DIRITTI DEL VENDITORE

Diritti – Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita.E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.
Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.
Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.
Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario.
Delle suddette modalità quella sicuramente più in uso è il pagamento tramite assegno circolare, proprio perché, garantito dalla copertura, dà sicuramente maggiore sicurezza al venditore: il venditore può quindi pretendere che il prezzo della vendita venga liquidato in siffatto modo, essendo ormai questa la prassi legale invalsa.
Non è infrequente però che la banca, finanziatrice della somma necessaria per l’acquisto della casa, ed a cui l’acquirente si è rivolto per la concessione di un mutuo, non metta subito a disposizione dell'acquirente tale somme di danaro, e che al contrario ne subordini l’erogazione all'effettuazione degli adempimenti di natura fiscale e pubblicitaria cui è tenuto il notaio e in taluni casi anche al decorso di un termine legale: a tale scopo, l'acquirente conferisce alla banca apposito mandato irrevocabile di eseguire il bonifico di pagamento per l’importo convenuto direttamente in favore del venditore, cosicché la banca finanziatrice e mandataria, una volta ricevuto dal notaio rogante la comunicazione in merito al buon esito degli adempimenti relativi e conseguenti alla compravendita, provvederà a pagare la somma concordata proprio nelle mani del venditore.
Con tale pratica da una parte la banca si assicura che il suo cliente finanziato acquisti definitivamente l'immobile e dall'altra il venditore è parimenti garantito giacché l’acquirente debitore, dopo aver conferito tale mandato, non potrebbe più revocarlo ed impedire alla banca di pagare.
Obblighi e compiti – Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.
Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo.Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.
Il venditore infine ha l’obbligo: di indicare al notaio il titolo di provenienza dell'immobile, dal quale risulti la legittima proprietà dello stesso e gli estremi del titolo urbanistico abilitativo (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …) del fabbricato venduto; di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio; presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni; di presentare il certificato di agibilità nonché la documentazione relativa agli impianti.
E’ opportuno sottolineare che il notaio non solo coadiuva le parti nel reperimento della documentazione e delle informazioni necessarie, ma esegue nell’ambito delle sue cognizioni e competenze, anche e soprattutto i dovuti controlli circa la veridicità di quanto dalla parte venditrice dichiarato, a garanzia del perfezionamento il più possibile solerte e sicuro della compravendita.
Il venditore garantisce altresì il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa; di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario; di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.
In riferimento all’ICI, dal 14 novembre 2002 le parti sono esonerate dall'obbligo di dichiarazione ICI in tutti i casi in cui l'atto notarile da cui dipende il trasferimento immobiliare sia registrato telematicamente.
Il venditore ha inoltre una serie di obblighi di natura fiscale, come meglio è riportato nella parte a ciò dedicata.

LA VALUTAZIONE

Una volta decisi a vendere casa, la cosa che ci metterà più in difficoltà sarà la valutazione del prezzo di mercato dell'immobile. O, meglio, del prezzo al quale mettere in vendita la casa.Come per chi acquista, è possibile rivolgersi direttamente a potenziali acquirenti privati oppure ad un'Agenzia immobiliare.Quest'ultima, ritengo sia sicuramente la scelta migliore.L'agente immobiliare, purché serio ed accreditato, valuterà al meglio l'immobile e concluderà l'affare alle migliori condizioni.Non è facile, infatti, stabilire il giusto prezzo di un immobile. Se troppo basso, perderete del denaro, se troppo alto, rischierete di non vendere o di attendere molto tempo.Abbiate presente che chi acquista casa, dopo un po', conoscerà benissimo il mercato e saprà fare egli stesso una valutazione attraverso il metodo comparativo.La bravura dell'agente immobiliare è quella di cogliere il prezzo che non vi farà perdere nulla, ma che vi permetterà di vendere entro tempi ragionevoli.Una lunga attesa è comunque una perdita economica.E' ovvio che, perché l'agente immobiliare possa fare una valutazione della vostra casa, dovrà visitarla. Diffidate, pertanto, da chi vi propone valutazioni telefoniche o a distanza.Rivolgetevi, quindi, ad agenti immobiliari accreditati e seri e chiedete diverse valutazioni prima di affidare l'incarico. In questo modo anche voi potrete avere un'idea del valore della casa.

IL MANDATO A VENDERE

Attraverso il mandato attribuirete al mediatore l'incarico di mediazione.E' una prassi costante, quindi non c'è da preoccuparsi.E' necessario, tuttavia, leggere bene il mandato, controllando attentamente tutte le clausole.Le precauzioni sono le seguenti:accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge);accertarsi che il modulino prestampato sia depositato presso la Camera di Commercio, deposito che costituisce - oltre che un obbligo per il mediatore - una garanzia per voi che il suo contenuto sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle parti non necessarie.Analizziamolo punto per punto.Questo è il modulo distribuito dalla FIMAAINCARICO DI MEDIAZIONE PER LA VENDITAl sottoscritto .................................................... nato a ............................................... il ...................... residente in ........................................ via .............................................. n. .............. tel. .................................... cod. fisc. ............................................................................... in qualità di ......................................................... della ........................................................................................................... con sede in ...................................................... via ................................................................... n. .................... in seguito denominato "VENDITORE", dichiarando di avere e/o rappresentare la piena proprietà dell'immobile,CONFERISCEa ..................................................................................... con sede in .................................................................. via .................................................. n. .........., in seguito denominato "AGENTE IMMOBILIARE"INCARICO DI MEDIAZIONEaffinché procuri un acquirente per l'immobile sottodescritto, alle condizioni di seguito indicate:1) DESCRIZIONE IMMOBILECOMUNE .................................... VIA ........................................................................................ N. ......................Proprietà intestata a ....................................... Destinazione d'uso...................................................................Composizione......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Attenzione ad eventuali locali accessori, quali posto auto e autorimessa, che non sempre sono in proprietà esclusiva . Precisare bene, per es., se si tratta di posto auto semplicemente assegnato dall'assemblea su area condominiale o all'interno di autorimessa collettivaAttualmente locato ad uso ................................................................... al sig......................................................al canone annuo attuale di L. ................................................ con contratto scadente il ..................................Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.............................................................................................................E' molto importante indicare l'esistenza di ipoteche, anche se il Notaio incaricato provvederà alle visure ipotecarie e le evidenzierà nel preliminare e nel rogito. Nel caso esistano, dovranno essere cancellate prima del rogito.2) PREZZO DI VENDITA RICHIESTOEURO..................................................... ( ..........................................................) comprendente il residuo capitale mutuo attuale di euro .................................. circa.Si tratta del prezzo di valutazione, normalmente leggermente aumentato per avere un margine di trattativa.Quanto al residuo capitale mutuato, è dato importante solo in caso di accollo del mutuo da parte dell'acquirente. Per sapere qual è il capitale ancora da rimborsare alla Banca sarà, ovviamente, necessario rivolgersi a quest'ultima, tenendo conto che detto importo cambia ogni giorno (quindi riservatevi di calcolarlo con riferimento al giorno del rogito di vendita).3) COMPENSO DI MEDIAZIONEPROVVIGIONE DEL ..........% (...................................... per cento) + IVA SUL PREZZO DI VENDITA.La misura della provvigione risulta dagli usi locali raccolti dalla Camera di Commercio locale. Se vi siete rivolti a più agenzie l'avrete già imparata. Ricordatevi che tutto nella vita può essere contrattato...Il compenso maturerà alla avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto e verrà corrisposto dal VENDITORE all'AGENTE IMMOBILIARE alla data convenuta per il pagamento previsto al successivo punto 6a) o, in mancanza di questa, entro 30 giorni dalla data di accettazione della proposta di acquisto.La clausola è posta per evidente tutela dell'agenzia da eventuali ripensamenti (ciò che si ritiene più che legittimo). Non sempre questa clausola è riportata nell'incarico di mediazione ma, comunque, la provvigione andrà versata al momento del contratto preliminare di compravendita o, in mancanza di questo, al momento del rogito definitivo.4) DURATA DELL'INCARICOLa durata dell'incarico è da oggi fino al giorno ................. , dopodiché:[ ] si intenderà tacitamente rinnovato per una sola volta, salvo disdetta pervenuta all'AGENTE IMMOBILIARE a mezzo lettera raccomandata r.r., telefax o telegramma, almeno ............ giorni prima della scadenza.[ ] si intenderà risolto a tutti gli effetti.La durata dell'incarico assume ancora maggiore importanza in caso di mandato in esclusiva (vedi avanti). Meglio evitare, in ogni caso, termini troppo lunghi (maggiori di tre mesi).5) PROPOSTA DI ACQUISTOL'AGENTE IMMOBILIARE è autorizzato a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una proposta di acquisto, a ricevere e trattenere fiduciariamente le eventuali somme e/o titoli di credito non trasferibili intestati al VENDITORE, al quale dovranno essere consegnati dopo che l'aspirante acquirente avrà avuto conoscenza dell'accettazione del VENDITORE, ovvero dovranno essere restituiti agli aspiranti acquirenti in caso di mancata accettazione.6) CONDIZIONI DI PAGAMENTOa) Il promissario acquirente verserà entro 30 giorni dalla conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto una somma non inferiore al ..........% ( .................... per cento) del prezzo di vendita, comprensiva di quanto versato alla proposta di acquisto.In tale occasione, sarà in facoltà delle parti riprodurre il contenuto della proposta di acquisto, al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nella stessa.b)Il saldo del prezzo dovrà essere liquidato per contanti entro l'atto notarile. Nel caso l'acquirente non intendesse accollarsi l'eventuale mutuo, il VENDITORE si obbliga, entro l'atto notarile, ad estinguere il debito e ad espletare ogni formalità necessaria alla cancellazione della relativa ipoteca. L'acquirente potrà avvalersi, a propria cura e spese, di mutui o finanziamenti, il cui importo verrà messo a disposizione del VENDITORE dal notaio rogante, esperite le formalità necessarie.Per quest'ultimo aspetto si veda l'argomento ipoteche.Tutti questi termini (e quelli al successivo punto 7) sono a vostro favore, ma certo vincolano fortemente l'eventuale acquirente che potrebbe anche avere necessità di attendere più tempo (come, per es., nel caso che egli stesso debba vendere la propria abitazione prima di riacquistarla)7) ATTO NOTARILEL'atto notarile dovrà essere stipulato entro ............ giorni dalla conoscenza da parte dell'aspirante acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto. Ogni spesa, imposta o tassa inerente la vendita, sarà a carico dell'acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore.L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, salvo se espressamente indicate e accettate dall'acquirente, ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica, e liberamente compravendibile.Fate molta attenzione alla conformità urbanistica dell'immobile da vendere, poiché ne garantirete l'esistenza sin dall'accettazione della proposta di acquisto.Dovrà essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni.8) CONSEGNA DELL'IMMOBILEL'immobile verrà consegnato alla data del ..........................., libero da cose e persone (salvo il caso in cui sia occupato da inquilino).9) ESCLUSIVAI presente incarico viene conferito:A) non in esclusivaIn tal caso il VENDITORE potrà vendere l'immobile direttamente o tramite altre agenzie immobiliari senza nulla dovere all'AGENTE IMMOBILIARE a titolo di provvigione o penale, impegnandosi però a rimborsare allo stesso le spese documentate sostenute nell'esecuzione del presente incarico, anche in caso di mancata vendita. Il VENDITORE autorizza fin d'ora l'AGENTE IMMOBILIARE ad effettuare tali spese fino all'ammontare massimo di L. ........................... (..................................................) .........................B) In esclusivaIn tal caso il VENDITORE si impegna a non conferire incarico ad altre agenzie immobiliari. La violazione dell'obbligo di esclusiva, sia nel caso di conferimento di incarico ad altre agenzie che per il caso di vendita direttamente effettuata dal VENDITORE, comporterà il pagamento da parte di quest'ultimo della penale prevista al successivo punto 10 a). Conseguentemente l'AGENTE IMMOBILIARE si impegna a rinunciare al rimborso delle spese che sosterrà per l'esecuzione dell'incarico ed al compenso dovuto per la valutazione dell'immobile anche in caso di mancata conclusione dell'affare.In relazione a quanto sopra il VENDITORE dichiara di optare per l'alternativa:[A] non in esclusiva[B] in esclusivaSi tratta di una scelta personale. Una volta, però, optato per l'esclusiva astenetevi da ogni iniziativa vietata dal contratto e appena citata. Scaduto il termine dell'incarico, comunicatelo formalmente all'agenzia e ritenetevi liberi di incaricare altra agenzia o di vendere direttamente al privato.Attenzione, però, in quest'ultimo caso, che l'acquirente non vi sia stato segnalato dall'Agenzia, anche se la trattativa allora non ha trovato conclusione. Pagherete quanto meno la penale prevista al punto successivo.10) CLAUSOLA PENALEUna penale sarà dovuta dal VENDITORE all'AGENTE IMMOBILIARE nella misura e per i casi di seguito indicati:a) penale pari al .......% (............... per cento) della provvigione pattuita nei seguenti casi: recesso dall'incarico prima della sua naturale scadenza; rifiuto del VENDITORE di consentire l'esecuzione del presente incarico; violazione dell'eventuale obbligo di esclusiva sia per il caso di vendita effettuata direttamente dal VENDITORE che per il caso di incarico conferito ad altra agenzia;b) penale pari alla provvigione pattuita nei seguenti casi: vendita effettuata, anche dopo la scadenza dell'incarico, a persone segnalate dall'AGENTE IMMOBILIARE; mancata conclusione del contratto a causa di inesatte indicazioni fornite dal VENDITORE; rifiuto del VENDITORE di accettare una proposta di acquisto conforme al presente incarico.Quindi, secondo questo modulo di incarico sarete costretti ad accettare la proposta conforme alla richiesta. E' clausola di frequente utilizzo e, a mio parere, più che legittima.Sarà invece dovuta dall'AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE una penale pari alla somma pattuita a titolo di provvigione nei casi di: recesso dall'incarico prima della scadenza prevista; mancata comunicazione di proposte di acquisto conformi al presente incarico raccolte dall'AGENTE IMMOBILIARE.11) CORRISPONDENTIL'AGENTE IMMOBILIARE è autorizzato ad avvalersi a proprie spese di banche dati e di agenti esterni alla propria organizzazione, purchè iscritti nel ruolo Agenti d'Afferi in Mediazione di cui alla legge 39/89.12) OBBLIGHI DELL'AGENTE IMMOBILIARECon l'accettazione del presente incarico l'AGENTE IMMOBILIARE di obbliga a:a) visionare e valutare l'immobile;b) impegnare la propria organizzazione per promuovere la vendita, utilizzando gli strumenti ritenuti adeguati dallo stesso;c) accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l'immobile;d) fornire su semplice richiesta del VENDITORE informazioni sull'attività mediatoria effettuata;e) fornire ad entrambe le parti la propria assistenza fino all'atto notarile;f) non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito al puntoluogo e datafirma dell'agente immobiliarefirma del venditore per accettazione dell'incaricoAi sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. il VENDITORE dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 4) durata e proroga dell'incarico; 9) esclusiva, se concessa; 10) clausola penalefirma del venditore

VENDITA DI UNA CASA IPOTECATA

Nel caso abbiate contratto un mutuo per l'acquisto della casa, quest'ultima sarà gravata da ipoteca volontaria a favore della Banca che ha concesso il finanziamento.Normalmente, l'acquirente non vorrà acquistare un immobile ipotecato, tanto più se accede anch'egli ad un mutuo per l'acquisto.Sarà quindi necessario provvedere alla cancellazione incaricando il Notaio di propria fiducia.Abbiate presente:che l'ipoteca perde efficacia, salvo la sua rinnovazione, dopo venti anni dalla sua iscrizione (e, quindi se sono passati vent'anni e la Banca non l'ha rinnovata è perfettamente inutile cancellarla);che la Banca vi richiederà un certo importo per istruire la pratica di cancellazione e potrà proporvi un Notaio di sua fiducia per la cancellazione: valutatene bene la convenienza con il semplice raffronto degli onorari rispetto al vostro Notaio di fiducia; le spese "vive" notarili sono quelle di annotazione (25,82 euro) e la tassa archivio notarile (che varia a seconda dell'importo dell'ipoteca fino ad un massimo di circa 50 euro);se il mutuo non è stato ancora pagato, sarà necessario provvedere alla sua estinzione anticipata, mediante espressa richiesta alla Banca. Andate a leggere il rogito notarile con il quale avete stipulato il mutuo e cercate di capire qual è l'importo della penale per l'estinzione anticipata. Attenzione, perché potrebbe essere anche molto alto! In ogni caso, potrete estinguere il residuo mutuo sia con denaro vostro (se ne disponete), sia con parte del corrispettivo ricevuto dalla vendita (al momento del rogito). La vostra Banca potrà ricevere il denaro e rilasciare il consenso alla cancellazione dell'ipoteca anche contestualmente al rogito di vendita (per le modalità concrete chiedete lumi alla vostra Banca). In ogni caso, sarà necessario coordinare la vostra Banca con quella che dà il mutuo all'acquirente, sempre che quest'ultima accetti tale modalità.Iniziate tutte le operazioni per tempo, almeno 45 o 60 giorni prima della data prevista per il rogito di vendita.Per facilitare le cose, potrete incaricare il Notaio che stipulerà il rogito di vendita.