.Il tasso di riferimento è l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), rilevato e diffuso come media ponderata dei tassi d’interesse ai quali le banche operanti nell’Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito.
Tasso misto:Si parla di tasso misto quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, alle scadenze ed alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente, scegliendo tra tasso fisso e variabile.
Tasso capped rate (CAP):Il tasso capped rate, detto anche CAP, è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
Tasso bilanciato:Il tasso bilanciato è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso ed una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.

IL MUTUO

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.
Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea. Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.
I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.
Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono.
Non costituisce, invece, una specie particolare, il così detto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.
Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.
Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.