Diritti – Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita.E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.
Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.
Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.
Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario.
Delle suddette modalità quella sicuramente più in uso è il pagamento tramite assegno circolare, proprio perché, garantito dalla copertura, dà sicuramente maggiore sicurezza al venditore: il venditore può quindi pretendere che il prezzo della vendita venga liquidato in siffatto modo, essendo ormai questa la prassi legale invalsa.
Non è infrequente però che la banca, finanziatrice della somma necessaria per l’acquisto della casa, ed a cui l’acquirente si è rivolto per la concessione di un mutuo, non metta subito a disposizione dell'acquirente tale somme di danaro, e che al contrario ne subordini l’erogazione all'effettuazione degli adempimenti di natura fiscale e pubblicitaria cui è tenuto il notaio e in taluni casi anche al decorso di un termine legale: a tale scopo, l'acquirente conferisce alla banca apposito mandato irrevocabile di eseguire il bonifico di pagamento per l’importo convenuto direttamente in favore del venditore, cosicché la banca finanziatrice e mandataria, una volta ricevuto dal notaio rogante la comunicazione in merito al buon esito degli adempimenti relativi e conseguenti alla compravendita, provvederà a pagare la somma concordata proprio nelle mani del venditore.
Con tale pratica da una parte la banca si assicura che il suo cliente finanziato acquisti definitivamente l'immobile e dall'altra il venditore è parimenti garantito giacché l’acquirente debitore, dopo aver conferito tale mandato, non potrebbe più revocarlo ed impedire alla banca di pagare.
Obblighi e compiti – Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.
Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo.Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.
Il venditore infine ha l’obbligo: di indicare al notaio il titolo di provenienza dell'immobile, dal quale risulti la legittima proprietà dello stesso e gli estremi del titolo urbanistico abilitativo (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …) del fabbricato venduto; di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio; presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni; di presentare il certificato di agibilità nonché la documentazione relativa agli impianti.
E’ opportuno sottolineare che il notaio non solo coadiuva le parti nel reperimento della documentazione e delle informazioni necessarie, ma esegue nell’ambito delle sue cognizioni e competenze, anche e soprattutto i dovuti controlli circa la veridicità di quanto dalla parte venditrice dichiarato, a garanzia del perfezionamento il più possibile solerte e sicuro della compravendita.
Il venditore garantisce altresì il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa; di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario; di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.
In riferimento all’ICI, dal 14 novembre 2002 le parti sono esonerate dall'obbligo di dichiarazione ICI in tutti i casi in cui l'atto notarile da cui dipende il trasferimento immobiliare sia registrato telematicamente.
Il venditore ha inoltre una serie di obblighi di natura fiscale, come meglio è riportato nella parte a ciò dedicata.
Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.
Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.
Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario.
Delle suddette modalità quella sicuramente più in uso è il pagamento tramite assegno circolare, proprio perché, garantito dalla copertura, dà sicuramente maggiore sicurezza al venditore: il venditore può quindi pretendere che il prezzo della vendita venga liquidato in siffatto modo, essendo ormai questa la prassi legale invalsa.
Non è infrequente però che la banca, finanziatrice della somma necessaria per l’acquisto della casa, ed a cui l’acquirente si è rivolto per la concessione di un mutuo, non metta subito a disposizione dell'acquirente tale somme di danaro, e che al contrario ne subordini l’erogazione all'effettuazione degli adempimenti di natura fiscale e pubblicitaria cui è tenuto il notaio e in taluni casi anche al decorso di un termine legale: a tale scopo, l'acquirente conferisce alla banca apposito mandato irrevocabile di eseguire il bonifico di pagamento per l’importo convenuto direttamente in favore del venditore, cosicché la banca finanziatrice e mandataria, una volta ricevuto dal notaio rogante la comunicazione in merito al buon esito degli adempimenti relativi e conseguenti alla compravendita, provvederà a pagare la somma concordata proprio nelle mani del venditore.
Con tale pratica da una parte la banca si assicura che il suo cliente finanziato acquisti definitivamente l'immobile e dall'altra il venditore è parimenti garantito giacché l’acquirente debitore, dopo aver conferito tale mandato, non potrebbe più revocarlo ed impedire alla banca di pagare.
Obblighi e compiti – Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.
Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo.Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.
Il venditore infine ha l’obbligo: di indicare al notaio il titolo di provenienza dell'immobile, dal quale risulti la legittima proprietà dello stesso e gli estremi del titolo urbanistico abilitativo (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …) del fabbricato venduto; di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio; presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni; di presentare il certificato di agibilità nonché la documentazione relativa agli impianti.
E’ opportuno sottolineare che il notaio non solo coadiuva le parti nel reperimento della documentazione e delle informazioni necessarie, ma esegue nell’ambito delle sue cognizioni e competenze, anche e soprattutto i dovuti controlli circa la veridicità di quanto dalla parte venditrice dichiarato, a garanzia del perfezionamento il più possibile solerte e sicuro della compravendita.
Il venditore garantisce altresì il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa; di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario; di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.
In riferimento all’ICI, dal 14 novembre 2002 le parti sono esonerate dall'obbligo di dichiarazione ICI in tutti i casi in cui l'atto notarile da cui dipende il trasferimento immobiliare sia registrato telematicamente.
Il venditore ha inoltre una serie di obblighi di natura fiscale, come meglio è riportato nella parte a ciò dedicata.
