IL MANDATO A VENDERE

Attraverso il mandato attribuirete al mediatore l'incarico di mediazione.E' una prassi costante, quindi non c'è da preoccuparsi.E' necessario, tuttavia, leggere bene il mandato, controllando attentamente tutte le clausole.Le precauzioni sono le seguenti:accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge);accertarsi che il modulino prestampato sia depositato presso la Camera di Commercio, deposito che costituisce - oltre che un obbligo per il mediatore - una garanzia per voi che il suo contenuto sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle parti non necessarie.Analizziamolo punto per punto.Questo è il modulo distribuito dalla FIMAAINCARICO DI MEDIAZIONE PER LA VENDITAl sottoscritto .................................................... nato a ............................................... il ...................... residente in ........................................ via .............................................. n. .............. tel. .................................... cod. fisc. ............................................................................... in qualità di ......................................................... della ........................................................................................................... con sede in ...................................................... via ................................................................... n. .................... in seguito denominato "VENDITORE", dichiarando di avere e/o rappresentare la piena proprietà dell'immobile,CONFERISCEa ..................................................................................... con sede in .................................................................. via .................................................. n. .........., in seguito denominato "AGENTE IMMOBILIARE"INCARICO DI MEDIAZIONEaffinché procuri un acquirente per l'immobile sottodescritto, alle condizioni di seguito indicate:1) DESCRIZIONE IMMOBILECOMUNE .................................... VIA ........................................................................................ N. ......................Proprietà intestata a ....................................... Destinazione d'uso...................................................................Composizione......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Attenzione ad eventuali locali accessori, quali posto auto e autorimessa, che non sempre sono in proprietà esclusiva . Precisare bene, per es., se si tratta di posto auto semplicemente assegnato dall'assemblea su area condominiale o all'interno di autorimessa collettivaAttualmente locato ad uso ................................................................... al sig......................................................al canone annuo attuale di L. ................................................ con contratto scadente il ..................................Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.............................................................................................................E' molto importante indicare l'esistenza di ipoteche, anche se il Notaio incaricato provvederà alle visure ipotecarie e le evidenzierà nel preliminare e nel rogito. Nel caso esistano, dovranno essere cancellate prima del rogito.2) PREZZO DI VENDITA RICHIESTOEURO..................................................... ( ..........................................................) comprendente il residuo capitale mutuo attuale di euro .................................. circa.Si tratta del prezzo di valutazione, normalmente leggermente aumentato per avere un margine di trattativa.Quanto al residuo capitale mutuato, è dato importante solo in caso di accollo del mutuo da parte dell'acquirente. Per sapere qual è il capitale ancora da rimborsare alla Banca sarà, ovviamente, necessario rivolgersi a quest'ultima, tenendo conto che detto importo cambia ogni giorno (quindi riservatevi di calcolarlo con riferimento al giorno del rogito di vendita).3) COMPENSO DI MEDIAZIONEPROVVIGIONE DEL ..........% (...................................... per cento) + IVA SUL PREZZO DI VENDITA.La misura della provvigione risulta dagli usi locali raccolti dalla Camera di Commercio locale. Se vi siete rivolti a più agenzie l'avrete già imparata. Ricordatevi che tutto nella vita può essere contrattato...Il compenso maturerà alla avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto e verrà corrisposto dal VENDITORE all'AGENTE IMMOBILIARE alla data convenuta per il pagamento previsto al successivo punto 6a) o, in mancanza di questa, entro 30 giorni dalla data di accettazione della proposta di acquisto.La clausola è posta per evidente tutela dell'agenzia da eventuali ripensamenti (ciò che si ritiene più che legittimo). Non sempre questa clausola è riportata nell'incarico di mediazione ma, comunque, la provvigione andrà versata al momento del contratto preliminare di compravendita o, in mancanza di questo, al momento del rogito definitivo.4) DURATA DELL'INCARICOLa durata dell'incarico è da oggi fino al giorno ................. , dopodiché:[ ] si intenderà tacitamente rinnovato per una sola volta, salvo disdetta pervenuta all'AGENTE IMMOBILIARE a mezzo lettera raccomandata r.r., telefax o telegramma, almeno ............ giorni prima della scadenza.[ ] si intenderà risolto a tutti gli effetti.La durata dell'incarico assume ancora maggiore importanza in caso di mandato in esclusiva (vedi avanti). Meglio evitare, in ogni caso, termini troppo lunghi (maggiori di tre mesi).5) PROPOSTA DI ACQUISTOL'AGENTE IMMOBILIARE è autorizzato a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una proposta di acquisto, a ricevere e trattenere fiduciariamente le eventuali somme e/o titoli di credito non trasferibili intestati al VENDITORE, al quale dovranno essere consegnati dopo che l'aspirante acquirente avrà avuto conoscenza dell'accettazione del VENDITORE, ovvero dovranno essere restituiti agli aspiranti acquirenti in caso di mancata accettazione.6) CONDIZIONI DI PAGAMENTOa) Il promissario acquirente verserà entro 30 giorni dalla conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto una somma non inferiore al ..........% ( .................... per cento) del prezzo di vendita, comprensiva di quanto versato alla proposta di acquisto.In tale occasione, sarà in facoltà delle parti riprodurre il contenuto della proposta di acquisto, al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nella stessa.b)Il saldo del prezzo dovrà essere liquidato per contanti entro l'atto notarile. Nel caso l'acquirente non intendesse accollarsi l'eventuale mutuo, il VENDITORE si obbliga, entro l'atto notarile, ad estinguere il debito e ad espletare ogni formalità necessaria alla cancellazione della relativa ipoteca. L'acquirente potrà avvalersi, a propria cura e spese, di mutui o finanziamenti, il cui importo verrà messo a disposizione del VENDITORE dal notaio rogante, esperite le formalità necessarie.Per quest'ultimo aspetto si veda l'argomento ipoteche.Tutti questi termini (e quelli al successivo punto 7) sono a vostro favore, ma certo vincolano fortemente l'eventuale acquirente che potrebbe anche avere necessità di attendere più tempo (come, per es., nel caso che egli stesso debba vendere la propria abitazione prima di riacquistarla)7) ATTO NOTARILEL'atto notarile dovrà essere stipulato entro ............ giorni dalla conoscenza da parte dell'aspirante acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto. Ogni spesa, imposta o tassa inerente la vendita, sarà a carico dell'acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore.L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, salvo se espressamente indicate e accettate dall'acquirente, ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica, e liberamente compravendibile.Fate molta attenzione alla conformità urbanistica dell'immobile da vendere, poiché ne garantirete l'esistenza sin dall'accettazione della proposta di acquisto.Dovrà essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni.8) CONSEGNA DELL'IMMOBILEL'immobile verrà consegnato alla data del ..........................., libero da cose e persone (salvo il caso in cui sia occupato da inquilino).9) ESCLUSIVAI presente incarico viene conferito:A) non in esclusivaIn tal caso il VENDITORE potrà vendere l'immobile direttamente o tramite altre agenzie immobiliari senza nulla dovere all'AGENTE IMMOBILIARE a titolo di provvigione o penale, impegnandosi però a rimborsare allo stesso le spese documentate sostenute nell'esecuzione del presente incarico, anche in caso di mancata vendita. Il VENDITORE autorizza fin d'ora l'AGENTE IMMOBILIARE ad effettuare tali spese fino all'ammontare massimo di L. ........................... (..................................................) .........................B) In esclusivaIn tal caso il VENDITORE si impegna a non conferire incarico ad altre agenzie immobiliari. La violazione dell'obbligo di esclusiva, sia nel caso di conferimento di incarico ad altre agenzie che per il caso di vendita direttamente effettuata dal VENDITORE, comporterà il pagamento da parte di quest'ultimo della penale prevista al successivo punto 10 a). Conseguentemente l'AGENTE IMMOBILIARE si impegna a rinunciare al rimborso delle spese che sosterrà per l'esecuzione dell'incarico ed al compenso dovuto per la valutazione dell'immobile anche in caso di mancata conclusione dell'affare.In relazione a quanto sopra il VENDITORE dichiara di optare per l'alternativa:[A] non in esclusiva[B] in esclusivaSi tratta di una scelta personale. Una volta, però, optato per l'esclusiva astenetevi da ogni iniziativa vietata dal contratto e appena citata. Scaduto il termine dell'incarico, comunicatelo formalmente all'agenzia e ritenetevi liberi di incaricare altra agenzia o di vendere direttamente al privato.Attenzione, però, in quest'ultimo caso, che l'acquirente non vi sia stato segnalato dall'Agenzia, anche se la trattativa allora non ha trovato conclusione. Pagherete quanto meno la penale prevista al punto successivo.10) CLAUSOLA PENALEUna penale sarà dovuta dal VENDITORE all'AGENTE IMMOBILIARE nella misura e per i casi di seguito indicati:a) penale pari al .......% (............... per cento) della provvigione pattuita nei seguenti casi: recesso dall'incarico prima della sua naturale scadenza; rifiuto del VENDITORE di consentire l'esecuzione del presente incarico; violazione dell'eventuale obbligo di esclusiva sia per il caso di vendita effettuata direttamente dal VENDITORE che per il caso di incarico conferito ad altra agenzia;b) penale pari alla provvigione pattuita nei seguenti casi: vendita effettuata, anche dopo la scadenza dell'incarico, a persone segnalate dall'AGENTE IMMOBILIARE; mancata conclusione del contratto a causa di inesatte indicazioni fornite dal VENDITORE; rifiuto del VENDITORE di accettare una proposta di acquisto conforme al presente incarico.Quindi, secondo questo modulo di incarico sarete costretti ad accettare la proposta conforme alla richiesta. E' clausola di frequente utilizzo e, a mio parere, più che legittima.Sarà invece dovuta dall'AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE una penale pari alla somma pattuita a titolo di provvigione nei casi di: recesso dall'incarico prima della scadenza prevista; mancata comunicazione di proposte di acquisto conformi al presente incarico raccolte dall'AGENTE IMMOBILIARE.11) CORRISPONDENTIL'AGENTE IMMOBILIARE è autorizzato ad avvalersi a proprie spese di banche dati e di agenti esterni alla propria organizzazione, purchè iscritti nel ruolo Agenti d'Afferi in Mediazione di cui alla legge 39/89.12) OBBLIGHI DELL'AGENTE IMMOBILIARECon l'accettazione del presente incarico l'AGENTE IMMOBILIARE di obbliga a:a) visionare e valutare l'immobile;b) impegnare la propria organizzazione per promuovere la vendita, utilizzando gli strumenti ritenuti adeguati dallo stesso;c) accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l'immobile;d) fornire su semplice richiesta del VENDITORE informazioni sull'attività mediatoria effettuata;e) fornire ad entrambe le parti la propria assistenza fino all'atto notarile;f) non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito al puntoluogo e datafirma dell'agente immobiliarefirma del venditore per accettazione dell'incaricoAi sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. il VENDITORE dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 4) durata e proroga dell'incarico; 9) esclusiva, se concessa; 10) clausola penalefirma del venditore